Bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn: Thị trường cởi bỏ áp lực tâm lý

Thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nội dung quy định về sở hữu chung cư có thời hạn đã được đưa ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và đang được hoàn thiện trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét. Thực tế, đây là nội dung không mới nhưng mỗi lần đề xuất lại gây nhiều tranh luận nhất trong quá trình xây dựng dự thảo luật.

Theo phương án từng được đề xuất, quyền sở hữu căn hộ sẽ được xác lập kể từ thời điểm Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ do không còn bảo đảm an toàn, dù chưa hết niên hạn. Khi đó, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình để quyết định gia hạn thời gian sử dụng hoặc thực hiện phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Tuy nhiên, sau quá trình tiếp thu, Bộ Xây dựng đã quyết định không tiếp tục đưa quy định này vào dự thảo luật.

Trong quá trình lấy ý kiến, nhiều tổ chức, chuyên gia và hiệp hội bày tỏ việc gắn thời hạn sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình có thể tạo tâm lý bất an cho người dân, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cũng như chưa bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Đơn cử như Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng cùng các bộ, ngành, đề nghị không quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng. Hiệp hội kiến nghị tiếp tục duy trì nguyên tắc quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, việc áp dụng đại trà quy định sở hữu chung cư có thời hạn có thể khiến người dân lo ngại khi quyết định mua nhà. Thay vào đó, mô hình sở hữu có thời hạn chỉ nên áp dụng trong các trường hợp các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở được xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng.

Đồng thời, nếu quy định quyền sở hữu chấm dứt theo tuổi thọ công trình sẽ chưa bảo đảm tính ổn định của pháp luật, trong khi Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về hai hình thức sở hữu là sở hữu không xác định thời hạn và sở hữu có thời hạn theo thỏa thuận giữa các bên.

Không chỉ là câu chuyện thời hạn sở hữu

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản đánh giá, việc bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là một quyết định giúp tránh tạo thêm những xáo trộn về tâm lý trên thị trường. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn không nằm ở việc quy định sở hữu có thời hạn hay không, mà là hệ thống chính sách phải đủ đồng bộ để giải quyết bài toán cải tạo chung cư cũ và bảo đảm quyền lợi của người dân.

Trước đó, nhiều ý kiến bày tỏ nếu áp dụng sở hữu có thời hạn thì giá căn hộ sẽ giảm, song, ông cho biết, nhận định này chưa có đủ cơ sở. Bởi, giá bất động sản được quyết định bởi nhiều yếu tố, trong đó chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất, vẫn là yếu tố chi phối lớn nhất. Nếu tiền sử dụng đất, chi phí phát triển dự án và các loại thuế, phí không thay đổi thì rất khó kỳ vọng chỉ riêng việc thay đổi chế độ sở hữu có thể khiến giá nhà đi xuống.

Điều đáng quan tâm hơn theo vị chuyên gia là dự thảo cần trả lời được hàng loạt câu hỏi về cơ chế vận hành sau khi quy định mới được áp dụng. Chẳng hạn, khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền lợi của chủ sở hữu sẽ được bảo đảm ra sao? Cơ chế khấu hao theo tuổi thọ công trình được tính như thế nào? Việc định giá đất, bồi thường, tái định cư hay các chính sách thuế đối với loại hình tài sản này sẽ thay đổi ra sao? Nếu những "mảnh ghép" này chưa được làm rõ, việc áp dụng quy định mới có thể tạo ra những khoảng trống pháp lý và phát sinh các bất cập trong quá trình thực hiện.

Chia sẻ thêm, ông Hoàng nhìn nhận, căn hộ chung cư không đơn thuần là nơi ở mà còn là tài sản tích lũy của phần lớn người dân, thậm chí là tài sản để dành cho các thế hệ sau. Nếu quyền sở hữu bị giới hạn theo tuổi thọ công trình trong khi cơ chế bảo đảm quyền lợi chưa đủ rõ ràng, thì người mua có thể chuyển hướng sang nhà ở gắn liền với đất. Điều này không chỉ làm thay đổi cơ cấu nhu cầu trên thị trường mà còn có nguy cơ tạo thêm áp lực tăng giá đối với phân khúc nhà đất, vốn đã khan hiếm tại các đô thị lớn.

Dẫu vậy, việc xác lập rõ vòng đời của công trình là hướng đi cần thiết để tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại hàng nghìn chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM. Nếu lựa chọn áp dụng cơ chế sở hữu có thời hạn trong tương lai thì cần được thiết kế trên nền tảng pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ từ định giá đất, khấu hao công trình, chính sách thuế đến cơ chế bảo vệ quyền lợi của người sở hữu, thay vì chỉ sửa đổi một quy định đơn lẻ.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo pháp luật xây dựng

Thực tế, quan điểm không bổ sung quy định sở hữu chung cư có thời hạn đã từng được Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu từ quá trình xây dựng Luật Nhà ở trước đây.

Hồi tháng 3/2023, tại kết luận tại phiên họp thứ 21, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị không đưa quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vào dự thảo luật vì đây là vấn đề nhạy cảm, có tác động sâu rộng đến đời sống xã hội. Thay vì quy định giới hạn thời gian sở hữu, cơ quan này đề nghị tập trung hoàn thiện các quy định về trình tự, thủ tục di dời, phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại các chung cư không còn bảo đảm an toàn, đồng thời bảo đảm đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng nhấn mạnh, nếu Chính phủ thấy cần thiết theo đuổi phương án sở hữu chung cư có thời hạn thì phải xây dựng 2 phương án, đánh giá đầy đủ cơ sở pháp lý, tác động và ưu, nhược điểm của từng phương án để Quốc hội xem xét quyết định.

Mặc dù bỏ đề xuất về thời hạn sở hữu, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn giữ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo pháp luật xây dựng. Trong đó, thời hạn sử dụng công trình được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định chất lượng trong quá trình khai thác. Khi chung cư hết thời hạn sử dụng theo thiết kế hoặc có dấu hiệu xuống cấp, mất an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định để quyết định tiếp tục sử dụng, cải tạo hoặc phá dỡ theo quy định của pháp luật.

Việc tách bạch giữa quyền sở hữu căn hộ và thời hạn sử dụng công trình được đánh giá là hướng tiếp cận phù hợp hơn, vừa bảo đảm an toàn đối với các công trình hết niên hạn, vừa duy trì sự ổn định của quyền sở hữu tài sản và tâm lý của người mua nhà trên thị trường.