Nhìn lại diễn biến cổ phiếu KOS

Kết thúc phiên giao dịch ngày 15/10, cổ phiếu KOS của CTCP Kosy dừng tại mức tham chiếu 38.400 đồng/CP. Tính từ đầu tháng 9, mã này đã giảm 4%. Còn xét từ đầu năm, KOS điều chỉnh giảm gần 3,5%.

Trên sàn chứng khoán, cổ phiếu KOS của CTCP Kosy là mã bất động sản hiếm hoi từng gây ấn tượng khi duy trì sự ổn định, thậm chí là tăng trưởng tốt ngay cả những giai đoạn thị trường chứng khoán suy giảm.

Theo đó, cổ phiếu KOS chào sàn UPCOM vào ngày 8/12/2017 với giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên là 11.300 đồng/CP. Đến tháng 9/2019, KOS chính thức niêm yết cổ phiếu trên HOSE.

Từ năm 2020 - 2022, cổ phiếu này liên tục tăng giá, thanh khoản thường duy trì ở mức vài trăm nghìn đơn vị mỗi phiên. Đáng chú ý, trong giai đoạn tháng 11/2022, khi VN-Index giảm mạnh về đáy 910 điểm, hàng loạt cổ phiếu bất động sản liên tục giảm sàn và tìm đáy lịch sử dưới áp lực bán giải chấp trên diện rộng, KOS là một trong số ít mã trong ngành vẫn tăng quanh ngưỡng 35.000 - 36.000 đồng/CP. Kể từ đầu năm 2023 đến nay, KOS đạt đỉnh cao nhất là 40.400 đồng/CP (phiên 6/3/2024).

Cũng bởi vậy, cổ phiếu KOS đã nhận được sự chú ý của nhà đầu tư khi bất ngờ giảm hết biên độ trong phiên sáng ngày 19/9 và có thời điểm chạm sàn trong ngày 23/9.

Kosy là doanh nghiệp gắn với tên tuổi doanh nhân Nguyễn Việt Cường. Thành lập vào năm 2008, lĩnh vực ban đầu của Kosy là xây dựng dân dụng. Năm 2011, công ty chuyển hướng sang mảng bất động sản với dự án đầu tay Moutain View quy mô 38ha ở TP. Lào Cai.

Đến cuối năm 2017, Kosy đưa cổ phiếu lên sàn UPCoM, và sau gần 2 năm thì chính thức chào sàn HoSE. Việc niêm yết thành công lên HoSE với các tiêu chí và yêu cầu khắt khe là điểm cộng của Kosy trong mắt giới đầu tư. Đây là điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp có thể huy động vốn, trong đó chủ yếu chào bán, phát hành thêm cổ phiếu cho các nhà đầu tư. Tuy vậy, trường hợp của Kosy có đôi chút khác biệt khi đây dường như chưa phải mục tiêu chính của giới chủ.

Điều này phần nào thể hiện qua cơ cấu cổ đông rất cô đặc của Kosy trong suốt các ĐHĐCĐ thường niên từ năm 2017 đến nay, với tỷ lệ sở hữu luôn duy trì ở mức trên 90%. Đặc biệt, dù thị giá và thanh khoản cổ phiếu KOS giai đoạn năm 2020 – 2022 tăng trưởng (như đề cập phần đầu bài viết), song số lượng cổ đông hầu như không có nhiều thay đổi. Tại ngày 28/6/2024, công ty có 489 cổ đông, chỉ tăng 385 cổ đông so với trước thời điểm lên sàn UPCOM (104 cổ đông tại thời điểm tháng 9/2017).

Tính đến giữa năm 2024, gia đình Chủ tịch HĐQT Nguyễn Việt Cường trực tiếp sở hữu 35,4% vốn Kosy; vợ ông là bà Nguyễn Thị Hằng nắm 6,42% vốn; trong khi pháp nhân liên quan là CTCP Đầu tư Leo Regulus cũng nắm giữ 10,25% vốn. Tổng số cổ phần ông Cường cùng các bên liên quan nắm giữ là khoảng 63,33%.

Đáng chú ý, chứng thư thẩm định giá số 20/2021/CT-KVA ngày 10/9/2021 do Công ty TNHH Kiểm toán và Định giá KVA ban hành, đánh giá cổ phiếu KOS có giá trị 16.000 đồng/CP. Cùng trong phiên 10/9/2021, cổ phiếu KOS có mức giá 30.700 đồng/CP, cao gần gấp đôi so với mức định giá của KVA. Còn tính theo phiên 15/10, thị giá KOS đã cao gấp 2,4 lần.

Việc cổ phiếu được neo giá ổn định là điều kiện thuận lợi để các cổ đông lớn của Kosy dễ dàng sử dụng các đòn bẩy tài chính. Dữ liệu của Nhadautu.vn cho thấy Chủ tịch HĐQT Nguyễn Việt Cường và người nhà, cùng các pháp nhân liên hệ đã nhiều lần mang hàng triệu cổ phiếu KOS làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay ngân hàng.

Cụ thể, ông Nguyễn Việt Cường từ ngày 1-2/12/2020 đã thế chấp tổng cộng 8,2 triệu cổ phiếu KOS tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) chi nhánh Tây Hồ. Vợ ông Cường trong tháng 12/2020 cũng thế chấp ở Agribank chi nhánh Tây Hồ 4,8 triệu cổ phiếu Kosy; bà Nguyễn Thị Phương Thảo (em gái ông Cường) và CTCP Đầu tư Mavico (cựu cổ đông lớn tại Kosy) trong cùng ngày cũng thế chấp ở nhà băng trên lần lượt 4,5 triệu cổ phiếu KOS và 3,5 triệu cổ phiếu.

Nên biết, Agribank chi nhánh Tây Hồ là đối tác tín dụng thân thiết với Kosy. Tại thời điểm giữa năm 2024, Agribank cho Kosy vay ngắn/dài hạn hơn 1.356 tỷ đồng, chiếm gần 1/3 tổng cơ cấu nguồn vốn; và chiếm hơn một nửa tổng nợ phải trả của công ty.

Đằng sau những lần tăng vốn của KOS

Nếu không tính việc trả cổ tức bằng cổ phiếu, Kosy từ khi lên sàn chứng khoán đã 3 lần phát hành cổ phiếu tăng vốn (2 lần phát hành cổ phiếu riêng lẻ, 1 lần chào bán cho cổ đông hiện hữu).

Cụ thể, công ty vào tháng 8/2018 đã phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho các cổ đông là ông Nguyễn Việt Cường, bà Nguyễn Thị Hằng, ông Nguyễn Mạnh Sáu, ông Nguyễn Trung Kiên, bà Nguyễn Thị Phương Thảo, ông Lương Thế Vũ, CTCP Đầu tư Mavico-pháp nhân nhiều liên hệ với Kosy.

Ở đợt phát hành thứ hai, 3 năm sau (tức vào tháng 2/2021), công ty chào bán thành công cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tương đương thu về tổng cộng gần 561 tỷ đồng.

Tính hiệu quả trong việc sử dụng nguốn vốn huy động của Kosy là điều cần lưu ý. Chẳng hạn ở đợt chào bán cho cổ đông hiện hữu: Công ty dành 355 tỷ đồng (trong tổng số 561 tỷ đồng) rót vào các dự án Khu đô thị số 11, phường Gia Sàng, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên; Khu nhà ở đô thị Kosy Hà Nam tại xã Duy Hải, huyện Duy Tiên (hay còn gọi là Kosy Hà Nam); Khu đô thị mới phía Bắc, tiểu khu IX, thuộc xã Ninh Nhất, TP. Ninh Bình và xã Ninh Mỹ, huyện Hoa Lư.

Dù vậy, tính đến giữa năm 2024 (tức khoảng 3 năm rưỡi kể từ đợt chào bán), cả 3 dự án này đều đang trong quá trình triển khai. Trong đó, ở dự án Khu đô thị số 11 (phường Gia Sàng, TP. Thái Nguyên), người dân hồi tháng 8/2024 đã phản ánh với Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Thái Nguyên về việc “đây là dự án lớn và có nhu cầu khai thác sử dụng cao, việc chậm tiến độ sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến cảnh quan của tỉnh, của thành phố và ảnh hưởng đến nhu cầu khai thác sử dụng của nhân dân.”

Tương tự, dự án Kosy Hà Nam vẫn nằm trong hạng mục chi phí sản xuất kinh doanh dở dang với số dư tại ngày 30/6/2024 là 775,1 tỷ đồng. Trong khi đó, Khu đô thị mới phía Bắc (thuộc xã Ninh Nhất, TP. Ninh Bình và xã Ninh Mỹ, huyện Hoa Lư) cũng chậm tiến độ so với giấy chứng nhận đầu tư, theo Kết luận Thanh tra Chính phủ (tháng 2/2024).

Chưa dừng lại ở đó, tính minh bạch dòng tiền của Kosy cũng là vấn đề đáng bàn khi công ty đã thực hiện một số thương vụ chuyển nhượng hoặc phát hành cổ phiếu riêng lẻ để hoán đối cổ phần, mà bên bán (hoặc nhận cổ phiếu hoán đổi) là Chủ tịch HĐQT Nguyễn Việt Cường và người nhà, hoặc pháp nhân/thể nhân nhiều liên hệ.

Theo đó, Kosy vào cuối năm 2021 đã phát hành 51,45 triệu cổ phiếu KOS để hoán đổi 34,3 triệu cổ phiếu của các cổ đông CTCP Tư vấn Đầu tư Xây dựng Thủy điện, qua đó sở hữu thành công 98% vốn công ty này. Bên nhận hoán đổi cổ phiếu KOS là vợ chồng ông Cường và CTCP Đầu tư LEO Regulus (bên liên quan ông Cường).

Cùng thời điểm kể trên, Kosy còn chi hơn 221,3 tỷ đồng để nắm 19,8% vốn CTCP Điện gió Kosy Bạc Liêu. Theo kế hoạch ban đầu được thông qua tại ĐHĐCĐ thường niên (AGM) năm 2022, Kosy sẽ tiếp tục phát hành riêng lẻ 43,5 triệu cổ phiếu KOS để hoán đổi cổ phần Kosy Bạc Liệu. Bên nhận cổ phiếu hoán đổi là Chủ tịch HĐQT Nguyễn Việt Cường (12,28 triệu cổ phiếu) và bên liên quan là Leo Regulus (31,4 triệu cổ phiếu), cùng một cá nhân khác tên Nguyễn Toàn Năng (12,9 triệu cổ phiếu). Tuy nhiên, các cổ đông tại AGM năm 2023 đã thông qua hủy bỏ phương án này.