[Cafe Cuối tuần] Đa dạng hóa nguồn cung nhà ở qua cơ chế thị trường

Văn phòng Chính phủ vừa có Thông báo số 73/TB-VPCP ngày 29/02/2024 kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà về xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.

Gỡ vướng mắc cho nhiều dự án

Tại Thông báo 73, Phó Thủ tướng giao Bộ Tài nguyên - Môi trường (TNMT) hoàn thành lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội về đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác trước ngày 10/3; giao các địa phương gửi báo cáo thực trạng, đề xuất cụ thể về giải quyết vướng mắc liên quan đến vấn đề này về Bộ TNMT trước ngày 07/3. Trên cơ sở đó, Bộ TNMT hoàn thiện, gửi hồ sơ trình đến Bộ Tư pháp thẩm định, thực hiện các công việc theo thủ tục của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật để trình Quốc hội thông qua.

Theo kế hoạch, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác (không có đất ở) sẽ được trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 7 (khai mạc cuối tháng 5/2024). Đây là một tín hiệu sáng cho thị trường, có thể giúp tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án thời gian tới.

Việc xây dựng Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không có đất ở) là cần thiết nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, giúp đa dạng nguồn cung nhà ở, góp phần đáp ứng nhu cầu của người dân và giảm giá nhà. Trong quá trình xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), và tại Báo cáo số 729/BC-UBTVQH15 ngày 17/01/2024 về tiếp thu, chỉnh lý và giải trình dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục đề nghị Chính phủ xây dựng Đề án này.

Lý do cần có Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không có đất ở) là bởi theo quy định hiện hành cũng như quy định của Luật Đất đai năm 2024 (Điều 122, 127) đều giới hạn nhà đầu tư chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với: 100% đất ở; hoặc một phần đất ở và một phần đất khác.

Như vậy, pháp luật đã loại trừ trường hợp nhà đầu tư sử dụng loại đất khác (không có đất ở) để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại (trường hợp này phải thực hiện thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất). Đây là một vướng mắc lớn bởi có hàng trăm dự án bị "tắc" lại do nhà đầu tư đã "mua gom" đất nhưng không có diện tích đất ở nào nên không thể thực hiện dự án.

Tại Tờ trình gửi Quốc hội hơn 2 năm trước, Chính phủ ghi nhận phản ánh của các địa phương, hiệp hội, về việc có khoảng hơn 200 dự án nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện do không có đất ở (Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án…).

Điều này không chỉ gây ra các tác động xấu về quy hoạch treo, dự án treo, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và đời sống người dân mà còn gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, là nguyên nhân trực tiếp khiến giá bất động sản "leo thang" do chênh lệch cung - cầu.

Tạo lập quỹ đất qua cơ chế thị trường

Luật Đất đai (sửa đổi) được ban hành dựa trên căn cứ chính trị là Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất. Nghị quyết 18 đã đặt ra mục tiêu: "Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất... Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả".

Đi từ chủ trương phân bổ nguồn lực đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả thông qua cơ chế thị trường, Nghị quyết 18 nhấn mạnh: "Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu và đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội (ví dụ các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất được miễn tiền sử dụng đất; giao đất làm nhà ở xã hội...)

Ngoài các trường hợp trên thì Luật quy định phải đấu giá, đấu thầu, là những phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các trường hợp "doanh nghiệp sân sau" được giao đất qua cơ chế chỉ định.

Tuy nhiên, để áp dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu thì trước tiên Nhà nước phải thu hồi đất (do đa số diện tích đất đã có người sử dụng) và giá bồi thường do Nhà nước quyết định bằng quyết định hành chính. Như vậy, việc áp dụng cơ chế thị trường khi giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu (ở "đầu ra") sẽ luôn gắn liền với quan hệ thu hồi đất bằng quyết định hành chính (ở "đầu vào") - là quan hệ có tính chất phi thị trường do người dân không được quyền thỏa thuận về mức bồi thường.

Trái lại, nếu cho phép và khuyến khích doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo cơ chế thuần túy dân sự (thuận mua - vừa bán) sẽ làm hài hòa lợi ích giữa cả 3 bên: Doanh nghiệp (có được đất), Người dân (được đền bù thỏa đáng) và Nhà nước (không phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm nhưng vẫn thu được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí...).

Trong hoạt động kinh tế, cơ chế dân sự dựa trên nền tảng bình đẳng về địa vị pháp lý, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, tự do thỏa thuận, thuận mua - vừa bán luôn là lựa chọn tốt nhất và cần khuyến khích áp dụng. Trái lại, cơ chế hành chính trên nguyên lý mệnh lệnh - phục tùng luôn bất bình đẳng và không đảm bảo lợi ích cho đối tượng yếu thế.

Do đó, Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không có đất ở) ở một khía cạnh nào đó lại phát huy tốt cơ chế thị trường trong phân bổ nguồn lực đất đai. Bởi để có được quyền sử dụng đất thực hiện dự án, doanh nghiệp trước tiên phải thỏa thuận với người dân có đất thông qua quan hệ thị trường (ở "đầu vào").

Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ việc định giá đất phải bảo đảm "theo nguyên tắc thị trường", đổi mới phương pháp định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để tiến tới xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn...

Nếu định giá đất sát giá thị trường, bảo đảm chủ đầu tư sau khi "gom đất", được chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và mục đích ban đầu theo giá thị trường thì sẽ không gây thất thoát ngân sách từ "chênh lệch địa tô".

Ngược lại, nếu tiếp tục loại trừ trường hợp nhà đầu tư sử dụng loại đất khác (không có đất ở) để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại mà không có Đề án thí điểm để tháo gỡ thì không chỉ hàng trăm dự án tiếp tục "ách tắc" thủ tục pháp lý mà các quy hoạch của Nhà nước cũng bị "treo", không thể thực hiện được nếu các dự án này không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp điển hình là các khu đất nhà máy, xí nghiệp… đang sản xuất, gây ô nhiễm mà theo quy hoạch phải di dời để phát triển nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ sẽ không có bất kỳ cách nào giải quyết. Do cả khu đất là đất sản xuất kinh doanh (không có đất ở) thì không được chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại.

Đồng thời, trường hợp này cơ quan nhà nước cũng không được phép đưa khu đất của doanh nghiệp đang sản xuất vào danh mục thu hồi để tổ chức đấu giá, đấu thầu do các khu đất đều có quy mô nhỏ, không đủ bố trí một "khu đô thị đồng bộ hạ tầng" nên cũng không thuộc trường hợp được thu hồi đất (quy định tại khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024).

Hơn nữa nếu duy trì quy định phải có một phần đất ở mới được chuyển mục đích làm nhà ở thương mại sẽ tiềm ẩn nguy cơ "công nhiên lách luật". Đây là tình huống đã phát sinh trong thực tiễn ở một số địa phương thời gian qua: Khi doanh nghiệp đã "gom" được một diện tích đất lớn (khoảng 40ha) mà không có đất ở, doanh nghiệp tiếp tục mua thêm một căn nhà ở vị trí lân cận (khoảng 100m2) để có một phần đất ở nhằm đáp ứng tiêu chí có đất ở và đất khác để xin chấp thuận chủ trương đầu tư, từ đó chuyển mục đích sử dụng đất.

Quy định phải có một phần đất ở mới được chuyển mục đích làm nhà ở thương mại rõ ràng đang có kẽ hở, tiềm ẩnnguy cơ doanh nghiệp tìm cách "lách", "biến tấu" theo dạng "mua" thêm 100m2 đất ở để hợp thức hóa 40ha. Điều đó dẫn đến quy định ngăn chặn chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại tràn lan dù có mục tiêu tốt đẹp nhưng có thể không phát huy hiệu quả, khả thi trong thực tiễn.

Một cách tổng quát, việc Luật Đất đai quy định giới hạn chỉ một số loại đất mới được chuyển mục đích làm nhà ở thương mại, tránh áp dụng tràn lan là một chủ trương đúng đắn, phù hợp với quan điểm "Những vấn đề cấp bách, đã chín, đã rõ, được thực tiễn chứng minh, có sự thống nhất cao thì mới xây dựng, ban hành luật" theo Kết luận số 19 của Bộ Chính trị về định hướng chương trình xây dựng pháp luật cũng như Nghị quyết số 27 của Đảng về tiếp tục xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.

Tuy nhiên, việc xây dựng một Đề án có tính chất thí điểm về các loại đất khác (không có đất ở)được chuyển mục đích thực hiện dự án nhà ở thương mại cũng là cần thiết để giải quyết những vấn đề cấp bách, tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, giúp đa dạng nguồn cung nhà ở, góp phần đáp ứng nhu cầu của người dân và giảm giá nhà.

Kết quả thực hiện Nghị quyết về chính sách thí điểm này cũng đồng thời là cơ sở thực tiễn để tổng kết, đánh giá, tiến tới sửa đổi quy định của Luật Đất đai và các luật liên quan về loại đất được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại (sau khi "đã chín, đã rõ").

Đề án này cũng hoàn toàn phù hợp với mục tiêu mà Nghị quyết 18 đã vạch ra: "Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại".

Bài liên quan

Thị trường bất động sản đầu năm 2024 sụt giảm nhu cầu

Ngăn chặn giao dịch gần 3.000 bất động sản trong vụ án Vạn Thịnh Phát

Chủ tịch Quảng Nam cam kết gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản than 'sống dở chết dở'

Bắt nữ kế toán Công ty TNHH Bất động sản Hồng Đức tham ô tài sản