Chưa nên quy định sở hữu chung cư có thời hạn

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản (BĐS), cuối năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 đã thích ứng và từng bước phục hồi trở lại nhưng cũng chỉ bằng 44% so với năm 2017 - năm thị trường phát triển rực rỡ nhất.

Hiện, thị trường BĐS có một số dấu hiện đáng lo ngại, đó là tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động. Nguồn nhà ở liên tục giảm từ năm 2018 đến nay. Năm 2020 chỉ bằng 39,2%, năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017.

Đối với TP.HCM, 6 tháng đầu năm 2022, tất cả các lĩnh vực đều tăng trưởng, chỉ riêng lĩnh vực BĐS là tăng trưởng âm, giảm 5,62% so với cùng kỳ năm 2021. Thị trường BĐS có dấu hiện lệch pha trong phân khúc thị trường, lệch pha phân khúc nhà ở cao cấp nhưng rất thiếu nhà ở bình dân, nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.

"Nhà ở bình dân, năm 2020 chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2020 là 0%. Ngược lại nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm là 80,1%. Nhà ở xã hội chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói như vậy là mất cân đối và cho biết, công nhân lao động thuê nhà trọ, tiền thuê chiếm khoảng 20% thu nhập, hơn 60% công nhân chỉ có thu nhập vừa đủ sống. Công nhân lao động có thu nhập rất thấp chiếm 56,8%. Đây là điều đáng quan ngại, việc tiếp cận được nhà ở của công nhân là vấn đề rất lớn.

Tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm vừa qua, tính từ năm 2017. Hoạt động chuyển nhượng ách tắc, thị trường BĐS hiện nay có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu…

Đáng chú ý, ông Châu nhận định, thời điểm hiện nay, chưa nên quy định sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50, 70 năm) để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, để không gây biến động trên thị trường bất động sản và trong xã hội.

Về vấn đề này ông Châu cho rằng, nhà là tài sản có giá trị lớn mà chủ sở hữu nhà muốn để lại cho con cháu. Do đó, việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng (hết tuổi thọ), nguy hiểm cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư rất có tính khả thi.

Thực ra, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn bao gồm trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn bao gồm trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn. Nhưng Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn.

Về đề xuất quy định bắt buộc sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50, 70 năm) áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới khi xây dựng đề án Luật Nhà ở (sửa đổi) trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.

Ngoài ra, cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư sở hữu có thời hạn tương tự như dự án căn hộ dịch vụ (serviced apartment) hiện nay với thời hạn sở hữu theo thời hạn dự án, tối đa là 50 năm. Loại căn hộ này có giá bán chỉ bằng 70-80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn để khách hàng lựa chọn và làm quen với loại sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn

Nhiều kiến nghị giúp thị trường phát triển bền vững.

Trước những khó khăn của thị trường BĐS, vị Chủ tịch HoREA đã đưa ra nhiều kiến nghị đến Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, Sở, ngành…

Theo đó, HoREA kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch. Đơn cư như mới đây, TP.HCM tuyên bố đấu giá trở lại quyền sử dụng đất đối với 4 lô đất tại Thủ Thiêm. Đây là tin tốt đối với thị trường BĐS.

Đề nghị Chính phủ xem xét chấp thuận ý kiến của UBND TP.HCM về việc áp dụng phương pháp sớm điều chỉnh biến động giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả những dự án trên 30 tỷ đồng theo bảng giá đất. Luật Đất đai dự kiến sửa đổi phù hợp với giá thị trường. Nếu áp dụng được điều này, ông Châu cho biết, thị trường sẽ minh bạch, rút được thời gian làm thủ tục từ 3-5 năm xuống còn 15 ngày. Cán bộ công chức sẽ không bị rủi ro về pháp lý.

Thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn.

Ngoài ra, đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153 của Chính phủ để chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn.

Đồng thời, sửa đổi Khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở để bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đô thị nhà ở.

Bài liên quan

'Quyền an tử' trong chính sách chung cư sở hữu 50 năm

Nếu 'áp đặt' thời hạn sở hữu chung cư, đang ở nhà bỗng ra đường?

Đề xuất chung cư sở hữu 50 năm: Cần rà soát chặt chẽ, tránh 'vi hiến'

Chung cư sở hữu 50 năm và sự tự mâu thuẫn trong dự án Luật Nhà ở