Tác động của hai luật bất động sản mới với doanh nghiệp địa ốc
VietCap nhìn nhận quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có thể khiến chủ đầu tư mất nhiều thời gian để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết trước khi triển khai bán hàng. Tuy nhiên, điều này sẽ không tác động đáng kể đến những doanh nghiệp có bề dày thành tích phát triển dự án.
Tác động của Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) với chủ đầu tư và người mua nhà. Ảnh minh họa: Internet.
Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa 15, tổ chức từ ngày 23/10 đến ngày 29/11/2023, đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) vào ngày 27/11 và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vào ngày 28/11. Quốc hội chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp này, theo thông báo ngày 16/10.
Bản thảo cuối cùng của Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) chưa được công bố nhưng Quốc hội thông báo thời điểm có hiệu lực của Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ là từ ngày 1/1/2025.
Theo CTCP Chứng khoán VietCap (VietCap), Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội (NOXH) bao gồm miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ)/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án NOXH mà không cần thủ tục xác định TSDĐ; không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho NOXH, và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ NOXH; và lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH chứ không phải trên toàn bộ dự án NOXH.
Từ góc độ người mua nhà, Luật Nhà ở sửa đổi mở rộng nhóm đối tượng được mua NOXH và quy định người mua NOXH chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, mà theo VietCap là nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả NOXH cho người có thu nhập thấp và người lao động.
Từ góc độ người mua nhà, Luật Nhà ở (sửa đổi) mở rộng nhóm đối tượng được mua NOXH và quy định người mua NOXH chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Vietcap đánh giá điều này nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả NOXH cho người có thu nhập thấp và người lao động.
Bên cạnh đó, Vietcap cho rằng các chủ đầu tư có các dự án NOXH trong kế hoạch phát triển sẽ được hưởng lợi. Mặt khác, luật mới sẽ hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho một vài dự án thương mại quy mô lớn khi đã có CĐT đề xuất bố trí phần NOXH bên ngoài dự án.
Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), quy định yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư trước khi có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà. Điều này nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.
VietCap nhận thấy các quy định này có thể dẫn đến mất nhiều thời gian cho chủ đầu tư để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết và bắt đầu xây dựng trước khi triển khai bán hàng. Tuy nhiên, điều này sẽ không tác động đáng kể đến những doanh nghiệp có bề dày thành tích phát triển dự án do cách tiếp cận chủ động trong việc đáp ứng các yêu cầu pháp lý và hoàn thành việc xây dựng nền móng trước khi bắt đầu bán hàng.
Dù chưa được thông qua nhưng Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn có nhiều điểm đáng được chú ý. Tiêu biểu là trong dự thảo trình kỳ họp Quốc hội vừa qua, vẫn còn 14 nhóm nội dung chưa thiết kế được phương án tối ưu, trong đó có những nội dung quan trọng như thu hồi đất, xác định giá đất.
Trước khi Luật Đất đai (sửa đổi) được phê duyệt và có hiệu lực, Vietcap kỳ vọng Chính phủ sẽ sớm ban hành các nghị định sửa đổi hoặc hướng dẫn bổ sung về việc thực hiện các nghị định hiện hữu để tránh tình trạng kéo dài thủ tục pháp lý dự án cho các chủ đầu tư. VietCap cũng cho rằng, các nghị định sửa đổi mới có thể là tiền đề và là bước chuẩn bị cho chính quyền địa phương và chủ đầu tư trước Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, thời gian để các chính sách phát huy tác động sau khi được thông qua có thể được rút ngắn hơn.
Với những phân tích kể trên, VietCap kỳ vọng doanh số bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở sẽ phục hồi rõ rệt vào năm 2024 so với mức cơ sở thấp của năm 2023 dựa trên kỳ vọng về sự cải thiện về niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới BĐS; thủ tục pháp lý thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư. Dù vậy, VietCap cũng lưu ý việc hoãn thông qua luật đất đai (sửa đổi) được công bố gần đây có thể dẫn đến doanh số bán lẻ của dự án mới chậm hơn dự kiến.
Về phần BĐS KCN, VietCap cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) có thể đưa ra một số thay đổi trong cơ chế tiếp cận quỹ đất KCN mới, cụ thể về quy trình đấu giá đấu thầu trong trường hợp có nhiều hơn một NĐT tham gia vào dự án. Ngoài ra, còn có một số điểm đáng chú ý khác liên quan tới thủ tục xác định giá đất để tính tiền bồi thường và tiền thuê đất.
![[Café cuối tuần] Hoãn thông qua Luật Đất đai (sửa đổi): Quyết định khó khăn nhưng cần thiết của Quốc hội](https://t.ex-cdn.com/nhadautu.vn/resize/174x104/files/news/2023/11/18/cafe-cuoi-tuan-hoan-thong-qua-luat-dat-dai-sua-doi-quyet-dinh-kho-khan-nhung-can-thiet-cua-quoc-hoi-082953.jpg)
Tags:
Tags:
- Cùng chuyên mục
IPO hơn 1.560 tỷ đồng, F88 mang gì lên sàn HoSE?
IPO hơn 22 triệu cổ phiếu trước khi niêm yết trên HoSE, F88 kỳ vọng huy động gần 1.564 tỷ đồng để mở rộng hoạt động. Doanh nghiệp bước lên sàn với lợi thế từ tăng trưởng lợi nhuận và dư địa phát triển của thị trường tài chính thay thế.
Tài chính - 10/07/2026 10:26
3 lô trái phiếu lãi suất thấp hé mở 2 thương vụ M&A
Cùng ngày 30/6, 3 tổ chức phát hành gồm CTCP Phát triển Bất động sản Hưng Long, Công ty TNHH Hưng Phát Invest Hà Nội và Công ty TNHH Parkland 53 đã huy động thành công tổng cộng 23.300 tỷ đồng trái phiếu. Toàn bộ số tiền thu về được 3 đơn vị dùng để nhận chuyển nhượng và thực hiện dự án thành phần tại Khu đô thị Đại học Quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn (TP.HCM) và Khu Đô thị Phức hợp Hạ Long Xanh (tỉnh Quảng Ninh).
Tài chính - 10/07/2026 09:41
Chủ tịch BlackRock Thụy Sĩ: Dòng tiền vẫn chưa theo kịp nhu cầu vốn xanh
Việt Nam đang nổi lên là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn toàn cầu, song dòng tiền dành cho chuyển đổi xanh vẫn chưa theo kịp nhu cầu đầu tư. Theo TS. Mirjam Staub-Bisang, Chủ tịch BlackRock Thụy Sĩ, đây là "điểm nghẽn" cần sớm được tháo gỡ bằng các cải cách về thể chế và thị trường vốn.
Tài chính - 10/07/2026 08:34
Lãi suất tiền gửi lên tới 9%: Cuộc cạnh tranh huy động vốn đang nóng trở lại?
Trong khi Ngân hàng Nhà nước liên tục yêu cầu giảm mặt bằng lãi suất để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, nhiều ngân hàng lại âm thầm nâng lãi suất thực tế thông qua các chương trình cộng lãi suất, sản phẩm tiền gửi đặc biệt và chính sách dành cho khách hàng ưu tiên. Mức sinh lời lên tới 8,8-9%/năm đang phản ánh áp lực huy động vốn ngày càng lớn của hệ thống ngân hàng, đồng thời đặt ra câu hỏi liệu thị trường có bước vào một chu kỳ cạnh tranh lãi suất mới hay không.
Tài chính - 09/07/2026 15:52
Hai ngân hàng chuẩn bị chào sàn HoSE
Hai ngân hàng Vietbank và BVBank đang hoàn tất những bước cuối cùng để chuyển giao dịch từ UPCoM sang niêm yết HoSE. Cùng với việc lên sàn, cả hai nhà băng cũng đồng thời triển khai các kế hoạch tăng vốn điều lệ.
Tài chính - 09/07/2026 07:47
Nhà sản xuất 'Anh Trai Say Hi' sẽ IPO với mức giá thấp hơn gần 33% so với định giá
ĐatViet VAC sẽ chào bán hơn 11,15 triệu cổ phiếu với giá 54.800 đồng/cổ phiếu. Mức giá này thấp hơn khoảng 33% so với giá trị 81.716 đồng/cổ phiếu theo chứng thư thẩm định, phần lớn số tiền huy động sẽ được dùng để tăng vốn cho các công ty con nhằm cơ cấu tài chính và trả nợ ngân hàng.
Tài chính - 09/07/2026 06:45
PNJ đảo chiều sau 3 phiên giảm sàn, HĐQT kích hoạt kế hoạch mua lại cổ phiếu
Trong bối cảnh thị giá lao dốc và nhiều công ty chứng khoán đồng loạt hạ triển vọng, PNJ kích hoạt kế hoạch mua lại cổ phiếu nhằm bảo vệ giá trị doanh nghiệp và lợi ích của cổ đông.
Tài chính - 08/07/2026 16:17
Lợi nhuận quý II tích cực và lãi suất giảm sẽ hỗ trợ chứng khoán
Các công ty chứng khoán cho rằng thị trường đang bước qua "vùng trũng thông tin" để bước vào giai đoạn được hỗ trợ bởi mùa báo cáo lợi nhuận quý II, lãi suất có xu hướng giảm và nhiều yếu tố vĩ mô tích cực. Đây được xem là nền tảng để VN-Index hướng tới các mốc cao hơn trong những tháng cuối năm.
Tài chính - 08/07/2026 10:47
Các CTCK đồng loạt siết margin đối với cổ phiếu PNJ
Từ một trong những cổ phiếu luôn được cấp margin ở mức tối đa, PNJ đang lần lượt bị nhiều công ty chứng khoán loại khỏi danh mục cho vay ký quỹ hoặc hạ tỷ lệ cho vay sau chuỗi giảm sàn liên tiếp. Các tổ chức phân tích cũng bắt đầu thận trọng hơn khi đánh giá triển vọng của doanh nghiệp.
Tài chính - 08/07/2026 08:57
Chủ tịch UBCKNN: 'Phát hành chứng khoán phải trở thành động lực huy động nguồn lực cho tăng trưởng kinh tế'
Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế ở mức hai con số trong giai đoạn tới, thị trường chứng khoán được kỳ vọng sẽ phát huy mạnh mẽ hơn vai trò là kênh huy động vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế.
Tài chính - 07/07/2026 16:13
Sàn Giao dịch carbon chính thức vận hành, tạo nền tảng cho mục tiêu phát thải ròng bằng '0'
Việc đưa Sàn Giao dịch carbon trong nước vào hoạt động không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện cam kết phát thải ròng bằng "0" vào năm 2050 mà còn hình thành cơ chế giao dịch hạn ngạch và tín chỉ carbon theo nguyên tắc minh bạch, an toàn.
Tài chính - 07/07/2026 14:33
Máy tính, điện thoại rục rịch tăng giá: Doanh nghiệp ICT có hưởng lợi?
Làn sóng tăng giá chip nhớ dưới tác động của AI đang lan từ các nhà sản xuất bán dẫn sang những thương hiệu điện tử như Apple, Dell hay ASUS. Trong khi lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp ICT niêm yết tại Việt Nam đồng loạt tăng mạnh trong quý I/2026, báo cáo tài chính cho thấy không phải mức tăng nào cũng phản ánh sức khỏe của hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Tài chính - 07/07/2026 14:03
Thêm động thái trấn an từ người nhà Chủ tịch, cổ phiếu PNJ vẫn giảm sàn
Bất chấp hàng loạt động thái trấn an nhà đầu tư sau vụ việc liên quan đến Công ty TNHH MTV Giám định PNJ (P-Lab), cổ phiếu PNJ vẫn tiếp tục bị bán mạnh, giảm sàn phiên thứ 3 liên tiếp.
Tài chính - 07/07/2026 10:36
UBCKNN xác định loạt nhiệm vụ trọng tâm 6 tháng cuối năm
Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xác định trọng tâm những tháng cuối năm là hoàn thiện khung pháp lý, đẩy nhanh triển khai mô hình đối tác bù trừ trung tâm (CCP), nghiên cứu phát triển thị trường tài sản mã hóa và thực hiện các giải pháp nâng hạng thị trường.
Tài chính - 07/07/2026 08:46
PNJ khẳng định 28.000 viên kim cương không vào hệ thống
Ban lãnh đạo PNJ khẳng định 28.000 viên kim cương trong vụ án buôn lậu đang được cơ quan điều tra làm rõ không đi vào hệ thống của doanh nghiệp. Đồng thời, PNJ cho biết kết quả kinh doanh quý II vẫn tăng trưởng hai chữ số, duy trì kế hoạch năm 2026 và triển khai nhiều biện pháp siết quản trị sau sự cố liên quan đến PNJ-LAB.
Tài chính - 06/07/2026 17:07
Chuyện gì đang diễn ra với cổ phiếu Hà Đô Group?
Sau khi mất khoảng 32% giá trị trong hơn ba tháng, cổ phiếu Hà Đô Group đang giao dịch ở vùng đáy hơn hai năm. Ngoài kết quả kinh doanh kém tích cực, doanh nghiệp còn đối mặt với rủi ro liên quan cơ chế giá FIT của các dự án điện mặt trời.
Tài chính - 06/07/2026 15:24
- Đọc nhiều
Đáng đọc
- Đáng đọc
Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết mới về FDI
Sự kiện - Update 3 week ago
Đổi vàng lấy nhà: Lối mở mới cho bài toán vốn bất động sản?
Tài chính - Update 1 month ago
[Café cuối tuần] Khi bất động sản phải quay về đúng giá trị
Đầu tư - Update 1 month ago
