Có thể thấy, thị trường bất động sản (BĐS) đang trải qua giai đoạn đầy thách thức. Mặc dù được đánh giá có những bước phát triển, chuyển mình mới, song thị trường vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế, bất cập, dưới tác động không nhỏ từ nền kinh tế mở, thị trường vẫn gặp phải một số điểm nghẽn.

Báo cáo thị trường quý III/2023 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 9 tháng, Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã làm việc một cách rất quyết liệt với quyết tâm cao nhằm khôi phục trở lại thị trường BĐS. Trong đó có gần 20 động thái từ phía Chính phủ được phát đi một cách liên tục, góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia.

Về kết quả, nhiều khó khăn, vướng mắc của thị trường đã từng bước được cải thiện. Cơ bản đã tháo gỡ cho hầu hết các dự án còn khả năng tái khởi động trở lại. Thị trường BĐS diễn ra với những diễn tiến tích cực hơn. Lần đầu tiên sau nhiều năm trở lại đây, các chủ đầu tư dự án đã thể hiện rõ thiện chí bán hàng với loạt chính sách kích cầu hấp dẫn như chiết khấu, khuyến mại, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài. Đặc biệt là nhận nhà sớm và kéo dài thời gian thanh toán, trong đó có dự án lên tới 3 năm.

Ở quý II thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý I. Đến quý III, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I.

Tuy nhiên, dù thanh khoản và thị trường trầm lắng nhưng giá nhà ở ở các sản phẩm đưa ra thị trường đều đang quá cao so với thu nhập người dân. Ghi nhận của Nhadautu.vn cho thấy, trong quý III, giá căn hộ chung cư ở các đô thị lớn như ở Hà Nội, TP.HCM đều ở ngưỡng rất cao, rẻ nhất cũng hơn 40-50 triệu đồng/m2, thậm chí còn lên đến 60-80 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đánh giá, thị trường BĐS cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng tiếp tục bị lệch pha cung cầu, thiếu nguồn cung dự án dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn ở mức rất cao vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Căn hộ có giá 2-3 tỷ đồng, người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà.

Chu kỳ mới không có chỗ cho doanh nghiệp "ôm" nhiều dự án

Hồi đầu tháng 11, tại Hội nghị tín dụng đối với BĐS do Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho biết, Vietcombank rất coi trọng việc hỗ trợ tín dụng các ngành kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS. Dù ngân hàng đã nhiều lần giảm lãi suất với tổ chức, cá nhân nhưng mặt bằng giá BĐS vẫn cao và có xu hướng tăng.

Kiểu kinh doanh xưa cũ, cố gắng mở rộng quy mô sản xuất, một doanh nghiệp "ôm" tới mười mấy dự án cùng lúc, dùng vốn vay càng nhiều thì tiềm năng lợi nhuận càng lớn không thể tiếp tục tồn tại. Sắp tới, doanh nghiệp nào cũng phải dựa trên nguồn vốn tự có và chọn phân khúc họ có thực lực và chỉ cần làm 3-4 dự án theo thế mạnh của mình.

TS Đinh Thế Hiển

"Cơ cấu sản phẩm BĐS chưa cân đối, giá vẫn cao so với thu nhập. Các giao dịch BĐS chủ yếu là mua đi, bán lại của các môi giới, trong khi tâm lý nhiều khách hàng lại chờ giá xuống thêm mới xuống tiền, những vấn đề phát sinh có thể gây bong bóng BĐS", ông nói.

Còn ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank cho rằng, các doanh nghiệp BĐS cũng phải nghiêm túc thực hiện tái cơ cấu. Lúc nguồn tiền còn dễ dàng, tăng trưởng nóng, các doanh nghiệ bung ra làm quá mạnh, "ôm" nhiều dự án, đến khi khó khăn cũng vẫn cố giữ dự án rồi kêu cứu và vẫn chờ lãi mới bán là không hợp lý. Các doanh nghiệp cũng phải tính đến hạ giá, bán bớt dự án, tái cơ cấu, sử dụng vốn minh bạch, hiệu quả hơn.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển nêu rõ, điểm nghẽn đang tồn tại ở ngành kinh doanh BĐS là giá nhà cao so với giá trị thực và thu nhập nên người dân không mua được. Đến một lúc nào đó các nhà phát triển, phân phối BĐS phải đưa giá nhà về mức phù hợp với khách hàng, đối tượng nào thua lỗ thì phải tự gánh chịu.

"Không thể đòi các nhà quản lý bảo vệ, ưu đãi để nhà đầu tư BĐS phải có lãi, và dựa trên tiền đề này, đề nghị các biện pháp can thiệp trái với quy luật thị trường, gây ảnh hưởng tới quỹ đạo đang đúng hướng của toàn nền kinh tế", TS Hiển đánh giá.

Vị chuyên gia này nhận định, môi trường kinh doanh nói chung và môi trường kinh doanh BĐS nói riêng từ năm 2023 sẽ khác, ngành BĐS buộc phải tái cấu trúc. Kiểu kinh doanh xưa cũ, cố gắng mở rộng quy mô sản xuất, một doanh nghiệp "ôm" tới mười mấy dự án cùng lúc, dùng vốn vay càng nhiều thì tiềm năng lợi nhuận càng lớn không thể tiếp tục tồn tại. Sắp tới, doanh nghiệp nào cũng phải dựa trên nguồn vốn tự có và chọn phân khúc họ có thực lực và chỉ cần làm 3-4 dự án theo thế mạnh của mình.

"Một số doanh nghiệp phải chịu thiệt hại, phải chuyển nhượng dự án, nhưng dù có không làm như vậy, cứ lình xình mãi cũng sẽ dẫn đến kết quả như vậy. Nếu đã quyết định sai thì phải chịu mất vốn, mất tài sản, trên thế giới chuyện đó rất bình thường", TS Hiển cho hay.

Giai đoạn sắp tới, TS Hiển cho rằng, các doanh nghiệp phải thấy được nhu cầu ở từng phân khúc. Doanh nghiệp lựa chọn phân khúc nào thì phải cố gắng làm tốt phân khúc đó để ngành BĐS từng bước hòa nhập cùng nền kinh tế đang dần ổn định, lành mạnh hơn.

Bài liên quan

Người mua sẵn sàng trả giá cao hơn cho những dự án bất động sản chỉn chu

Đà phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận

Thủ tướng Chính phủ: Ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản 'lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ'

Tác động của hai luật bất động sản mới với doanh nghiệp địa ốc