Thấy gì ở thị trường bất động sản công nghiệp Bắc - Trung - Nam?

Thị trường còn thiếu sự đa dạng ngành nghề

Khu vực miền Bắc Việt Nam bao gồm 25 tỉnh và thành phố với tổng diện tích đất công nghiệp tại 5 tỉnh chủ chốt bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và Hưng Yên là khoảng 10.000 ha. Các khu công nghiệp (KCN) hoạt động được phát triển chủ yếu bởi các tập đoàn nội địa. Ngoài ra còn có một số nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường từ rất sớm đến từ Singapore, Đài Loan và Nhật Bản.

Tuy thị trường công nghiệp khu vực miền Bắc được thành lập sau so với phía Nam, nhưng các tỉnh công nghiệp tại đây lại rất hấp dẫn các ngành công nghiệp công nghệ cao tiên tiến. Hầu hết các dự án khu công nghiệp đều đã được lấp đầy ổn định với tỷ lệ trung bình khoảng 80%.

Giá thuê đất KCN trung bình đạt 109 USD/m2/kỳ hạn thuê. Trong đó, giá thuê đất công nghiệp bình quân tại Hà Nội vẫn cao nhất so với các tỉnh phía Bắc, đạt 139,9 USD/m2/kỳ thuê.

Với mạng lưới giao thông vận tải phát triển toàn diện và đồng bộ tạo điều kiện thuận tới cho khu vực miền Bắc dễ dàng kết nối với các tỉnh khác trên khắp Việt Nam và các nước châu Á. Vị trí kề cận, cùng những ưu đãi từ Chính phủ, chi phí lao động cạnh tranh, môi trường chính trị ổn định, triển vọng kinh tế tích cực và các hiệp định thương mại tự do đã được ký kết.

Theo các chuyên gia Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường công nghiệp miền Bắc là lựa chọn "sáng giá" dành cho các nhà sản xuất toàn cầu có nhu cầu mở rộng công xưởng bên ngòai Trung Quốc.

Tuy nhiên, hiện tại thị trường công nghiệp ở khu vực này còn thiếu sự đa dạng ngành nghề và việc chỉ tập trung nguồn lực vào số ít tập đoàn lớn có thể dẫn đến nguy cơ thiếu hụt lao động và cơ hội thu hút vốn đầu tư từ các doanh nghiệp cùng ngành khác.

Quỹ đất dồi dào

Trong khi đó, khu vực miền Trung, gồm 14 tỉnh, thành phố, trong đó Đà Nẵng và Quảng Nam là nơi tập trung các hoạt động công nghiệp và cũng là đô thị lớn của khu vực.

Thị trường công nghiệp miền Trung có sự tăng trưởng chậm hơn khi so sánh với khu vực miền Bắc và khu vực miền Nam do "sinh sau đẻ muộn". Điều này đồng thời cũng là một yếu tố tiềm năng cho sự phát triển trong thời gian tới với nguồn cung sẵn có dồi dào, trong khi các vùng còn lại bước lên giai đoạn cao hơn sẽ chịu áp lực về việc khan hiếm nguồn cung.

Tổng nguồn cung công nghiệp của 4 tỉnh, thành phố trọng điểm Miền Trung, gồm: Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định là khoảng hơn 7,500 ha, với tỷ lệ lấp đầy đạt 67%. Giá thuê trung bình của các khu vực miền Trung khá cạnh tranh ở mức 34 USD/m2/kỳ thuê, chỉ bằng 30% so với giá thuê miền Bắc và 25% so với giá thuê miền Nam. Trong đó, nhóm ngành công nghiệp chủ chốt của miền Trung là công nghiệp chế biến thực phẩm, các ngành công nghiệp nặng, dầu khí và năng lượng. Miền Trung cũng là trung tâm của các ngành công nghiệp nhẹ truyền thống như dệt may và giày dép, kim loại, gỗ và đồ nội thất.

Nhờ quỹ đất lớn với giá thuê đất thấp hơn các khu vực khác và hệ thống cảng biển dày đặc, khu vực miền Trung hấp dẫn nhiều nhà sản xuất công nghiệp quốc tế.

Với thời tiết có phần khắc nghiệt hơn so với miền Bắc và miền Nam, khu vực miền Trung cũng gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút lao động tay nghề cao. Tuy nhiên, quỹ đất công nghiệp còn dồi dào sẽ là mấu chốt đáp ứng được nhu cầu phát triển và mở rộng trong tương lai của các nhà đầu tư. Chính quyền cũng không ngừng nỗ lực trong việc cải thiện môi trường kinh doanh, quản lý kinh tế và thu hút nhân tài.

Phát triển từ lâu nhưng hạ tầng còn yếu kém

Ở thị trường bất động sản công nghiệp lâu đời - khu vực miền Nam Việt Nam, gồm 17 tỉnh và thành phố, trong đó, khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận là khu vực kinh tế sôi động nhất toàn quốc.

Nguồn cung đất công nghiệp tại năm tỉnh chủ chốt khu vực miền Nam bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt hơn 25.000 ha. Giá thuê đất trung bình đạt khoảng 135 USD/m2/kỳ thuê. Trong đó, TP.HCM dẫn đầu so với các tỉnh còn lại với 198 USD/m2/kỳ, cao gấp đôi Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu.

Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp đạt 89%. Mặc dù chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh năm 2021, nhu cầu mặt bằng công nghiệp vẫn mạnh mẽ, điển hình là thương vụ thuê của Coca Cola tại KCN Phú An Thạnh và LEGO thuê tại KCN VSIP.

Khu vực miền Nam những năm gần đây, cơ sở hạ tầng đã có nhiều chuyển biến, song, vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, giao thông liên kết vùng còn yếu kém, thiếu hụt trầm trọng các tuyến cao tốc. Nhu cầu mạnh mẽ về nhà xưởng, nhà kho xây sẵn có chất lượng cao với các dịch vụ liên quan đến từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ mới thành lập tại khu vực này.

TP.HCM và các tỉnh lân cận là khu vực kinh tế sôi động nhất cả nước, góp phần thúc đẩy khu vực miền Nam trở thành điểm đến ưa thích đối với các nhà sản xuất mới tham gia vào Việt Nam. Đồng thời, là trung tâm phát triển công nghiệp lâu đời và đầu tiên, miền Nam tập trung số lượng lớn các ngành nghề truyền thống như cao su và nhựa hoặc các ngành công nghiệp dệt may.

"Khu vực miền Nam có khoảng cách đường bộ, đường thủy xa Trung Quốc hơn các khu vực khác, khiến thời gian vận chuyển công xưởng là một trở ngại cho các nhà sản xuất. Điều này cũng đặt ra nhu cầu cấp thiết về việc phát triển cơ sở hạ tầng chất lượng cao tại miền Nam nhằm tăng tính tranh với các vùng kinh tế khác trong nước và trong khu vực", Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.

Bài liên quan

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam thiếu hụt nguồn lao động chất lượng cao

Bất động sản công nghiệp tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất năm

Tổng Giám đốc DEEP C Bruno Jaspaert: 'Bỏ qua câu chuyện Trung Quốc + 1, Việt Nam cần tạo ra sự khác biệt'

Khi các doanh nghiệp nội ‘lấn sân’ sang bất động sản công nghiệp