[Cafe cuối tuần] Tránh 'xin - cho' trong phát triển nhà ở xã hội

Tháo gỡ điểm nghẽn chính sách, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp là một mục tiêu quan trọng trong sửa đổi Luật Nhà ở với mục tiêu cụ thể đã được Thủ tướng ấn định: 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Trên tinh thần ấy, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã đăng tải để xin ý kiến nhân dân. Tinh thần của Dự thảo là quy định nhiệm vụ dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội thuộc về chính quyền địa phương (UBND cấp tỉnh), thay vì lệ thuộc vào quỹ đất 20% trong các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại (đẩy trách nhiệm cho chủ đầu tư). Với quỹ đất đã chủ động bố trí ấy, UBND cấp tỉnh tổ chức lựa chọn nhà đầu tư triển khai thực hiện để cung cấp quỹ nhà ở cho người dân.

Làm sao để tránh "xin - cho"

Về lựa chọn nhà đầu tư, Dự thảo Luật quy định: "Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận chủ đầu tư đối với nhà đầu tư đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ".

Như vậy, khác với Luật hiện hành (Điều 57 Luật Nhà ở năm 2014 quy định "lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký") thì Dự thảo Luật sửa đổi cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Bản chất đây là "chỉ định thầu".

Quy định này tương thích với pháp luật đất đai hiện hành cũng như dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Cụ thể, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP hiện nay cũng như Điều 64 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đều quy định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất đối với dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư thì giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Tuy nhiên, dù biên lợi nhuận bị khống chế (hiện là 10%) và không có nhiều chủ đầu tư quan tâm, mặn mà thì nhà ở xã hội vẫn là dự án đầu tư kinh doanh, có sinh lời. Việc cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư (với bản chất là chỉ định) sẽ làm giảm tính cạnh tranh giữa các nhà đầu tư, làm phát sinh cơ chế "xin - cho", tiềm ẩn tiêu cực.

Bởi vậy, Dự thảo Luật cần đề xuất phương án cho trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên có đủ điều kiện năng lực và cùng có mong muốn triển khai dự án; cần quy định rõ tiêu chí, phương thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp này để đảm bảo cạnh tranh, công bằng, minh bạch.

Băn khoăn nhà lưu trú công nhân

Nếu như Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định chung một loại hình nhà ở xã hội thì Dự thảo Luật sửa đổi đã phân tách thành 3 loại hình khác nhau theo 3 nhóm đối tượng thụ hưởng, gồm: (i) Nhà ở xã hội (hướng đến người thu nhập thấp); (ii) Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; (iii) Nhà ở cho lực lượng vũ trang (cho công an, quân đội).

Nhà ở cho công nhân KCN là nhu cầu bức thiết hiện nay, đặc biệt trong giai đoạn bùng dịch Covid-19. Bởi vậy, Dự thảo đã dành riêng Mục 3 Chương VI (từ Điều 103 đến Điều 112) để quy định về nhà lưu trú công nhân.

Theo Điều 106 Dự thảo, nhà lưu trú công nhân được UBND cấp tỉnh bố trí “trong phần diện tích đất thương mại dịch vụ của khu công nghiệp". Ngoài nhà lưu trú thì diện tích này còn để xây dựng công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động.

Như vậy, nhà lưu trú công nhân theo Dự thảo Luật là đồng nhất với loại hình "cơ sở lưu trú" theo Nghị định số 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế (Nghị định số 35). Theo Nghị định số 35, cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của KCN; bảo đảm khoảng cách an toàn về môi trường; bảo đảm an ninh, trật tự; không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh (lưu ý, trong KCN không có đất thương mại dịch vụ mà chỉ có đất dịch vụ với tỷ lệ không quá 10% tổng diện tích đất KCN).

Điều đáng bàn là Nghị định số 35 chỉ quy định về “Cơ sở lưu trú được xây dựng tại phần diện tích đất dịch vụ của KCN" và đây khó có thể coi là một hình thức nhà ở xã hội. Cơ sở lưu trú chỉ là một hình thức "ký túc xá" cho công nhân trong thời gian ngắn, phục vụ nhu cầu tạm thời (phù hợp với công nhân trẻ, còn độc thân) mà không đáp ứng được nhu cầu ăn ở, sinh hoạt ổn định của hộ gia đình như nhà ở xã hội.

Theo Luật Cư trú năm 2020: “Lưu trú là việc công dân ở lại một địa điểm không phải nơi thường trú hoặc nơi tạm trú trong thời gian ít hơn 30 ngày". Như vậy "lưu trú" có tính chất kém ổn định hơn nhiều so với ở. Việc quy định loại hình cơ sở lưu trú cho công nhân trong KCN trong Luật Nhà ở là không đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học (về nguyên tắc, nhà ở xã hội hay bất kỳ loại nhà ở nào đều phải xây dựng trên đất ở; công trình trên đất dịch vụ, trong KCN không thể coi là nhà ở).

Nhà ở xã hội chỉ để... cho thuê

Giống như Dự thảo Luật Đất đai đã đăng tải để xin ý kiến trước đó, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng quy định phương thức giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Đề xuất này giúp giảm bớt thời gian, thủ tục tính tiền sử dụng đất rồi sau đó lại được miễn theo Luật hiện nay (Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn 100%).

Nhưng việc sửa 2 Luật theo hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cần phải được đánh giá thật thấu đáo để tránh làm phát sinh thêm vướng mắc mới, thậm chí còn bó buộc chủ đầu tư hơn cả Luật hiện hành.

Lý do là bởi theo Luật Đất đai, người được giao đất không thu tiền sử dụng đất bị hạn chế và có rất ít quyền năng. Cụ thể theo Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 199 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sẽ không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...

Như vậy, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được giao đất không thu tiền thì sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng nghĩa với việc không được bán nhà ở. Với phương án của Dự thảo hiện nay, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ có thể xây để... cho thuê mà không được bán sản phẩm.

Đương nhiên việc đầu tư nhà ở xã hội chỉ để cho thuê rất kém hấp dẫn nhà đầu tư (phải bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ). Nó khiến mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội càng trở nên xa vời.

Bài liên quan

Quảng Ngãi vẫn chậm triển khai dự án nhà ở xã hội

[Infographic] Điều kiện cho thuê, mua bán nhà ở xã hội

Xây nhà ở xã hội không bán được, doanh nghiệp xin chuyển đổi sang nhà ở liền kề thấp tầng

Thực trạng và giải pháp nhà ở công nhân, nhà ở xã hội tại TP.HCM