Lãi suất tăng, người mua nhà và doanh nghiệp cùng 'gánh' chi phí vốn

Lãi suất huy động bước vào chu kỳ tăng

Bước sang tháng 7, nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục điều chỉnh tăng lãi suất huy động ở các kỳ hạn trung và dài hạn. Đáng chú ý, ACB niêm yết lãi suất trực tuyến lên tới 7,3%/năm cho kỳ hạn 12 tháng, 7,2%/năm với kỳ hạn 9 tháng và 7,1%/năm ở kỳ hạn 6 tháng. Cùng với đó, SaigonBank, VIB, MBV, VCBNeo, PGBank hay LPBank cũng nâng lãi suất huy động lên vùng 6,9-7,2%/năm...

Không chỉ tiền gửi thông thường, cuộc đua hút vốn còn diễn ra ở kênh chứng chỉ tiền gửi. MB hiện áp dụng mức lãi suất lên tới 7%/năm, Techcombank 6,7%/năm, trong khi ACB niêm yết 6,8%/năm đối với một số kỳ hạn.

Theo các chuyên gia, việc mặt bằng lãi suất huy động đi lên phản ánh nhu cầu vốn ngày càng lớn của nền kinh tế trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu duy trì tăng trưởng cao giai đoạn 2026-2030. Tuy nhiên, tác động của chu kỳ tăng lãi suất lần này sẽ không đồng đều mà phụ thuộc vào từng phân khúc và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.

Các chuyên gia nhận định chu kỳ lãi suất mới khó tạo ra cú sốc khiến thị trường bất động sản đóng băng như giai đoạn 2022-2023, nhưng sẽ thúc đẩy quá trình sàng lọc mạnh mẽ hơn. Những doanh nghiệp có cơ cấu tài chính lành mạnh, quỹ đất sạch và tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có nhiều lợi thế, trong khi các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn vay sẽ chịu áp lực đáng kể về chi phí tài chính và dòng tiền.

Đối với người mua nhà, việc lãi suất tăng sẽ khiến quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên thận trọng hơn. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất được kiểm soát ổn định như kỳ vọng, lực cầu bị dồn nén nhiều khả năng sẽ quay trở lại, tạo nền tảng để thị trường phục hồi theo hướng bền vững hơn trong các quý tới.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, xu hướng lãi suất tăng là điều đã được dự báo. Để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao trong giai đoạn tới, Chính phủ cần huy động lượng vốn rất lớn từ khu vực dân cư và doanh nghiệp. Trong khi đó, chứng khoán, vàng, bất động sản và tài sản số đều trở thành những kênh đầu tư cạnh tranh dòng tiền, buộc các ngân hàng phải nâng lãi suất huy động để thu hút tiền gửi.

Dù vậy, ông Lực cho rằng mặt bằng lãi suất sẽ chỉ cao hơn so với giai đoạn trước, chứ khó xảy ra kịch bản tăng đột biến như những chu kỳ trước. Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ ưu tiên ổn định thị trường tiền tệ, đồng thời tiếp tục có các chính sách hỗ trợ đối với những lĩnh vực ưu tiên.

Theo vị chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản không nên tiếp tục phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng giá rẻ mà cần xây dựng cấu trúc tài chính bền vững hơn, cân đối hợp lý giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn từ trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, đối tác chiến lược và nguồn vốn quốc tế.

Ông cũng nhấn mạnh dòng vốn dành cho bất động sản hiện vẫn khá dồi dào. Nếu tính cả các khoản tín dụng liên quan, dư nợ bất động sản chiếm khoảng 15-16% tổng dư nợ nền kinh tế. Vì vậy, bài toán hiện nay không phải thiếu vốn mà là doanh nghiệp phải nâng cao năng lực tiếp cận và sử dụng vốn hiệu quả.

Người mua nhà và doanh nghiệp chịu tác động kép

Theo TS. Cấn Văn Lực, phân khúc chịu sức ép lớn nhất là bất động sản cao cấp khi giá bán đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Theo thông lệ quốc tế, chi phí nhà ở chỉ nên chiếm dưới 30% thu nhập hàng tháng mới được xem là phù hợp với khả năng chi trả. Tuy nhiên, tại nhiều đô thị lớn của Việt Nam, tỷ lệ này đã vượt ngưỡng trong nhiều năm qua.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ hơn việc sử dụng đòn bẩy tài chính, khiến thanh khoản của phân khúc cao cấp có thể tiếp tục chậm lại.

Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội được đánh giá vẫn là động lực tăng trưởng của thị trường nhờ nhu cầu ở thực rất lớn, chiếm khoảng 60% tổng nhu cầu. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp và bất động sản thương mại tiếp tục có nhiều dư địa phát triển nhờ dòng vốn FDI, tăng trưởng xuất nhập khẩu, các khu thương mại tự do và định hướng xây dựng trung tâm tài chính quốc tế.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng thị trường căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng giá kéo dài. Mặt bằng giá neo cao, trong khi lãi suất vay mua nhà có xu hướng nhích lên, khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Theo ông, tâm lý chờ đợi lãi suất ổn định hơn cùng kỳ vọng giá bán hợp lý hơn đang khiến nhiều khách hàng tạm hoãn quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, đây chủ yếu là nhóm khách hàng vẫn có năng lực tài chính tốt nên lực cầu không mất đi mà chỉ bị dồn nén. Khi chi phí vốn giảm, chính sách tín dụng thuận lợi hơn và giá bán trở nên phù hợp, lượng cầu này được kỳ vọng sẽ nhanh chóng quay trở lại, góp phần cải thiện thanh khoản thị trường.

Dữ liệu từ Avison Young cho thấy sự phân hóa trên thị trường ngày càng rõ nét. Trong nửa đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mở bán mới chỉ đạt khoảng 35-50%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của giai đoạn thị trường sôi động năm 2025. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá bán liên tục neo ở mức cao trong khi thu nhập của người dân chưa theo kịp, cùng với tâm lý thận trọng trước xu hướng lãi suất vay mua nhà tăng trở lại.

Theo ông David Jackson, ngay cả khi giá trên thị trường thứ cấp đã điều chỉnh tại một số khu vực, thanh khoản vẫn chưa cải thiện rõ rệt. Thay vì theo đuổi chiến lược đầu tư ngắn hạn để hưởng chênh lệch giá, dòng tiền đang dịch chuyển sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục nâng đỡ thị trường căn hộ trong trung và dài hạn.