Luật Đất đai sửa đổi: Thu hồi đất cho dự án khu đô thị, nhà ở thương mại là không phù hợp

Sáng 22/9, tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến lần đầu về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Quy định bắt buộc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

Trình bày báo cáo thẩm tra dự án luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy hồ sơ dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã cơ bản đáp ứng yêu cầu theo quy định nhưng thời hạn gửi hồ sơ dự án để thẩm tra vẫn chưa bảo đảm theo quy định, ảnh hưởng đến công tác thẩm tra của các cơ quan của Quốc hội.

Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát bố cục của dự thảo luật để bảo đảm tính logic, hệ thống của các quy định. Bên cạnh đó, qua rà soát sơ bộ cho thấy có khoảng hơn 80/240 điều có nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết. Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát các nội dung này để luật hóa tối đa các vấn đề có thể quy định ngay trong luật.

Cơ quan thẩm tra đã đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát một số nội dung cụ thể trong dự án luật. Về đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư (quy định tại điều 65), đấu giá quyền sử dụng đất (điều 66) và đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (điều 67), Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị tiếp tục rà soát, bảo đảm phân biệt rõ với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp không phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Đồng thời, rà soát quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại dự thảo luật, tránh mâu thuẫn, có cách thức xử lý tranh chấp khi nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất vẫn không chịu di dời.

Việc cho phép đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiềm ẩn nguy cơ gây khiếu nại, tố cáo về đất đai, do đó, cần được rà soát kỹ lưỡng để bảo đảm tính khả thi trong thực hiện.

Về giá đất cụ thể quy định tại điều 134 dự thảo luật, để bảo đảm tính độc lập, khách quan, trung thực trong xác định giá đất, cơ quan thẩm tra cho rằng cần quy định việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là bắt buộc.

Cũng theo cơ quan thẩm tra, thành viên Hội đồng Thẩm định giá đất phải là các chuyên gia, cơ quan chuyên môn có liên quan đến hoạt động định giá đất, bảo đảm tính độc lập với cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.

Ngoài ra, dự thảo luật cũng chưa làm rõ các khái niệm và cách xác định "vùng giá trị đất", "giá thửa đất chuẩn", cơ quan có trách nhiệm xây dựng hồ sơ giá đất cho từng vùng giá trị đất và đến từng thửa đất tại điều 134 dự thảo luật.

Theo báo cáo của Chính phủ, thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, dự thảo luật đã bỏ khung giá đất; sửa đổi nguyên tắc giá đất bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Về quy định bảng giá đất, được xây dựng định kỳ hằng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm phù hợp với cơ chế thị trường và được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí…

Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá.

Thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại là không phù hợp

Về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 70), Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng việc quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất cần bảo đảm tuân thủ các trường hợp đã quy định tại Điều 54 Hiến pháp năm 2013.

Quy định tại điểm h khoản 2 Điều 70 dự thảo luật về việc Nhà nước thu hồi đất đối với "dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại" sẽ tác động rất lớn đến quyền của người sử dụng đất. Các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại mang tính chất kinh doanh là chủ yếu, mặc dù sẽ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung nhưng lợi ích trước mắt và trực tiếp sẽ mang lại cho các chủ đầu tư thực hiện dự án.

Mặt khác, Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra nhiệm vụ: "Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại". Vì vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng việc thu hồi đất phục vụ dự án khu đô thị, nhà ở thương mại là không phù hợp.

Cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 69), thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 70), xác định rõ các tiêu chí, điều kiện thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để tránh lạm dụng, thu hồi đất tràn lan, không đúng bản chất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người có đất thu hồi.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ nội hàm của các trường hợp "thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng"; thể hiện rõ tính chất vì lợi ích quốc gia, công cộng của các trường hợp thu hồi đất đối với trường hợp “các dự án tạo quỹ đất theo hướng tuyến giao thông và các điểm kết nối giao thông để phát triển các khu đô thị, nhà ở thương mại, khu công nghiệp; thương mại, dịch vụ để đấu giá quyền sử dụng đất"; "dự án lấn biển” (điểm d); "các dự án sử dụng đất vào mục đích xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường ngoài công lập"...

Bên cạnh đó cân nhắc trường hợp "các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý" (khoản 5 Điều 70).

Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng cho rằng nguyên tắc quy định tại khoản 2 Điều 81: "Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ" cần được định lượng cụ thể hơn, có quy định hướng dẫn chi tiết bảo đảm tính khả thi khi thực hiện.

Đồng tình với quan điểm của cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội Lê Thị Nga cho rằng thu hồi đất là chế định rất quan trọng, bà Lê Thị Nga đề nghị phải quy định chặt chẽ, cụ thể, trong đó làm rõ nguyên tắc, điều kiện, tiêu chí, thẩm quyền, phạm vi thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Cùng với đó, rà soát kỹ lưỡng các trường hợp để chính xác, phù hợp, tránh lạm dụng trong thực tiễn. "Cân nhắc việc Nhà nước thu hồi đất đối với dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại. Trường hợp này cần áp dụng cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp theo tinh thần Nghị quyết 18, do đó không đưa vào trường hợp thu hồi, Chủ nhiệm Lê Thị Nga Lê Thị Nga phân tích.

Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội cũng đề nghị làm rõ nguyên tắc, tiêu chí của trường hợp thu hồi đất các dự án được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý, gắn với điều kiện diện tích đất thu hồi.

Dự án Luật Đất đai sửa đổi dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10 tới và được Quốc hội xem xét, thông qua theo quy trình 3 kỳ họp.

Bài liên quan

Hôm nay, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Luật Đất đai sửa đổi trước khi trình Quốc hội

Chủ tịch Quốc hội: Tiêu cực trong đấu thầu thì luật 'hổng' ở đâu?

Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận dự án Luật Đất đai sửa đổi

Sửa đổi Luật Đất đai: Giải quyết mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật