Phân khúc bất động sản nào ở TP.HCM được ưa chuộng nhất 10 năm qua?

Nguồn cung thấp nhất trong 10 năm

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM năm 2023 của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ trong cả năm chỉ đạt 10.700 căn, con số thấp nhất trong 10 năm qua. Riêng trong quý IV, nguồn cung sơ cấp có 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm.

Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp. Trong đó, 2 dự án nổi bật là The Privia của Khang Điền và giai đoạn The Glory Heights của Vinhomes dẫn dắt 88% nguồn cung mới.

Lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua cũng giảm đều 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá bán cao của năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch. Riêng quý IV ghi nhận tình hình giao dịch cải thiện với 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% so với cùng kỳ năm 2022.

Tỷ lệ hấp thụ cải thiện 14 điểm % theo quý và 23 điểm % theo năm lên 40%. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%. Những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%.

Dự báo trong năm nay, nguồn cung mới ở TP.HCM dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ các dự án như Vinhome Grand Park - The Opus One, Eaton Park và The Aurora. Hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Hạng C sẽ chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.

Savills Việt Nam đánh giá, thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ ở TP.HCM vẫn đến từ việc khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường BĐS nhà ở sẽ phục hồi.

Căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời trong dài hạn

Theo Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp trong quý IV/2023 đã quay về mức năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% theo quý và 45% theo năm sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng. Nguồn cung căn hộ giá từ 2-5 tỷ đồng dẫn dắt thị trường với gần 90%.

Một khảo sát của đơn vị này trong năm 2023 chỉ ra, tại 30 dự án hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9 điểm % theo năm xuống còn 2,9%/năm. Do đó, tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1,7 điểm % so với cùng kỳ năm 2022 xuống còn khoảng 7,7%/năm.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM cho biết, lợi nhuận đầu tư từ căn hộ tại TP.HCM có xu hướng giảm nhẹ trong giai đoạn 2019-2023. Các khu vực như quận 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức), quận 3 và quận 10 có lợi nhuận đầu tư cao nhất trong thời gian qua.

Trong 10 năm qua, nguồn cung căn hộ mới tại 22 quận huyện của TP.HCM đã chứng kiến mức giảm 253.000 căn. Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức) giảm 21% kèm theo tốc độ tăng giá 15% hàng năm. Nguồn cung tại quận 1 cũng giảm 2% nhưng lại tăng giá 39% hàng năm.

"Mặc dù tổng lợi nhuận đã giảm đi trong 5 năm qua nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm và lãi suất tiền gửi sẽ duy trì ở mức thấp", bà cho hay.

Trong khi đó, số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, lợi suất từ đầu tư căn hộ cho thuê ở TP.HCM lại đang giảm, từ mức 4,3% năm 2021, hiện chỉ còn ở mức 4,1%, thấp hơn mức trung bình của cả nước và chưa thể về lại như thời điểm trước dịch.

Tuy nhiên, giá thuê căn hộ vẫn chưa có sự tăng trưởng tương xứng. So với giai đoạn 2018-2019, giá căn hộ cho thuê tại TP.HCM vẫn đang ở mức khiêm tốn. Nhiều căn hộ chung cư cao cấp có giá bán từ 3-4 tỷ đồng nhưng mức giá thuê lại chỉ rơi vào khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, căn hộ chung cư cao cấp từ 4-6 tỷ đồng giá thuê dao động khoảng 15-25 triệu/tháng.

Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, căn hộ cho thuê vẫn là loại hình đầu tư hấp dẫn trong dài hạn. Vì tính theo tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư căn hộ cho thuê (gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê) đang ở mức 12,5%/năm. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm…

Nếu như trước đây, kênh đầu tư gửi tiết kiệm ngân hàng có lãi suất cao (10-11%/năm), thì nay lãi suất giảm còn tầm 6-8%/năm, nhà đầu tư sẽ có xu hướng lấy tiền ra khỏi ngân hàng để bỏ vào các kênh đầu tư khác nhằm tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn. Trong đó, căn hộ cho thuê được nhà đầu tư ưa chuộng vì sự ổn định, bền vững và dài hạn.

Khảo sát tại một số chung cư ở TP.HCM đều có kết quả nhu cầu thuê cao. Đơn cử như chung cư Him Lam Phú Đông (TP. Thủ Đức) có lượng khách thuê ổn định với giá thuê không giảm. Trong đó, căn hộ 2-3PN cho thuê giá 8-13 triệu đồng/tháng, luôn trong tình trạng có khách hỏi thuê.

Tương tự, tại dự án Akari City (quận Bình Tân), căn hộ 1-2 PN được khách tìm thuê nhiều, tỷ lệ lấp đầy tốt với giá thuê giao động từ 7-11 triệu đồng/tháng. Các căn hộ 80 m2 đang có giá thuê khoảng 12-14 triệu đồng/tháng, với lượng khách thuê chủ yếu là gia đình trẻ.

Bài liên quan

Căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 'bốc hơi' khỏi thị trường

Nguồn cung căn hộ phía Nam thấp nhất 5 năm

Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường bất động sản Đà Nẵng

Thị trường bất động sản 2024: 'Nín thở' chờ quý III đảo chiều