Báo cáo của Sở TN&MT TP.HCM cho thấy, giai đoạn 2016-2022, TP.HCM có 1.532 dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gồm: Các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của khu vực tư nhân và các dự án đầu tư công.

Trong đó, có 451 dự án đã hoàn thành (chiếm 29,4%), 703 dự án đang triển khai (chiếm 45,9%) và có đến 357 dự án (chiếm 24,7%) quá 3 năm đăng ký kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa triển khai thực hiện - dự án "treo".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong 357 dự án "treo" này phần lớn là các dự án đầu tư công do phụ thuộc vào việc cân đối nguồn vốn ngân sách, tài chính của chủ đầu tư nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện một phần công tác giải phóng mặt bằng. Vướng mắc trong giải phóng mặt bằng chủ yếu về phương án giá bồi thường, dù hàng năm TP.HCM đều ban hành quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn từ 4-35 lần giá đất trong bảng giá đất.

"Các dự án "treo" đã làm ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của TP.HCM và quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân có đất bị thu hồi", ông Châu nói và nêu rõ, trong 703 dự án đang triển khai (không thuộc trường hợp bị thu hồi dự án) lại có khoảng 143 dự án vướng mắc pháp lý nên chưa thực hiện hoặc thực hiện một phần rồi ngưng triển khai.

Luật chưa thống nhất, đồng bộ

Theo ông Châu, kể từ khi có công văn (ngày 7/3/2017) của Thủ tướng về việc tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết đinh số 09, đến nay, TP.HCM có khoảng 64 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư sử dụng đất có nguồn gốc đất công bị "đứng hình".

"Các dự án có nguồn gốc đất công thuộc các trường hợp sắp xếp lại, xử lý tài sản công; di dời nhà xưởng ô nhiễm; cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý… Từ đó, các dự án đã bị dừng triển khai, thi công; dừng các thủ tục xác định tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất bổ sung; dừng thủ tục cấp sổ hồng; không được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai…", ông Châu lý giải và cho biết, các chủ đầu tư và người mua nhà tại những dự án này rất khó khăn. 

Bên cạnh đó, kể từ ngày 1/7/2015, Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ông Châu cho rằng, quy định này đã không đồng bộ, thống nhất với các điều, khoản của Luật Đất đai 2013 khi cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị để thực hiện dự án đầu tư.

Do đó, giai đoạn 2015-2020, TP.HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư vì có quỹ đất hỗn hợp gồm: Đất ở và các loại đất khác; có đất khác không phải là đất ở như đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải là đất ở như đất ruộng, trồng cây cao su, nhà xưởng. Sau đó, Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi) mới công nhận thêm 1 trường hợp nhà đầu có quyền sử dụng "đất ở và các loại đất khác".

Hiện nay, "luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật" cũng chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 2 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng "100% đất ở" hoặc "đất ở và các loại đất khác". Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng "đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở" nên không đồng bộ, thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Ngoài ra, vị Chủ tịch HoREA nhìn nhận, Luật Đất đai 2013 chưa có cơ chế xử lý đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại nên tất cả các dự án này đều bị vướng mắc thủ tục tính tiền sử dụng đất. Đến khi, Chính phủ ban hành Nghị định 148 thì mới có cơ chế xử lý. Dẫu vậy, đến nay, mới có hơn một nửa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó có TP. Hà Nội quy định tiêu chí diện tích đất công nằm xen kẽ tách thành dự án độc lập.

Từ những vướng mắc nêu trên, kéo theo thị trường, doanh nghiệp bất động sản và cả người mua nhà gặp không ít khó khăn. Trong đó, biểu hiện rõ nhất là tình trạng lệch pha cung cầu giữa các phân khúc, giá nhà tăng "nóng" hơn 5 năm qua đã vượt xa tầm với của nhiều người.

Bài liên quan

Bắt đáy bất động sản, chuyện không 'dễ ăn'

HoREA đưa ra 10 lý do không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn môi giới

Thủ tướng thành lập Tổ công tác 'gỡ vướng' cho doanh nghiệp bất động sản

Đề nghị gỡ vướng cho hàng loạt dự án bất động sản phía Nam