Chung cư sở hữu 50 năm và sự tự mâu thuẫn trong dự án Luật Nhà ở

Khuyến khích chung cư hay hạn chế chung cư

Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, đối với dự án kinh doanh nhà ở thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Đây là cơ sở để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với thời hạn lâu dài cho người mua nhà ở trong dự án (bao gồm nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư).

Như vậy theo pháp luật hiện hành thì người mua căn hộ chung cư trong dự án kinh doanh nhà ở sẽ có quyền sử dụng đất lâu dài, đồng thời có quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn. Đây là chính sách quan trọng để khuyến khích người dân mua và sử dụng chung cư, góp phần thay đổi tư duy "tấc đất cắm dùi", giúp sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả để dành quỹ đất đầu tư xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng.

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 đã đề ra quan điểm phát triển: "Chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp" (Nhà ở xã hội, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân đa số cũng là nhà chung cư). Như vậy, Nhà nước khuyến khích phát triển loại hình nhà chung cư, tạo cho người dân thói quen ở chung cư. Trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của mỗi địa phương cũng đều đặt ra mục tiêu đạt một tỷ lệ % nhất định nhà ở là nhà chung cư.

Trong bối cảnh ấy, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) lại đặt ra vấn đề chung cư sở hữu có thời hạn. Chẳng hạn nếu chọn phương án thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình, nhà chung cư sẽ được sở hữu có thời hạn tùy thuộc cấp công trình (ví dụ: 50 năm với công trình cấp II).

Việt Nam là quốc gia có văn hóa Á Đông, quan niệm nhà ở không chỉ là nơi để ở mà còn là một tài sản có giá trị lớn để thừa kế cho con cái. Nhu cầu của người dân luôn là nhà ở sở hữu lâu dài.

Do vậy, giữa 2 mục tiêu: Mục tiêu thứ nhất là khuyến khích phát triển nhà chung cư, mục tiêu thứ hai là chung cư sở hữu có thời hạn đã tự mâu thuẫn nhau. Nhà làm luật cần chọn một mục tiêu chính mà mình mong muốn nhất khi xây dựng chính sách để quyết định lựa chọn chính sách nào.

Hiện nay, ngoại trừ 2 đô thị lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM thì người dân nhìn chung chưa có thói quen ở chung cư. 61 tỉnh, thành còn lại rất khó bán được căn hộ chung cư, ngoại trừ khu vực lõi các đô thị trung tâm. Nếu chọn chính sách chung cư sở hữu có thời hạn sẽ rất khó đạt được mục tiêu thứ nhất là khuyến khích, định hình cho người dân thói quen, tập quán ở nhà chung cư, thay vào đó người dân càng không mặn mà với loại hình này.

Chính sách nhắm đến mục tiêu nào

Để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi, tôi cho rằng khi xây dựng chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư, cơ quan soạn thảo cần xem xét mục tiêu cốt lõi của chính sách là gì? Nhà nước có thực sự mong muốn người dân ở chung cư, coi chung cư là xu thế của thời đại mới hay không? Mặt khác, cần đánh giá kỹ tác động, chính sách mới sẽ tác động thế nào đến xã hội, đối tượng nào hưởng lợi, đối tượng nào bị thiệt hại?

Nếu quy định thời hạn sở hữu chung cư là có thời hạn, chẳng hạn 50 năm thì các cơ quan quản lý đương nhiên là chủ thể được hưởng lợi bởi sẽ thuận tiện cho hoạt động quản lý, thu hồi đất để thực hiện các dự án cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, chỉnh trang đô thị, như nhận định của Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì soạn thảo trong Tờ trình gửi Chính phủ. Chính sách đồng thời giúp Nhà nước được thu thêm tiền sử dụng đất khi triển khai dự án mới sau khi chung cư hết thời hạn sở hữu.

Nhưng chính sách này cũng tác động tiêu cực đến chủ đầu tư dự án (khó bán căn hộ, giá bán tụt giảm) và người mua nhà.

Do vậy, tôi kiến nghị không đặt ra vấn đề chung cư sở hữu có thời hạn trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Nếu áp dụng thì kiến nghị chỉ áp dụng đối với hai đô thị lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM (có thể kèm điều khoản giao cho Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định bổ sung các địa phương mà chung cư sở hữu có thời hạn theo đề xuất của Chính phủ để dự báo trong tương lai khi chung cư đã được ưa chuộng tại các địa phương khác như Hải Phòng, Đà Nẵng ...).

Quy chế pháp lý kép

Bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với căn hộ chung cư hiện nay là chứng nhận "kép": Vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở). Do vậy việc xây dựng Luật Nhà ở cần đồng bộ với xây dựng Luật Đất đai để đảm bảo đồng bộ về thời hạn sở hữu/sử dụng.

Điều 126 Luật Đất đai 2013, đối với dự án kinh doanh nhà ở thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy nếu quy định căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn sẽ dẫn đến sự "vênh" về thời hạn sử dụng đất với thời hạn sở hữu nhà ở.

Dĩ nhiên, có thể sửa quy định tại Điều 126 Luật Đất đai cho đồng bộ, để quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở chấm dứt cùng thời điểm. Tuy nhiên cần xem xét căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản theo Bộ luật dân sự và đánh giá tác động thật kỹ để bảo đảm quyền lợi của chủ đầu tư và người dân.

Bài liên quan

Chung cư Thiên Quân Marina đã có giấy phép xây dựng

Quận Ba Đình xin lùi tiến độ di dân cải tạo chung cư cũ

TheLINK Ciputra - Top 10 dự án chung cư cao cấp 2021

Toàn cảnh dự án chung cư 2.400 tỷ của Mipec trên đất vàng quận Cầu Giấy