Nhà ở xã hội - ‘đứa con ghẻ' trên thị trường bất động sản

Dịch COVID-19 lần thứ 4 đã bộc lộ hàng loạt điểm yếu, trong đó vấn đề được dư luận quan tâm là nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp. Dù các hệ thống chính sách, pháp luật trong lĩnh vực nhà ở đang được hoàn thiện nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở, đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở, đáp ứng phần lớn nhu cầu nhà ở của người dân.

Tuy nhiên, trên thực tế nguồn cung - cầu các sản phẩm nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM trong vài năm trở lại đây có sự chênh lệch đáng kể, đặc biệt phân khúc căn hộ có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Trong khi nhu cầu mua nhà ở thực nguời dân rất lớn thì nguồn cung lại thiếu hụt trầm trọng, nguồn cung phân khúc căn hộ hạng sang lại đang dư thừa.

Sự phát triển không đồng đều của thị trường, dẫn đến giấc mơ an cư của người dân tại các thành phố lớn trở nên vô cùng khó khăn bởi mức thu nhập của họ quá thấp không đủ khả năng mua nhà.

Cơ chế đã có nhưng nguồn cung còn hạn chế

Chia sẻ tại buổi Tọa đàm “Đừng để giá nhà đất xa tầm tay người lao động”, ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, câu chuyện giải quyết nhà ở thu nhập thấp luôn được Chính phủ quan tâm, được nghiên cứu ban hành từ rất lâu, bắt đầu tư khi có luật Nhà ở từ 2005, sau đó 2009 Thủ tướng cũng ban hành các quyết định 65, 66, 67 để hỗ trợ phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp ở đô thị. Đến 2013, Chính phủ ban hành nghị định 188, 2014 Chính phủ tiếp tục ban hành nghị định 100…

Theo ông Dũng, các chính sách này đã phát huy những kết quả đáng kể, nhất là sau 2011, khi Chính phủ có chiến lược phát nhà ở quốc gia. Từ năm 2011-2020, chúng ta đã phát triển hàng chục triệu m2 nhà ở xã hội, đáp ứng nhà ở cho một bộ phận người thu nhập thấp ở đô thị.

"Ở đây đặt vấn đề các chính sách về nhà ở xã hội đã đủ chưa, có đủ hấp dẫn chưa, theo tôi chính sách này đã phát huy tác dụng nhưng việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn các điểm hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu, vì nhu cầu nhà ở thu nhập thấp hiện rất nhiều", ông Dũng nói.

Đầu năm 2021, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, trình Chính phủ ban hành nghị định 49, sửa đổi bổ sung nghị định 100, tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong cơ chế phát triển nhà ở xã hội, tiếp tục phát triển cho người có thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, nguồn vốn hỗ trợ dành cho phát triển loại hình này cũng đã có nhưng chưa đủ. Còn đối với nguồn cung, để tạo ra nhiều nhà ở xã hội, cần phải có vốn cho các doanh nghiệp, các chủ đầu tư và hỗ trợ tổng thể các chính sách để tạo ra nguồn cung nhà ở xã hội.

Ông Hà Ngọc Phi Hải, Tổng Giám đốc Khải Hùng Group cho rằng để người thu nhập thấp có được nhà ở và các công ty đầu tư nhà ở cho phân khúc này, cần phải có sự hỗ trợ của Nhà nước về thủ tục pháp lý, quỹ đất, chính sách xã hội… mới giúp người dân thu nhập thấp có được nhà ở để an cư.

Còn một doanh nghiệp ở TP.HCM nhận định, để làm nhà ở xã hội doanh nghiệp chỉ cần hỗ trợ về mặt thủ tục pháp lý là có thể hàng năm ra hàng cho thị trường với mức giá dành cho người thu nhập thấp, tức là không quá 25 triệu đồng/m2.

Cần làm gì để thu hút doanh nghiệp?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định rất hoan nghênh mục tiêu đầy tham vọng của TP.HCM về phát triển 1 triệu căn nhà trong thời gian tới. Nhưng, theo ông Châu, TP.HCM nên phát triển đồng đều ở tất cả các phân khúc.

Nguyên nhân là, trong vài năm trở lại đây TP.HCM được đánh giá có sự lệch pha về cung cầu, lệch pha về phân khúc nhà ở. Năm 2020 TP.HCM chỉ có 1% nhà ở vừa túi tiền, nhưng qua 2021 thì không có nhà ở vừa túi tiền nào, hiện rất khó để tìm được căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2.

“Các căn hộ trước đây dự kiến bán dưới 35 triệu đồng/m2 do mất cân đối nguồn cung nên nhiều dự án bị đẩy lên giá cao, trở thành phân khúc nhà bán trung và cao cấp. Tính đến thời điểm này, giấc mơ tạo lập nhà ở của nhiều người càng xa vời", ông Châu nói.

Theo vị Chủ tịch HoREA, trong 2016-2020, TP.HCM chỉ phát triển 15.000 căn nhà ở xã hội, dù mục tiêu đặt ra là 20.000 căn, so với cả nước, TP.HCM vẫn là địa phương đạt kết quả tốt nhất, nhưng cũng chỉ 75% kế hoạch.

Ông Châu cho hay Bộ Xây dựng, cùng với Hiệp hội, đã xây dựng đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Ngoài ra, việc sửa luật Nhà ở trong năm 2022 được kỳ vọng sẽ tích hợp đề án phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp đi đôi với nhà ở xã hội. Vừa qua, Bộ Xây dựng cũng đã chỉ đạo rà soát lại việc sử dụng quỹ đất 20% trong các nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội.

Để có nhiều căn hộ vừa túi tiền, ông Châu đề nghị cần có sự hỗ trợ về cơ chế, chính sách liên quan đến giảm lãi suất ngân hàng, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp… để hút doanh nghiệp đầu tư.

Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành - doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội ở TP.HCM cho rằng, về mặt chính sách, thực tế hiện nay đã có nghị định 100, 49 để làm nhà ở xã hội, trên lý thuyết khá ổn, còn thực tế triển khai lại vướng nhiều cái, có ưu đãi nhưng rất khó hưởng, gần như không có. Cụ thể, trong 5 năm qua làm nhà ở xã hội mà phải vay với lãi suất nhà ở thương mại, dẫn đến không thể có giá nhà rẻ bởi chúng ta không có tiền để tái cấp bù lãi suất ngân hàng.

Bên cạnh đó, có ưu đãi là làm nhà ở xã hội được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy hoạch, hoặc tăng mật độ xây dựng lên 50%, nhưng trong nghị định 49 không nói về tầng cao và dân số. Do đó, ông Nghĩa đề nghị phải làm rõ nghị định, kèm theo các điều kiện trên.

Về quy trình làm nhà ở xã hội hiện không có quy trình riêng, tiêu chuẩn thiết kế riêng, điều này dẫn đến doanh nghiệp phải dựa theo dự án nhà ở thương mại. Theo ông Nghĩa thông tin TP.HCM hiện đang có dự thảo tách riêng về nhà ở xã hội, nếu ban hành sẽ là điều tuyệt vời khi quy trình xin chỉ 100 ngày. Bởi hiện nay, Lê Thành đã xin 3 năm chưa xong.

Ngoài ra, để thu hút các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội thì Nhà nước cũng đề cập cần có những ưu đãi để doanh nghiệp hào hứng làm nhà ở xã hội, trong đó tính toán về giá đất theo giá thị trường…

Bài liên quan

Đấu thầu dự án nhà ở xã hội: Từ khó đến… bất khả thi

Đà Nẵng kêu gọi đầu tư nhiều dự án nhà ở xã hội

Hà Nội dự chi gần 6.000 tỷ xây nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ

Quảng Nam chậm phát triển nhà ở xã hội