Làm nhà ở vừa túi tiền ở TP.HCM - Bài 1: Đến khi nào người dân mới mua được nhà?

Nan giải giấc mơ an cư

Câu chuyện của anh Lập chia sẻ với Nhadautu.vn nêu trên cũng là một trong vô số người dân đang sinh sống và làm việc ở TP.HCM gặp phải. Dù “thắt lưng, buộc bụng” trong chi tiêu, sinh hoạt, song, đa số những người lao động, người thu nhập thấp ở TP.HCM vẫn chưa thể sở hữu cho mình một nơi ở đúng nghĩa.

Anh Lương Bằng, quê Sóc Trăng đang sinh sống tại quận 11 cho biết, từ những năm 2013 anh đã lên TP.HCM lập nghiệp rồi lập gia đình. Hai vợ chồng tích góp trong tay một khoản tiền hơn 1,2 tỷ đồng, dự tính phải vay ngân hàng và người thân ở quê, anh mong muốn mua căn hộ khoảng dưới 2 tỷ đồng tại TP.HCM để thuận lợi cho công việc và gia đình. Thế nhưng, nhiều năm qua, anh vẫn chưa thể tìm được căn hộ nào vừa túi tiền bởi mức giá đã không còn trong tầm với.

"Hiện nay, với khoảng trên dưới 2 tỷ đồng mà muốn mua căn hộ chung cư ở TP.HCM để tiện đi lại công việc là không có, trừ khi đi mua những căn hộ cũ nhưng lại lo về chất lượng vì chủ đầu tư đã bàn giao từ lâu", anh Bằng nói và cho biết, dự định là ra khu vực vùng ven thành phố như ở Bình Dương hoặc Long An bởi giá cả tốt hơn, tuy có hơi xa nhưng cũng đành phải chấp nhận vì không có tiền.

Tại TP.HCM, thị trường bất động sản mới phục hồi sau khủng hoảng từ năm 2014 và phát triển sôi động trong giai đoạn năm 2015-2019, các phân khúc liên tục tăng giá và thiết lập mặt bằng giá mới.

Những năm 2015, căn hộ hạng C có mức giá trung bình khoảng 18-20 triệu đồng/m2, đến năm 2019 tăng lên xấp xỉ 25 triệu đồng/m2. Sang năm 2020, dù tình hình thị trường khó khăn nhưng loại hình căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 đã gần như biến mất. Và đến năm 2021, dù ảnh hưởng nặng nề từ dịch COVID-19, nhưng thị trường đã không còn căn hộ với mức giá 35 triệu đồng/m2.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tạm tính một căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng, tức 35 triệu đồng/m2 thì đã cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân. Các hộ gia đình, cá nhân hiện chỉ có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá bán căn hộ cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có kinh tế khá giả, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần người lao động phổ thông và 28 lần người trẻ mới đi làm.

Có thể thấy, giấc mơ an cư của người dân đến TP.HCM lập nghiệp, sinh sống ngày càng xa vời. Giả sử như một căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích trung bình 65m2 với giá hơn 2,2 tỷ đồng (chưa VAT và phí bảo trì), tính ra đơn giá đã 35 triệu đồng/m2. Vậy người dân lấy đâu ra tiền để mua? Và hiện nay, thị trường quý I/2022 đã ghi nhận không còn căn hộ nào có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2.

Không còn căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2

Báo cáo thị trường của DKRA Việt Nam trong quý I/2022 cho thấy, thị trường TP.HCM sụt giảm đáng kể về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở phân khúc căn hộ. Thị trường ghi nhận 18 dự án mở bán (khoảng 3,398 căn) tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. Nguồn cung mới bằng 42% so với quý IV/2021 (8,039 căn) và bằng 62% so với cùng kỳ năm 2021 (5,515 căn).

Lượng tiêu thụ đạt khoảng 2,596 căn, bằng 76% nguồn cung mở bán mới, chỉ bằng 45% so với quý IV/2021 (5,767 căn) và bằng 59% so với cùng kỳ năm 2021 (4,416 căn). Mức giá bán sơ cấp ở TP.HCM cao nhất là 42,5 triệu đồng/m2, thấp nhất là 40 triệu đồng/m2.

"Riêng tại TP.HCM, nguồn cung sụt giảm đáng kể, trong đó, phân khúc căn hộ hạng B tại khu Tây chiếm vị trí chủ đạo. Căn hộ hạng B và hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo trong khi nguồn cung căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Dưới áp lực chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong quý II", DKRA thông tin.

Trong khi đó, báo cáo quý I của CBRE Việt Nam cũng cho thấy rõ điều này. Theo đó, thị trường căn hộ tại TP.HCM chỉ ghi nhận duy nhất một dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm (dự án Akari City của Nam Long Group quận Bình Tân).

Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường kể từ năm 2020 với tỷ trọng hơn 50% nguồn cung mới. Điều này dẫn đến, căn hộ bình dân dần vắng bóng tại thị trường TP.HCM, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc chuyển hướng tìm kiếm sang các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai hoặc xa hơn.

Đáng chú ý, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.390 USD/m2 (hơn 54 triệu đồng/m2), tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm. Mức giá trung bình tiếp tục tăng do có sự chuyển dịch cơ cấu từ bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang.

Những năm gần đây, thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất TP.HCM đã biểu hiện sự lệch pha cung cầu trong các phân khúc. Đặc biệt, thị trường TP.HCM rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, trong khi, nguồn cung trong phân khúc căn hộ cao cấp lại dư thừa.

Đánh giá về nguồn cung dự án trong giai đoạn 2016-2021, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, số liệu cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều cho thấy tỷ lệ căn hộ giá bình dân từ ở mức cao vào các năm trước thì nay đã gần như vắng bóng. Từ năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, trong tổng số 14.443 căn nhà đã không còn căn hộ bình dân, ngược lại có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%, còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02% tại thị trường TP.HCM.

"Cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung - cầu, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp", ông Châu nói.

Còn chia sẻ với Nhadautu.vn, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản cho biết, giá bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng nhu nhập bình quân đầu người tính theo GDP quốc gia hoặc của TP.HCM nói riêng. Nguồn cung mới bị hạn chế, thời gian triển khai dự án kéo dài, dẫn đến chi phí càng tăng lên, bắt buộc chủ đầu tư phải tăng giá để bù đắp… trong khi nhu cầu vẫn rất cao. Đây là nguyên nhân khiến giá nhà ở TP.HCM tiếp tục tăng cao và sẽ không giảm.

Kỳ tới: Vướng đủ đường, doanh nghiệp nản lòng

Bài liên quan

Lời giải bài toán phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

TP.HCM làm 35.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm: Khó khả thi

Lời giải nào cho ‘bài toán’ phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM?

'Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội chỉ cần... cơ chế'