Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) vừa thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ ký tờ trình số 350/TTr-CP trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để cho ý kiến lần 1 tại kỳ họp Quốc hội, dự kiến tổ chức vào tháng 10 tới đây. 

Thế nào là "Dự án đô thị"?

Dự thảo đã tiếp thu, sửa đổi theo ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, ý kiến của các ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đặc biệt ở chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, quy định tại Điều 86 Dự thảo. Điểm mới nổi bật là Dự thảo đề ra nguyên tắc để xác định thế nào là Dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: "là các dự án phát huy nguồn lực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thực hiện chính sách về phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, nhằm phát triển kinh tế của đất nước, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân".

Dự án khu đô thị không còn thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhưng điểm h khoản 2 Điều 86 Dự thảo quy định thu hồi đất để thực hiện "Dự án đô thị". Thuật ngữ "Dự án đô thị" được quy định tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương: "Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại."

Tuy nhiên, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành không có thuật ngữ "Dự án đô thị". Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 chỉ có quy định về "đô thị", "đô thị mới":"Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn"; "Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật."

Luật Xây dựng cũng chỉ có quy định về "Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị": "là dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác theo quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị".

Như vậy, pháp luật hiện hành chỉ có khái niệm "đô thị", "dự án khu đô thị", mà không có khái niệm "dự án đô thị". Theo đó, "đô thị" được hiểu đồng nhất với đơn vị hành chính cấp đô thị (thành phố, thị xã, thị trấn và các khu vực định hướng trở thành thành phố, thị xã, thị trấn), mang tính chất vĩ mô, rộng lớn mà việc phát triển "đô thị" phải do Nhà nước chủ đạo.

Trong khi đó, "Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị" có tính chất hẹp hơn nhằm phát triển một khu vực trong đô thị theo quy hoạch, được giao cho các nhà đầu tư thực hiện.

Do vậy, nếu Dự thảo đặt ra khái niệm mới "Dự án đô thị" so với pháp luật hiện hành thì cần bổ sung giải thích từ ngữ cho thuật ngữ này để có cách hiểu thống nhất, tránh vướng mắc trong triển khai thực hiện.

Tiếp tục "ách tắc" đấu giá, đấu thầu

Về đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 135) và đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 137), Dự thảo đều quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải "lập, thống nhất với người có đất thu hồi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư".

Việc sử dụng cụm từ "thống nhất" thể hiện quan điểm của Nhà nước là bảo vệ quyền tài sản cho người dân, nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn vướng mắc trong triển khai thực hiện. Bởi "thống nhất" được hiểu là mức độ cao nhất của "đồng ý".

Tuyệt đại đa số trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án hiện nay đều phải cưỡng chế mà không thể "thống nhất" với toàn bộ người có đất bị thu hồi. Dự thảo cũng bổ sung quy định hoàn toàn mới về đấu giá trong trường hợp đất chưa giải phóng mặt bằng (Điều 136); trường hợp này chỉ được áp dụng khi đáp ứng các điều kiện rất chặt chẽ là phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, đã có quy hoạch chi tiết và đặc biệt là phải "Được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư".

Điều kiện này trên thực tế là bất khả thi. Tương tự việc sử dụng cụm từ "thống nhất" nêu trên, quy định như Điều 136 Dự thảo sẽ khiến hình thức này gần như bị vô hiệu hóa. Hơn nữa, nếu Nhà nước đã thỏa thuận được phương án bồi thường với 100% người dân thì Nhà nước nên tự thu hồi để đấu giá đất sạch theo cách thông thường.

Về đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 137), điểm a khoản 2 quy định trường hợp áp dụng để cho thuê đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; điểm b khoản 1 quy định đất để đấu thầu dự án có sử dụng đất phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Nhưng Điều 86 Dự thảo quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm "dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh".

Như vậy dự án công trình công cộng có mục đích kinh doanh không thuộc trường hợp thu hồi đất nên không thể tổ chức đấu thầu.

 Ấn định quy mô đấu thầu dự án sử dụng đất

Điều 137 Dự thảo cũng quy định tiêu chí đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện“dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20ha trở lên tại khu vực đô thị".

Như vậy trường hợp dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô dưới 50ha tại nông thôn (dưới 20ha tại đô thị), sử dụng đất chưa GPMB, không được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường thì không có bất kỳ cách nào để triển khai (không đấu giá được mà cũng không đấu thầu được).

Cụ thể:- Dự án khu đô thị không thuộc trường hợp giao đất không qua đấu giá, đấu thầu (Điều 134 Dự thảo);- Dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô dưới 50ha tại nông thôn (dưới 20ha tại đô thị) không thuộc trường hợp giao đất qua đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 137 Dự thảo);

Do đất chưa GPMB nên không thuộc trường hợp giao đất qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 135 Dự thảo); Do không được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nên cũng không được đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 136 Dự thảo).

Như vậy, trường hợp này doanh nghiệp bắt buộc phải nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (Điều 138 Dự thảo)?

Tuy nhiên, Điều 138 Dự thảo quy định: "Đối với trường hợp đang sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở thì được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị,nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật".

Như vậy phương án tại Điều 138 Dự thảo gần tương tự Luật số 03/2022/QH15 (phải có một phần "đất ở" mới được thực hiện dự án nhà ở thương mại). Nếu khu đất không có diện tích đất ở thì không áp dụng được cơ chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thựchiện dự án.

Về mặt tổng thể, Dự thảo đã sử dụng phương pháp loại trừ để tránh bỏ lọt các trường hợp. Điều 136 quy định đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa GPMB khi "Không thuộc các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại các điều Điều 134, Điều 135 và Điều 137".

Như vậy, các trường hợp không áp dụng được giao đất trực tiếp, đấu giá đất sạch, đấu thầu dự án thì sẽ áp dụng đấu giá đất chưa GPMB. Cách thiết kế này sẽ làm gia tăng số lượng dự án phải đấu giá đất chưa giải phóng mặt bằng, điều này là bất hợp lý vì quy định phải "Được 100% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường...".

Như vậy, áp lực của cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ thỏa thuận phương án bồi thường với người dân là rất lớn (phải thỏa thuận được với toàn bộ người dân); mặt khác còn dẫn đến làm gia tăng chi ngân sách cho GPMB (để 100% người bị thu hồi đất đồng ý thì Nhà nước phải chịu bồi thường giá cao). Dự thảo Luật Đất đai chưa trình ra Quốc hội để lấy ý kiến nhưng từ lúc này đã chắc chắn phải chỉnh sửa rất nhiều sau kỳ họp thứ 4.

Bài liên quan

Dự thảo Luật Đất đai: Bỏ quy định thu hồi đất khi 80% người dân đồng ý

Còn nhiều băn khoăn về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Luật Đất đai sửa đổi: Thu hồi đất cho dự án khu đô thị, nhà ở thương mại là không phù hợp

Hôm nay, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Luật Đất đai sửa đổi trước khi trình Quốc hội