Đụng đâu vướng đó

Tại thị trường bất động sản TP.HCM, trong 5 năm qua, giá nhà ở liên tục tăng không ngừng nghỉ khiến việc mua nhà của người dân đã nằm ngoài toan tính. Một trong những nguyên nhân, dẫn đến tình trạng bất cập này là thị trường khan hiến nguồn cung do nhiều dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội vướng mắc, ách tắc kéo dài.

Bài liên quan

Làm nhà ở vừa túi tiền ở TP.HCM - Bài 1: Đến khi nào người dân mới mua được nhà?

Đơn cử như tại dự án Khu nhà ở Sài Gòn Thới An do Công ty CP Xây dựng và Thương mại Sài Gòn 9 làm chủ đầu tư có quy mô diện tích 3 ha  đã được  UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư  năm 2018  và được phép thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội  nộp bằng tiền do dự án dưới 10 ha. Đồng thời dự án cũng  đã được  UBND quận 12 phê duyệt  quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 năm 2018.

Tuy nhiên, khi Sở KH&ĐT TP.HCM yêu cầu phía Sài Gòn 9 thực hiện lại  thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư  thì chính sách về nhà ở xã hội của Nhà nước đã có sự thay đổi. Nguyên nhân là do Nghị định 49 sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định 100 quy định  trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất  từ 2 ha trở lên  tại các đô thị đặc biệt… phải dành 20% tổng diện tích đất ở... để xây dựng nhà ở xã hội. 

Phía Sài Gòn 9 đã đề nghị UBND TP.HCM xem xét chấp thuận thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức  nộp bằng tiền  tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Nhưng đến nay, vẫn chưa có chuyển biến.

Một dự án khác là Khu dân cư Phước Long B Thế kỷ 21, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức do Công ty CP Thế kỷ 21 làm chủ đầu tư lại rơi vào tình trạng vướng đất công xen kẹt nên vẫn chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Dù đã có văn bản đề nghị của Sở Xây dựng TP.HCM, UBND quận 9 (nay là UBND TP. Thủ Đức) về việc chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư nhưng đến nay, Công ty Thế kỷ 21 vẫn chưa được giải quyết thủ tục đối với các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Từ đó, dẫn đến doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn do chi phí phát sinh và phải chịu các khoản bồi thường cho đối tác, đồng thời cũng "chôn" số vốn đã sử dụng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo lập quỹ đất dự án.

Tương tự là trường hợp của Công ty CP Bất động sản Hiệp Phúc với dự án chung cư Sông Sài Gòn, diện tích 2,7 ha, phường Hiệp Bình Phước, TP. Thủ Đức. Dự án đã hoàn tất đền bù giải phóng mặt bằng 100% người dân có đất trong dự án. Các chỉ tiêu xây dựng xin dự án phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt. Tuy nhiên, từ ngày nộp hồ sơ xin chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đến nay đã hơn 2 năm, nhưng hồ sơ vẫn chưa được trình UBND TP.HCM để doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư.

"Dự án đã hoàn tất đền bù 100% diện tích đất của người dân trong dự án, đã giải phóng mặt bằng, chỉ tiêu xin đầu tư dự án đều phù hợp với quy hoạch phân khu 1/2000 đã được duyệt. Công ty cũng chưa nhận được văn bản nào từ chính quyền yêu cầu cung cấp hồ sơ hay giải trình những thủ tục pháp lý liên quan đối với hồ sơ xin đầu tư của dự án này. Hiện, nhà đầu tư đang rất hoang mang vì không biết dự án vướng mắc gì mà đã hơn 2 năm các Sở, ngành vẫn chưa cho phép", đại diên Công ty Hiệp Phúc băn khoăn.

Không chỉ dự án nhà thương mại, nhà ở xã hội cũng đang gặp khó. Đáng kể đến là loạt dự án nhà ở xã hội của Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành như: Dự án nhà ở xã hội cho thuê Lê Thành An Lạc, quận Bình Tân đang vướng về quyết định miễn tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 19 căn nhà phố; chính sách thuế; kiểm toán…

Dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên giai đoạn 1 bị vướng mắc về điều chỉnh quy hoạch cục bộ và việc chuyển nhượng đất dự án; Trong khi giai đoạn 2 của dự án vướng mắc về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng nên không có cơ quan nào trình UBND TP.HCM, dẫn đến dự án nằm tại chỗ, không thể hoàn thành các thủ tục đầu tư xây dựng.

Còn dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Tạo 2 dù đã nộp hồ sơ nhưng đến nay vẫn chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư do phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ và phải chờ ý kiến từ Sở KH&ĐT TP.HCM trình UBND TP.HCM mới có cơ sở để thực hiện.

Doanh nghiệp nản lòng

Xuất phát từ chính nhu cầu ở thực, việc phát triển nhà ở xã hội là tạo điều kiện nơi ăn chốn ở cho một số đối tượng như những người có thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang nên nhà nước khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội. Nhưng hiện nay doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội gặp vô vàn khó khăn và bắt đầu "chán" làm phân khúc này.

Thông tin tới Nhadautu.vn, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho biết, về quy trình làm nhà ở xã hội hiện không có quy trình, tiêu chuẩn thiết kế riêng, điều này dẫn đến doanh nghiệp phải dựa theo dự án nhà ở thương mại. Nếu được tách riêng làm về nhà ở xã hội và được ban hành sẽ là điều tuyệt vời khi quy trình xin chỉ 100 ngày. Bởi hiện nay, Lê Thành đã xin thủ tục pháp lý cho dự án nhà ở xã hội nhưng 3 năm chưa xong.

Còn về mặt chính sách, thực tế hiện nay đã có Nghị định 100, Nghị định 49 để làm nhà ở xã hội, trên lý thuyết khá ổn, còn thực tế triển khai lại vướng nhiều cái, có ưu đãi nhưng rất khó hưởng, gần như không có.

"5 năm qua doanh nghiệp làm nhà ở xã hội mà phải vay với lãi suất nhà ở thương mại, dẫn đến không thể có giá nhà rẻ bởi doanh nghiệp không có tiền để tái cấp bù lãi suất ngân hàng", ông Nghĩa nói.

Bên cạnh đó, có ưu đãi là làm nhà ở xã hội được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy hoạch, hoặc tăng mật độ xây dựng lên 50%, nhưng trong Nghị định 49 không nói về tầng cao và dân số. Mặt khác, ông Nghĩa cho rằng, để thu hút các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội thì Nhà nước cũng đề cập cần có những ưu đãi để doanh nghiệp hào hứng làm nhà ở xã hội, trong đó tính toán về giá đất theo giá thị trường…

Dưới góc độ doanh nghiệp bất động sản theo đuổi phân khúc nhà ở giá hợp lý, đặt trong bối cảnh giá nhà tăng nóng hiện nay, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group nhận định, doanh nghiệp làm dự án bất động sản cần nhất 2 điều đó là lấy đất ở đâu để làm và thủ tục pháp lý. Trên thực tế, thủ tục pháp lý làm dự án rất nhiều quy trình, trải qua nhiều bước, trong khi lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp không mặn mà, nản lòng.

Kỳ tới: Hãy cho doanh nghiệp cơ chế và quỹ đất

Bài liên quan

Lời giải bài toán phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Vấn đề 'đất ở' xây dựng nhà ở thương mại và hiệu quả của kiến tạo chính sách

TP.HCM làm 35.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm: Khó khả thi

Thủ tướng: Cần tạo đột phá về phát triển nhà ở xã hội