Nhadautu.vn vừa có loạt bài phản án về việc TP.HCM đang có kế hoạch làm 35.000 căn nhà xã hội trong 5 năm. Dù các hệ thống chính sách, pháp luật trong lĩnh vực nhà ở đang được hoàn thiện nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở, đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở, đáp ứng phần lớn nhu cầu ở thực của người dân. Song, trên thực tế nguồn cung - cầu các sản phẩm nhà ở tại TP.HCM trong vài năm trở lại đây có sự chênh lệch đáng kể, đặc biệt phân khúc căn hộ có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Trong khi nhu cầu mua nhà ở thực nguời dân rất lớn thì nguồn cung lại thiếu hụt trầm trọng, nguồn cung phân khúc căn hộ hạng sang lại đang dư thừa.

Bài liên quan

TP.HCM làm 35.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm: Khó khả thi

Lời giải nào cho ‘bài toán’ phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM?

Sự phát triển không đồng đều của thị trường, dẫn đến giấc mơ an cư của người dân tại các thành phố lớn trở nên vô cùng khó khăn bởi mức thu nhập của họ quá thấp không đủ khả năng mua nhà. Nhắc đến phân khúc nhà ở xã hội ở TP.HCM có lẽ không ai không biết đến Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, một doanh nghiệp gắn liền với thương hiệu nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền dành cho công nhân, người lao động.

Hơn 20 năm xây dựng và phát triển doanh nghiệp Lê Thành, doanh nhân Lê Hữu Nghĩa luôn xác định mục tiêu xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân. Hiện, Lê Thành đã cung cấp ra thị trường hơn 7.000 căn nhà ở xã hội. Nhưng, số lượng này vẫn chưa đáng là bao so với nhu cầu thực tế của người dân đang sinh sống và làm việc tại TP.HCM.

Giá tăng nóng, nguồn cung “nhỏ giọt”

Thông tin với Nhadautu.vn, ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng, thời điểm này rất khó để người lao động, công nhân có nhà ở tại TP.HCM. Nguyên nhân là do các bước chuẩn bị dự án mất quá nhiều thời gian và tình trạng thiếu hụt nguồn cung.

Vị lãnh đạo Công ty Lê Thành cho biết, giai đoạn đầu tiên là chuẩn bị đầu tư, kế đến là giai đoạn đầu tư. Trong đó, giai đoạn chuẩn bị đầu tư thì việc mua đất sẽ có chi phí lớn nhất, tiếp theo là quy hoạch thiết kế, đóng tiền sử dụng đất; còn giai đoạn xây dựng chi phí lớn nhất là làm nên tòa nhà. Kế đến là chi phí tài chính và lợi nhuận nhà đầu tư mong muốn, từ đó doanh nghiệp tính ra giá căn hộ.

Sau thị trường sơ cấp kể trên, đến thị trường thứ cấp, tức là việc mua đi bán lại. Nhiều khi chúng ta thấy giá nhà đất tăng liên tục, nhưng không phải nằm ở thị trường sơ cấp, ban đầu chủ đầu tư công bố giá rõ ràng, sau đó lại tăng quá nhanh ở giai đoạn đầu cơ.

Hiện nay, đầu tư dự án căn hộ giá rẻ sẽ có giá 25-30 triệu đồng/m2, nếu vượt mức trên thì người lao động không có khả năng với tới. Ví dụ như một căn hộ 50 m2 có giá khoảng 1,5 tỷ đồng. Với mức giá này với nhiều người lao động cũng quá xa vời, ít nhất họ cũng phải để dành 500 triệu đồng, vay thêm 1 tỷ đồng, chưa kể đến việc lãi suất cao thì người vay không kham nổi dù vay 25-30 năm.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành.

Có một điều lý giải cho việc tăng nóng giá căn hộ đó là nguồn cung khan hiếm. Thị trường khan hiếm dẫn đến nhà đầu tư phải tăng giá thì mới có lợi nhuận.

“Nguồn cung khan hiếm, vài năm gần đây các dự án ra rất ít so với nhu cầu người dân. Bản thân doanh nghiệp Lê Thành hơn 1 năm nay chưa có dự án mới bởi xin làm dự án 4.000-5.000 căn nhà ở xã hội song gần 3 năm vẫn chưa được duyệt”, ông Nghĩa nói.

Bên cạnh đó, ông Nghĩa cho biết thêm, trong các chi phí dự án, có chi phí tài chính ẩn. Cụ thể là chi phí tài chính nhanh hay chậm phụ thuộc vào giai đoạn thủ tục hành chính, nếu giải quyết càng lâu, xin giấy phép càng chậm trong khi ngân hàng vẫn sinh lãi suất thì chủ đầu tư sẽ cộng dồn khiến giá nhà tăng cao. Do đó, nếu giải quyết được thủ tục hành chính sẽ góp phần giảm giá nhà.

Ngoài ra, giá thép tăng cao cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá nhà. Bởi sắt chiếm tỷ trọng giá thành lớn trong cơ cấu một tòa nhà. Đồng thời, một vài yếu tố về nhân công, người lao động cũng ảnh hưởng đến tình trạng này.

“Hiện nay, đầu tư dự án căn hộ giá rẻ sẽ có giá 25-30 triệu đồng/m2, nếu vượt mức trên thì người lao động không có khả năng với tới. Ví dụ như một căn hộ 50 m2 có giá khoảng 1,5 tỷ đồng. Với mức giá này với nhiều người lao động cũng quá xa vời, ít nhất họ cũng phải để dành 500 triệu đồng, vay thêm 1 tỷ đồng, chưa kể đến việc lãi suất cao thì người vay không kham nổi dù vay 25-30 năm”, ông Lê Hữu Nghĩa bày tỏ quan điểm.

Doanh nghiệp chỉ xin cơ chế

Ông Lê Hữu Nghĩa khẳng định, doanh nghiệp làm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội chỉ cần Nhà nước hỗ trợ về thủ tục pháp lý là mỗi năm có thể ra khoảng 1.000 căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2.

Chính từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý, cũng như ưu đãi khiến doanh nghiệp không mặn mà xây dựng nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Cụ thể, thủ tục pháp lý cho một dự án nhà ở xã hội hiện nay là quá chậm. Làm nhà ở giá rẻ, nhà ở giá thấp là cống hiến cho Nhà nước nhưng thủ tục còn lâu hơn nhà ở thương mại.

Hiện nay, làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội không có một quy trình riêng, quy chuẩn riêng. Doanh nghiệp còn bị làm khó đủ đường, kiểm tra kỹ hơn, mất nhiều thời gian hơn so với nhà ở thương mại.

“Thông thường làm nhà ở thương mại thì thủ tục pháp lý 3 năm, thêm 2 năm xây dựng là 5 năm hoàn thành xong dự án. Trong khi đó, làm nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp 5 năm chưa xong thủ tục, còn bị làm khó thì doanh nghiệp không muốn làm”, ông Nghĩa cho hay.

Vị giám đốc Công ty Lê Thành lấy ví dụ tại dự án của đơn vị, khi mà dự án đã xây dựng xong, cho dân vào ở nhưng không được cho vay ưu đãi. Thậm chí, doanh nghiệp còn chưa được ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất dù đã gửi công văn rất nhiều lần.

“Sau khi làm khoảng 7.000 căn hộ cho người thu nhập thấp thì doanh nghiệp bắt đầu nản lòng vì thủ tục pháp lý phức tạp dù rất muốn làm thêm thật nhiều căn hộ để giải quyết bài toán nhà ở cho công nhân. Bởi trên thực tế, nhu cầu phân khúc này là vô cùng lớn”, ông Nghĩa bày tỏ.

Ông Nghĩa nói thêm, tại dự án nhà ở xã hội Tân Kiên (huyện Bình Chánh), doanh nghiệp bị vướng hệ số sử dụng đất và mật độ dân số. Sau nhiều lần kiến nghị, doanh nghiệp mất nhiều năm mới có được văn bản chấp thuận điều chỉnh nhưng hồ sơ vẫn nằm ở huyện Bình Chánh.

Hay như tại dự án nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc (quận Bình Tân) được triển khai xây dựng từ năm 2017 với quy mô 930 căn hộ, đến nay đã hoàn thành và đưa vào sử dụng nhưng một số vướng mắc về tiền sử dụng đất, thuế vẫn chưa hoàn tất mặc dù doanh nghiệp kiến nghị nhiều lần.

Doanh nghiệp chỉ cần Nhà nước hỗ trợ về mặt pháp lý dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, phần đền bù sẽ tự lo và cam kết mỗi năm làm được 1.000 căn với giá bán không quá 25 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành.

Một vấn đề nữa khiến các doanh nghiệp không lao vào phân khúc nhà ở xã hội đó chính là lợi nhuận. Hiện, lợi nhuận nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là 10%, nhà ở xã hội cho thuê là 15%. Tuy nhiên, để làm một dự án nhà ở xã hội mà mất 5 năm chưa triển khai xong, chia ra lợi nhuận mỗi năm chưa đến 2% thì không thể đáp ứng mong muốn lợi nhuận của doanh nghiệp. Chúng ta nghe con số 10% thì thấy ổn, nhưng mà dự án kéo dài 5 năm, tính ra lợi nhuận còn rẻ hơn gửi ngân hàng.

Không những vậy, khi làm một dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp mất thời gian khoảng 5 năm, thời gian đó đã mất đi cơ hội kinh doanh dự án nhà ở thương mại khác. Lợi nhuận của dự án nhà ở thương mại cao hơn dự án nhà ở xã hội nên các doanh nghiệp lớn thường không muốn làm nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, theo ông Nghĩa việc làm nhà ở xã hội là để cống hiến cho Nhà nước, nhưng công tác hậu kiểm, kiểm tra, thậm chí duyệt giá nhà ở xã hội rất khó khăn.

Tiền là của doanh nghiệp bỏ ra, đất là của doanh nghiệp tự đền bù nhưng công tác kiểm toán tài chính doanh nghiệp, cơ quan kiểm toán lại làm khó. Do đó, làm xong một dự án thì không doanh nghiệp nào dám làm dự án tiếp theo. Trong khi, làm nhà ở thương mại, doanh nghiệp xây xong muốn bán bao nhiêu là quyền của người ta, không ai kiểm toán, duyệt giá, còn nhà ở xã hội thì khó khăn hơn rất nhiều.

Trên thực tế, về chính sách làm nhà ở xã hội đã nghị định 100, 49, ông Nghĩa nhận định và cho biết các chính sách này trên lý thuyết khá ổn, nhưng thực tế triển khai lại vướng nhiều cái, có ưu đãi nhưng rất khó hưởng, gần như không có. Vì vậy, để thu hút doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền cho công nhân, người thu nhập thấp cần có sự hỗ trợ từ Nhà nước, cũng như là giải quyết thấu đáo các bất cập nêu trên.

Bài liên quan

Lời giải nào cho ‘bài toán’ phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM?

TP.HCM làm 35.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm: Khó khả thi

Thủ tướng: Cần tạo đột phá về phát triển nhà ở xã hội

Hàng trăm dự án nhà ở xã hội có nguy cơ truy thu tiền sử dụng đất?