[Phía sau cơn sốt đất ở Quảng Bình] Bài 3 - Nghịch lý tại nhiều dự án bất động sản

Vắng bóng nhà dân

Nằm sát khu vực quy hoạch tuyến đường ven biển đi qua, dự án Phát triển quỹ đất đấu giá trung tâm xã Ngư Thủy Bắc, huyện Lệ Thủy (có tổng diện tích 4,98 ha) tạo ra sức hút lớn với giới đầu tư trong và ngoài tỉnh Quảng Bình suốt 2 năm qua nhờ ưu thế đất biển.

Sau khi được đầu tư cơ bản về hạ tầng, dự án được Ban quản lý dự án Đầu tư xây dựng và phát triển quỹ đất huyện Lệ Thủy tổ chức đấu giá thành 3 đợt. Trong đợt 1 (6/2020), dự án đấu giá thành công 41/48 lô đất. Trong đợt 2 (6/2021), dự án tiếp tục đấu giá thành công 40/40 lô đất. Và mới đây (ngày 17/3/2022), dự án tiếp tục được đấu giá đợt 3, bán thành công 32/32 lô.

Mặc dù thanh khoản đạt tỷ lệ cao nhưng suốt 2 năm nay tại khu vực dự án chỉ mới có 2 căn nhà kiên cố, và 1 căn khác vẫn đang được xây dựng lên.

Tại khu vực TP. Đồng Hới, cuối tháng 3/2019, Trung tâm Phát triển quỹ đất Quảng Bình đã tổ chức đấu giá 160 lô đất tại dự án Khu dân cư phía Đông Nam đường Lê Lợi, phường Đức Ninh Đông. Tại cuộc đấu giá này, đã có 1.500 bộ hồ sơ tham gia đấu giá. Các lô đất sau đó được đấu hết ngay trong phiên với mức giá gần gấp đôi so với giá khởi điểm. Tuy vậy, sau hơn 3 năm, dự án Khu dân cư phía Đông Nam đường Lê Lợi cũng mới chỉ có duy nhất 1 ngôi nhà được xây lên.

Thực trạng trống dân cư xảy ra không chỉ với những dự án đấu giá quỹ đất do địa phương đầu tư mà còn xảy ra với nhiều dự án nhà ở thương mại do doanh nghiệp đầu tư.

Đơn cử như tại Khu A – Đường F325 hay Khu E – Đường F325 Hoàng Sâm thuộc dự án Khu nhà ở thương mại Trường Thịnh (TP. Đồng Hới) do Tập đoàn Trường Thịnh làm chủ đầu tư, sau 3 năm hoàn thành và mở bán, cả 2 khu này mới chỉ xuất hiện 5 căn nhà hiện hữu, mặc dù gần như tất cả các lô đất tại đây đều có chủ.

Anh Trần Xuân Tuân, nhân viên môi giới tự do khu vực Đồng Hới cho biết:" Phần đông người mua đất dự án Nhà ở thương mại Trường Thịnh từ chỗ khác đến, họ mua đất đầu tư để đó hoặc bán chênh kiếm lời. Chỉ có số ít những hộ dân địa phương mua đất thì mới xây nhà, nhưng chủ yếu làm nhà xưởng kinh doanh".

Chưa làm tốt công tác dự báo

Chuyên gia Phan Thế Đức, Hội viên CLB Bất động sản Hà Nội lý giải, việc không xuất hiện dân cư tại các dự án đã hoàn thành hạ tầng trước hết là do tình hình đầu cơ hết sức phức tạp. Thứ hai là do giá bán quá cao, vượt khả năng của người mua có nhu cầu ở thật. Thứ ba là tình trạng ồ ạt cấp phép các dự án, đặc biệt là các dự án có quy mô nhỏ lẻ nhưng không dự báo, tính toán kỹ về quy hoạch, nhu cầu sử dụng, chỉ tiêu dân số, khả năng đáp ứng di dân, dãn dân dẫn đến thiếu hiệu quả.

"Một dự án không chỉ vẽ cái công viên, làm cái đường, trồng cái cây là xong mà còn phải tính toán đến việc sẽ phát triển bài toán dân số như thế nào, ở đâu? Nhiều nơi, đa phần các dự án đều có quá trình nghiên cứu đến thực hiện không chuyên nghiệp, việc dự báo tính toán khả năng lấp đầy dân cư hết sức qua loa, đặc biệt là các dự án quy mô nhỏ lẻ", ông Đức đánh giá.

Về phần mình, ông Đ.K.Th., Giám đốc một công ty bất động sản đã đầu tư hoàn thành 2 dự án nhà ở thương mại với tỷ lệ lấp đầy dân cư cao tại TP. Đồng Hới, Quảng Bình nhìn nhận, trong việc đưa sản phẩm dự án ra thị trường, việc lựa chọn phương thức bán hàng trực tiếp cho người dân không thông qua các sàn môi giới hoặc thông qua đấu giá sẽ hạn chế được thấp nhất sự can thiệp của giới đầu cơ, từ đó nâng cao hiệu quả dự án bất động sản.

"Điều này quay trở lại vấn đề chất lượng. Đó là dự án trước hết phải tốt, phải có vị trí thuận tiện trong đi lại, trong kết nối xung quanh; các yếu tố hạ tầng, điện nước, mạng internet… đầy đủ để người dân sau khi mua đất có thể vào làm nhà ở được. Dự án tốt thì người ta tự khắc tìm đến mua mà không phải nhờ các sàn môi giới đẩy ra thị trường, từ đó hạn chế được tình trạng đầu cơ và lướt sóng", ông Th. góp ý.

Trước việc nhiều dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chưa phát huy hết hiệu quả cũng như gặp phải những vướng mắc liên quan đến các thủ tục đầu tư, từ tháng 3/2020 đến cuối năm 2021 vừa qua, Thường trực Tỉnh ủy Quảng Bình đã có chủ trương tạm dừng xem xét đề xuất các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị của nhà đầu tư để rà soát lại tình hình phát triển các dự án. Tuy vậy, tại các huyện thị trong tỉnh, các dự án đấu giá quỹ đất vẫn liên tục được phê duyệt trong khi khả năng lấp đầy dân cư vẫn là dấu hỏi.

Ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Quảng Bình thừa nhận:" Hiện nay trừ một vài các dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành thì vẫn còn nhiều dự án vẫn đang triển khai nên chưa thể đánh giá được hiệu quả của nó. Ngoài các dự án nhà ở thương mại thì còn các dự án đấu giá quỹ đất do Sở TNMT quản lý. Thực tế, tính hiệu quả, tỷ lệ lấp đầy dân cư tại các dự án còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố nữa khi mà người mua đất hiện nay không chỉ để làm nhà mà còn để dành, để đầu tư".

Bài liên quan

Quảng Bình phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu phức hợp Ba Đồn

Quảng Bình - Quảng Trị đảm bảo đủ vật liệu cho cao tốc Bắc Nam

Quảng Bình đẩy nhanh dự án đường ven biển và cầu Nhật Lệ 3

Khách du lịch tới Quảng Bình - Thừa Thiên Huế tăng đột biến