Doanh nghiệp địa ốc Việt ‘lên hương’ nhờ dòng vốn ngoại

Trên thị trường chứng khoán Việt Nam, một trong các yếu tố được giới đầu tư ưa chuộng là dòng vốn của nhà đầu tư nước ngoài. Đây được coi là bảo chứng đánh giá phần nào uy tín, năng lực tài chính của doanh nghiệp. Điều này càng đúng với các công ty bất động sản. Đặc biệt, đặt trong bối cảnh các ngân hàng siết tín dụng bất động sản, việc huy động vốn từ các nhà đầu tư “ngoại” được coi là hướng đi hợp lý cho các doanh nghiệp nhóm địa ốc.

Đơn cử, có thể kể đến nhóm quỹ đầu tư của Dragon Capital với danh mục gồm: KDH của CTCP Khang Điền (nắm 89,6 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 16%), CTCP Hà Đô (nắm hơn 7,6 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 4,9% tính đến ngày 6/8/2020), Tập đoàn Đất Xanh (nắm hơn 93 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 17,9%),… Pyn Eilite Fund dành 10% danh mục là các cổ phiếu bất động sản, được biết họ đang nắm hơn 17,9 triệu cổ phiếu NLG (tỷ lệ 7,21%) của CTCP Đầu tư Nam Long.

Dù vậy, nhiều nhà đầu tư nước ngoài, bên cạnh việc góp vốn, lại có “khẩu vị” đồng hành cùng doanh nghiệp để phát triển dự án.

Trường hợp tiêu biểu nhất có thể kể đến là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG). Dù mới được thành lập từ năm 2012, chỉ sau 7 năm phát triển, An Gia đang dần trở thành thương hiệu đáng chú ý ở thị trường TP.HCM vốn ngày càng trở nên "chật chội".

Theo đánh giá của giới đầu tư, sự phát triển nhanh chóng của An Gia trong 3 năm trở lại đây ghi nhận vai trò không nhỏ của Creed Group. Tập đoàn Nhật Bản còn trở thành cổ đông lớn của An Gia, bắt đầu là 5% tháng 7/2017, tăng lên 24% tháng 9/2018. Cuối tháng 9/2019, An Gia đã đón thêm một nhà đầu tư nước ngoài khác sau khi phát hành 5 triệu cổ phần riêng lẻ cho KIM Vietnam IPO balanced fund và KIM KOIC Vietnam IPO Private Fund.

Nguồn vốn nước ngoài đã góp phần giúp An Gia nhanh chóng tăng cường nội lực của mình, với vốn điều lệ nâng gấp 7 lần chỉ trong hơn 1 năm, từ 105 tỷ đồng lên 750 tỷ đồng.

Tính đến ngày 25/11/2019, cổ đông lớn nước ngoài duy nhất của An Gia là Creed Investments (nắm hơn 9 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 12,11%). Ngoài ra, tính cả Creed Investments, có 7 cổ đông nước ngoài đang nắm 28,40% vốn An Gia, trong đó nắm 0,4% là 1 nhà đầu tư cá nhân – ông MasakaZu Yamaguchi, thành viên HĐQT An Gia.

Không chỉ là những nhà đầu tư tài chính đơn thuần, dòng vốn ngoại đã hỗ trợ tài chính đáng kể cho An Gia. Tính đến ngày 30/6/2019, cổ đông ngoại Hoosiers (liên quan đến ông Masakazu Yamaguchi – Thành viên HĐQT An Gia) cho An Gia vay tín chấp 179,4 tỷ đồng (7,7 triệu USD) và 107,2 tỷ (4,6 triệu USD) với tài sản thế chấp là 22.500 cổ phần của AGI&HSR của An Gia.

Hiện nay, Creed Group vẫn tiếp tục hợp tác cùng An Gia và thành viên của An Gia tại nhiều dự án.

Đơn cử, đó là dự án Tổ hợp căn hộ du lịch - khách sạn (đường Thi Sách, Phường Thắng Tam, Thành phố Vũng Tàu), tên thương mại là The Sóng, chủ đầu tư là CTCP Tư vấn Hoàng Ân, thành viên của An Gia. Tìm hiểu của Nhadautu.vn cho thấy, tính đến tháng 6/2019, Creed Investment VN – 1 LTD nắm 24% vốn Hoàng Ân.

Chưa dừng lại ở đó, Creed Investment VN – 1 LTD tính đến tháng 7/2019 cũng sở hữu 32% vốn CTCP Quản lý và Phát triển Gia Khánh, chủ đầu tư dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và nhà ở tại thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM.

Ngoài ra, tính đến tháng 5/2017, Hoosiers VN-1 LTD nắm 49,9% vốn CTCP Tư vấn AGI & HSR, chủ đầu tư dự án Khu dân cư phường Phú Thuận tại các Khối 3A-3B, 4A-4B, 6A-6B thuộc Khu dân cư Phường Phú Thuận (La Casa) tọa lạc tại Phường Phú Thuận, Quận 7, TPHCM.

Một trường hợp khác tương tự An Gia là CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG). Nhận thấy việc khó hút vốn nếu vẫn giữ mô hình doanh nghiệp gia đình hay công ty TNHH, để làm cơ sở cho hợp tác với đối tác ngoại, NLG đã quyết định làm 2 việc là chuyển đổi sang hình thức CTCP, sau đó là niêm yết trên sàn chứng khoán (ngày 8/4/2013 là ngày giao dịch đầu tiên trên sàn HOSE).

Tính tới thời điểm hiện tại, rõ ràng kết quả hút vốn đầu tư ngoại của NLG đã thành công. Từ một công ty với vốn vài chục tỷ đồng, vốn cổ phần NLG hiện tại đạt hơn 2.597 tỷ đồng. Có thể thấy, các nhà đầu tư nước ngoài tính đến tháng 2/2020 nắm 39,01% vốn NLG (tổ chức nước ngoài nắm 38,2%), trong đó NĐT ngoại lớn nhất là Ibeworth Pte.Ltd.

NLG cũng hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án. Đơn cử, giai đoạn 1 dự án WaterPoint (165 ha), NLG hợp tác với nhà đầu tư Nhật Nishi Nippon Railroad, TBS Group và Công ty TNHH đầu tư Tân Hiệp cùng góp vốn theo tỷ lệ dự kiến tương ứng 50-35-10 và 5% để cùng thực hiện với tổng vốn đầu tư 6.900 tỷ đồng.

Ngoài ra, công ty cũng cùng 2 đối tác Nhật Bản là Hankyu Hanshin Properties Corp và Nishi Nippon Railroad triển khai dự án khu đô thị Akari City với tỉ lệ góp vốn 50 - 50. Dự án tọa lạc tại quận Bình Tân, TP.HCM được xây dựng trên khu đất rộng 8,5 ha với 4.600 căn hộ, với tổng vốn đầu tư 7.676 tỷ đồng.

Trước đó, Nam Long đã bắt tay hợp tác với 2 nhà đầu tư Nhật Bản này phát triển 4 dự án nhà ở. Đó là: Dự án Mizuki Park có quy mô 26 ha, tổng giá trị phát triển khoảng 8.000 tỷ đồng; dự án Kikyo Residence tại quận 9, TP.HCM với tổng vốn đầu tư 630 tỷ đồng, quy mô 5,3 ha gồm 110 căn biệt thự và 234 căn hộ; dự án Flora Sakura và Fuji Residence.

Điểm chung, có thể thấy là lợi nhuận của NLG và AGG tăng trưởng qua các năm. Tính toán nhanh của Nhadautu.vn cho thấy, từ năm 2017 – 2019 (không tính năm 2016, do AGG năm này lỗ 15,8 tỷ), tốc độ tăng trưởng lợi nhuận bình quân hàng năm của AGG đạt 48,1%. Trong khi đó, tỷ lệ này của NLG giai đoạn 2016 – 2019 là gần 37,5%.

Trao đổi với Nhadautu.vn, một chuyên gia tài chính đánh giá, nhằm đồng hành đi đường dài cùng doanh nghiệp, nhiều tổ chức/doanh nghiệp nước ngoài đã vừa rót tiền góp vốn, hỗ trợ tài chính bằng các khoản vay, vừa thực hiện phát triển dự án của doanh nghiệp. “Dĩ nhiên, khi thực hiện dự án, hai (hoặc nhiều hơn) bên sẽ chia sẻ lợi ích với nhau”.

Vậy nếu xảy ra trường hợp tổ chức/quỹ ngoại muốn thoái vốn, liệu đây có phải rủi ro tài chính trong tương lai với công ty?

“Không hẳn vậy! Việc thoái vốn của các quỹ đầu tư ắt hẳn sẽ có nhà đầu tư khác mua vào. Dù vậy, trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài rút vốn do những xung đột với ban lãnh đạo của công ty được đầu tư thì việc rút vốn có thể ảnh hưởng tới danh tiếng của công ty được đầu tư, qua đó ảnh hưởng đến giá cổ phiếu doanh nghiệp,…”, vị chuyên gia trả lời.

Ngoài ra, không thể không đề cập rủi ro xung đột lợi ích, điều có thể thấy qua nhiều trường hợp điển hình, nhãn tiền nhất là trường hợp một công ty trong mảng xây dựng là CTCP Xây dựng Coteccons (HOSE: CTD).

Bài liên quan

Hải Hà - 'miền đất hứa' cho các ông lớn bất động sản

Bất động sản nào vào tầm ngắm thâu tóm của nhà đầu tư ngoại?

Nhiều thành phố đối mặt với nguy cơ bong bóng bất động sản

Bất động sản ven đô - ‘mỏ vàng’ hấp dẫn giới đầu tư