Thị trường BĐS 2025: Phân khúc nào sẽ lên ngôi?

Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường

Năm 2025 được kỳ vọng là một năm khởi sắc cho thị trường, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang trên đà hồi phục kể từ cuối năm 2024. Những tín hiệu tích cực này được thúc đẩy bởi các yếu tố về chính sách, nguồn cung, hạ tầng và xu hướng đầu tư, hứa hẹn sẽ tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường.

Điều này cũng phản ánh xu hướng dịch chuyển đầu tư ra khỏi khu vực trung tâm TP.HCM, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao, các vấn đề tháo gỡ pháp lý chưa được giải quyết triệt để,... việc tìm kiếm cơ hội ở các vùng lân cận trở thành lựa chọn chiến lược của các nhà đầu tư và chủ đầu tư dự án trong thời gian tới.

Một trong những điểm sáng của thị trường năm 2025 được kỳ vọng chính là sự tháo gỡ các nút thắt về nguồn cung, đặc biệt là những dự án đảm bảo đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Nguồn cung dự báo tăng đáng kể ở hầu hết các phân khúc so với năm 2024, tuy nhiên vẫn còn khoảng cách khá xa so với với giai đoạn 2019 trở về trước.

Tại thị trường phía Nam, phân khúc căn hộ dự báo sẽ có cải thiện so với năm 2024 với hơn 15.000 sản phẩm được đưa ra thị trường. Tuy nhiên sự phân bổ nguồn cung vẫn sẽ tập trung chủ yếu tại TP.HCM, Bình Dương, trong đó Bình Dương được dự báo bùng nổ nguồn cung với vài trò dẫn dắt thị trường căn hộ hạng B và C trong năm 2025.

Đối với thị trường khu vực phía Bắc, nguồn cung căn hộ dự báo tiếp tục tăng xu hướng tăng của năm 2024, tập trung tại Hà Nội, Hưng Yên và Hải Phòng. Trong đó, tại Hà Nội, các dự án tập trung chủ yếu tại hai đại đô thị phía Tây và phía Đông Hà Nội, trọng tâm ở các quận/huyện như Đông Anh, Gia Lâm, Nam Từ Liêm,...

Bên cạnh sự cải thiện về nguồn cung, thanh khoản thị trường cũng sẽ có những chuyển biến tích cực trong năm 2025 khi lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức thấp, niềm tin của nhà đầu tư dần được cải thiện nhờ vào sự phục hồi của thị trường trong thời gian qua và đặc biệt là dòng tiền bắt đầu có dấu hiệu dịch chuyển vào phía Nam khi các nhà đầu tư khu vực phía Bắc có xu hướng bắt đầu có dấu hiệu tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các tỉnh miền Nam.

Theo bối cảnh đó, những dự án được triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng đảm bảo, có pháp lý rõ ràng cùng các tiện ích cơ sở hạ tầng và tiện ích phát triển đồng bộ sẽ là ưu tiên lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư trong thời gian tới.

Tiếp theo, bên cạnh thông tin tích cực từ chính sách thì câu chuyện hạ tầng cũng tiếp thêm động lực cho thị trường. Chính phủ đang quyết liệt đẩy mạnh đầu tư công, tập trung vào các dự án hạ tầng chiến lược như đường Vành đai 3 và 4, hệ thống metro, cùng các tuyến cao tốc liên vùng kết nối các trung tâm kinh tế trọng điểm. Những dự án này không chỉ nâng cao khả năng kết nối liên vùng mà còn mở ra cơ hội, tạo động lực cho sự phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới.

Mặt bằng giá bán BĐS sơ cấp lẫn thứ cấp trong năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng và giữ ở mức cao. Nguyên nhân đến từ chi phí đầu vào và chi phí phát triển dự án gia tăng. Đơn cử như việc bảng giá đất mới nhiều khả năng sẽ có tác động nhất định làm tăng tiền đền bù, giải phóng mặt bằng, từ đó làm gia tăng các áp lực chi phí về phát triển quỹ đất của doanh nghiệp.

Mặt bằng lãi suất huy động và lãi suất cho vay duy trì ổn định cùng với đó là lạm phát được kiểm soát tốt. Điều này không chỉ hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS trong việc tiếp cận nguồn vốn mà còn tạo điều kiện để người mua nhà dễ dàng tiếp cận các gói vay. Sự ổn định tài chính cũng giúp khôi phục niềm tin từ các nhà đầu tư và người mua thực, hai đối tượng quan trọng tạo nên sức cầu bền vững cho thị trường.

Trong một diễn biến khác ở thị trường thứ cấp, giá bán cũng có thể có những sự tăng trưởng nhất định, tập trung ở những dự án sở hữu tiến độ xây dựng nhanh chóng, đã bàn giao nhà, có sổ, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố. Việc tăng giá trên thị trường thứ cấp sẽ từng bước góp phần thu hẹp khoảng cách giữa mức giá bán sơ cấp và thứ cấp, người mua sẽ có nhiều sự lựa chọn cũng như động lực để tham gia đầu tư trên thị trường.

Kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Đánh giá một cách tổng thể, thị trường căn hộ nói riêng và thị trường địa ốc nói chung trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ đánh dấu sự thay đổi tích cực và có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới nhờ được trợ lực bởi các yếu tố.

Đầu tiên là về mặt chính sách, các chính sách về quản lý đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS đã được sửa đổi, bổ sung mang lại sự minh bạch và rõ ràng trong các thủ tục pháp lý. Những quy định này giúp các chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc thực hiện thủ tục pháp lý, từ đó thúc đẩy tiến độ triển khai dự án. Ngoài ra, các cơ chế hỗ trợ việc thu hồi đất, đền bù, định giá đất và các khoản phí cũng được điều chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều dự án mới triển khai và các dự án bị tạm dừng trước đó được tiếp tục trong năm 2025 và những năm tiếp theo.

Một yếu tố nữa là tâm lý người mua dần được cải thiện. Sau giai đoạn trầm lắng, cả nhà đầu tư lẫn người mua thực đã dần quay trở lại thị trường. Những thông tin tích cực từ chính sách, hạ tầng và tài chính đã góp phần tạo niềm tin, khiến người mua sẵn sàng ra quyết định. Đặc biệt, phân khúc nhà liền thổ cùng với căn hộ chung cư vẫn giữ được sức hút nhờ tính ổn định và khả năng tăng giá trị lâu dài. Đây vẫn là lựa chọn ưu tiên của nhiều nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng mới.

Nhìn chung thị trường BĐS trong năm 2025 vẫn là một ẩn số khó đoán định, tuy nhiên tôi cho rằng thị trường sẽ tiếp tục duy trì đà hồi phục của năm 2024. Mặc dù sẽ khó bức phá đáng kể trong giai đoạn 1 đến 2 quý đầu năm nhưng được kỳ vọng có những khởi sắc rõ nét hơn từ khoảng nửa cuối năm.

Đồng thời, thị trường sẽ tiếp tục có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực, chủ đạo ở loại hình BĐS nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực với nhu cầu luôn ở mức cao.

Trong đó, phân khúc chung cư khu vực phía Nam với hai đại diện lớn là TP.HCM và Bình Dương. Ở khu vực phía phía Bắc tập trung ở 2 thành phố Hà Nội, Hải Phòng và Hưng Yên, đối với thị trường miền Trung Đà Nẵng được kỳ vọng tiếp tục là tâm điểm của thị trường, đặc biệt là các dự án có vị trí tốt, tiện ích đầy đủ và giá cả hợp lý.