Lời giải nào cho ‘bài toán’ phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM?

“Cơn khát” nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội

Như Nhadautu.vn đã có bài phản ánh, hiện TP.HCM đang muốn xây 35.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025 để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây là mục tiêu ý nghĩa nhưng khó khả thi bởi có nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai, khiến cho doanh nghiệp nản lòng với phân khúc này.

Chia sẻ với Nhadautu.vn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, so với 20 năm trước đây, thị trường đã có bước phát triển vượt bậc theo hướng tích cực; quy mô thị trường bất động sản, nhà ở tăng gấp đôi trong thời gian khoảng trên dưới 15 năm; chất lượng đô thị, nhà ở được nâng lên rõ rệt với nhiều tiện ích, dịch vụ, cảnh quan môi trường và cũng là nơi thể hiện rõ nét nhất tác động của cơ chế thị trường.

Bài liên quan

TP.HCM làm 35.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm: Khó khả thi

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn một số hạn chế, bất cập, chưa thật sự minh bạch, chưa ổn định, chưa lành mạnh, chưa bền vững, chưa chuyên nghiệp, chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư.

Trong các năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã có biểu hiện lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc thị trường và đã có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ bất động sản cao cấp, nhưng lại rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu nhận định, trong hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM đan xen “thăng trầm” và trải qua các giai đoạn tăng trưởng nóng dẫn đến “bong bóng” bất động sản, khủng hoảng đóng băng rồi phục hồi và tăng trưởng mạnh. Đặc biệt, giai đoạn 2018-2020, thị trường gặp khó khăn do quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm, thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Vị Chủ tịch HoREA cho biết, từ cuối năm 2015 đến cuối năm 2020, thị trường đã “ách tắc” toàn bộ các dự án không có 100% đất ở nhưng vẫn phát triển mạnh ở giai đoạn 2015-2017. Kể từ năm 2018-2021, số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị sụt giảm mạnh. Số lượng dự án năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4%; năm 2020, giảm đến 64,3% so với năm 2017; năm 2021 chỉ có 20 dự án huy động vốn giảm 35% so với năm 2020 và giảm 79,4 % so với năm 2017.

Tỷ lệ căn hộ cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) có 58.241 căn, chiếm tỷ lệ 37,2% trong tổng số nhà ở dự án; căn hộ trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) có 69.899 căn, chiếm tỷ lệ 44,6% trong tổng số nhà ở dự án; căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 18% rất thấp trong tổng số nhà ở dự án trong giai đoạn 2016-2021.

Đáng chú ý, từ năm 2020, “cơn khát” căn hộ bình dân tiếp tục kéo dài khi chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Năm 2021, trong tổng số 14.443 căn nhà đã không còn căn hộ bình dân (0%), ngược lại có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%, còn lại là nhà ở trung cấp, chiếm 26,02% tại thị trường TP.HCM.

Ông Châu dẫn chứng, giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch; TP.HCM thực hiện được 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt 75% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020.

“Cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ nét của tình trạng lệch pha cung-cầu, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và thừa cung nhà ở cao cấp”, ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.

Trong năm vừa qua, các dự án bình thường tại TP.HCM cũng được chủ đầu tư đẩy lên mức giá cao cấp khiến thị trường không còn sản phẩm căn hộ vừa túi tiền đông đảo người dân có nhu cầu. Còn đối với dự án nhà ở xã hội, các chính sách không xuất phát từ cuộc sống nên có nhiều bất cập.

Còn nhiều bất cập về chính sách

Theo ông Lê Hoàng Châu, mâu thuẫn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và trong những năm tiếp theo là tình trạng lệch pha cung cầu do thị trường đang rất thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội.

Thị trường chưa đáp ứng được nhu cầu tạo lập nhà ở, thuê nhà ở rất lớn của đa số người dân thuộc tầng lớp có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động, sinh viên, người nhập cư, nhưng lại có dấu hiệu dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp.

Do vậy, ông Châu kiến nghị trong năm nay cần xây dựng đồng bộ cơ chế chính sách để khuyến khích phát triển mạnh mẽ nhà ở có giá phù hợp với thu nhập và nhà ở xã hội để cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Nói thêm về chính sách, Chủ tịch HoREA cho rằng, các chính sách nhà ở xã hội không xuất phát từ cuộc sống nên có nhiều bất cập. Đơn cử như với quy định cũ, dự án có 10 ha trở lên phải bố trí 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội nhưng trong thực tế nhiều dự án tại TP.HCM diện tích hàng chục ha không hề có căn nhà xã hội nào. Trong khi đó, quy định mới yêu cầu dự án có diện tích từ 2 ha trở lên đã phải dành 20% diện tích đất cho nhà ở xã hội lại càng bất khả thi.

Nghị định số 49 của Chính phủ ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100 (năm 2015) về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/4/2021. Trong đó, quy định những dự án không phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, gồm: các dự án dưới 2 ha (đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại I), hoặc dưới 5 ha (đối với đô thị loại II, III) và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai; các dự án nhà ở thương mại từ 2 ha trở lên (đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại I), từ 5 ha trở lên (đối với đô thị loại II, III) vẫn phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Từ đó, ông Châu cho rằng, điều này không phù hợp với Luật Nhà ở 2014. Bởi trước đây, theo quy định tất cả các dự án thương mại đều phải dành 20% quỹ đất trong dự án để phát triển nhà ở xã hội.

“Một dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích 1,9 ha (dưới mức 2 ha) tại khu vực trung tâm TP.HCM, có tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, có khả năng đạt tỷ suất lợi nhuận cao, nhưng không phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội. Nhưng, một dự án khác có quy mô 2,1 ha (thuộc trường hợp có từ 2 ha trở lên) tại huyện ngoại thành, có tổng mức đầu tư chỉ khoảng vài trăm tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận thấp hơn rất nhiều, nhưng phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội”, ông Châu lấy ví dụ.

Bên cạnh đó, việc ách tắc nguồn vốn là điểm nghẽn lớn cho các dự án nhà ở xã hội. Do thiếu vốn nên việc khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc cho vay từ cuối năm 2016.

“Chủ trương đã có nhưng không bố trí nguồn tái cấp vốn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội nên các dự án rơi vào tình trạng đói vốn. Chưa kể, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã gây khó khăn rất lớn đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi nhưng chưa giải ngân hết thì không được tiếp tục giải ngân phần còn lại”, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Do đó, ông Châu kỳ vọng với gói đề xuất gói 65.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng sẽ thúc đẩy việc triển khai các dự án nhà ở xã hội để tạo cơ hội có nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn, trong đó có TP.HCM.

Bên cạnh vấn đề về thủ tục pháp lý dự án, một vấn đề quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội đó là quỹ đất cho doanh nghiệp. Bởi hiện nay, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội vẫn đang còn thiếu.

Ngoài ra, để thu hút doanh nghiệp đồng hành cùng TP.HCM trong thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, ông Châu kiến nghị cần có nhiều chính sách ưu đãi hơn nữa. Đồng thời, đề xuất quy định giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư tại thời điểm tính giá bán. Không khống chế giá bán, lợi nhuận của chủ đầu tư khi bán 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó theo giá kinh doanh thương mại.

Bài liên quan

TP.HCM làm 35.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm: Khó khả thi

Thủ tướng: Cần tạo đột phá về phát triển nhà ở xã hội

Hàng trăm dự án nhà ở xã hội có nguy cơ truy thu tiền sử dụng đất?

Nhà ở xã hội - ‘đứa con ghẻ' trên thị trường bất động sản