Quyền sở hữu về mặt pháp lý

Trên thực tế hiện nay có một sự ngộ nhận của người dân về các sản phẩm bất động sản (gồm biệt thự, nhà liền kề, căn hộ chung cư) được "sở hữu vĩnh viễn" (bắt nguồn từ quảng cáo của chủ đầu tư, người môi giới để dễ bán hàng). Luật Đất đai chỉ quy định 2 hình thức sử dụng đất là có thời hạn hoặc "ổn định lâu dài".

Sở dĩ nhà làm luật sử dụng thuật ngữ "sử dụng đất ổn định lâu dài" là bởi ở thời điểm cấp giấy chứng nhận (ví dụ cấp "sổ hồng" cho một căn hộ chung cư) thì không xác định được thời hạn. Sử dụng đất ổn định lâu dài không đồng nhất với sở hữu bất động sản vĩnh viễn. Bởi một bất động sản gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài vẫn có thể là đối tượng bị thu hồi đất bởi nhiều lý do (vì mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng…)

Việc cấp "sổ hồng" cho bất động sản với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài cũng không đồng nghĩa với bất động sản đó sẽ là một công trình vĩnh cửu, không bao giờ hư hỏng. Theo Luật Đất đai, "sổ hồng" (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là một loại chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Vừa qua, cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trong một thông cáo gửi tới các cơ quan báo chí đã lý giải về lý do đề xuất chính sách chung cư sở hữu có thời hạn và nghiêng về phương án thời hạn sở hữu theo pháp luật về xây dựng (theo niên hạn/tuổi thọ công trình).

"Nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn. Khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản không còn trên thực tế", cơ quan soạn thảo lý giải.

Lập luận này chưa thuyết phục ở điểm nào? Phải chăng đó là việc căn cứ vào việc sở hữu, sử dụng tài sản trên thực tế (luôn có thời hạn) để suy ngược và quy kết rằng quyền sở hữu về mặt pháp lý cũng phải có thời hạn?

Thực tế, công trình xây dựng nào cũng có tuổi thọ, cũng xuống cấp, hư hỏng theo thời gian và cần phải phá dỡ để xây dựng lại (nếu vẫn phù hợp quy hoạch), hoặc phá dỡ để sử dụng đất cho mục đích khác.

Nhà chung cư hư hỏng thì phá dỡ. Nhà liền kề, nhà biệt thự có hư hỏng không? Có cần phá dỡ không? Vậy tại sao chúng ta quy định nhà chung cư sở hữu có thời hạn theo tuổi thọ công trình nhưng nhà thấp tầng lại được sở hữu lâu dài?

Nếu đi theo nguyên lý quyền sở hữu, sử dụng tài sản trên thực tế có thời hạn dẫn đến quyền sở hữu về mặt pháp lý phải có thời hạn (đã áp dụng cho căn hộ chung cư) thì cũng phải áp dụng nguyên lý ấy với các bất động sản thấp tầng. Và suy rộng ra, để đảm bảo công bằng thì nguyên lý ấy phải áp dụng với tất cả các loại tài sản trong xã hội, ít nhất là cho các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (gồm xe cơ giới, tàu bay, tàu biển…)

Rõ ràng, việc sở hữu, khai thác tài sản trên thực tế khác với sở hữu tài sản về mặt pháp lý. Nếu một người mua một chiếc xe máy và đi đăng ký để chứng nhận quyền sở hữu thì quyền sở hữu ấy có thời hạn không? Giả định sau 30 năm, chiếc xe hư hỏng không còn chạy được nữa thì chủ xe có 2 lựa chọn, hoặc là vứt bỏ chiếc xe đó, hoặc là giữ lại để trưng bày.

Nếu chủ sở hữu chọn giữ lại thì quyền sở hữu chiếc xe vẫn còn, chủ xe có thể chuyển giao tài sản bằng tặng cho hoặc để thừa kế... Khi ấy, dù chiếc xe đã hỏng không còn dùng được, chỉ còn là cái xác xe, nhưng nó vẫn là tài sản có đăng ký và quyền sở hữu vẫn được pháp luật bảo vệ.

Như vậy, đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn (theo tuổi thọ thiết kế của công trình) cũng giống như việc người dân đi đăng ký sở hữu chiếc xe máy mới mua và được thông báo mình chỉ có quyền sở hữu trong 20 năm bởi nhà sản xuất thiết kế xe theo tiêu chuẩn để sử dụng trong 20 năm. Sau 20 năm, mặc dù chiếc xe vẫn còn chạy tốt nhưng quyền sở hữu của chủ xe (về mặt pháp lý) đã chấm dứt và về nguyên tắc, chủ xe không còn được bảo vệ quyền sở hữu nữa.

"Quyền an tử" trong chính sách sở hữu chung cư

Để đánh giá tác động của chính sách chung cư sở hữu có thời hạn, bên cạnh việc chính sách có thể khiến người dân "quay lưng" còn đặt ra một câu hỏi lớn: Liệu các chủ thể trong hoạt động xây dựng gồm chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công, các nhà sản xuất vật liệu… có còn động lực để chung tay xây lên những công trình kiên cố, bền vững?

Chính sách giới hạn thời hạn sở hữu chung cư phần nào đó giống với chính sách "quyền an tử" (quyền của những người đang phải chịu sự đau đớn do căn bệnh nan y hoặc tai nạn nghiêm trọng được yêu cầu can thiệp y học để lựa chọn cái chết không đau đớn). Khoảng 10 năm trước, khi xây dựng hiến pháp và bộ Luật Dân sự sửa đổi đã có ý kiến đề xuất ghi nhận "quyền an tử" là quyền hiến định của người dân nhưng gặp phải sự phản đối từ các nhà khoa học (trong đó có PGS.TS Phùng Trung Tập, chuyên gia pháp luật dân sự).

Bên cạnh những khía cạnh đạo đức thì nhiều người lo ngại nếu thừa nhận "quyền an tử", các bác sỹ sẽ không còn cố gắng cứu chữa người bệnh hay tìm kiếm phương thức chữa trị các bệnh nan y. Y học bởi thế sẽ thụt lùi.

Chúng ta cần phải sòng phẳng rằng nếu nhà làm luật quy định chung cư có thời hạn sở hữu 50 năm thay vì thời hạn ổn định lâu dài như hiện nay thì các kỹ sư sẽ mất đi động lực để cải tiến công nghệ nhằm tạo ra những công trình bền vững. Về lâu dài, chính sách mới sẽ cản trở sự phát triển của khoa học xây dựng.

Có thể coi "sổ hồng" cấp cho căn hộ chung cư giống như "giấy khai sinh". Tương tự như khai sinh một con người, có kỳ cục không nếu trong giấy khai sinh xác định thời hạn không quá 150 năm (lý do là bởi trong lịch sử chưa từng ghi nhận người nào sống hơn 150 năm)?

Việc ghi nhận quyền sở hữu ổn định lâu dài với căn hộ chung cư như hiện nay không chỉ giúp tạo thói quen ở chung cư của người dân mà còn tạo động lực (cũng như áp lực) để các chủ thể trong hoạt động xây dựng cải tiến công nghệ nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành xây dựng.

Thời hạn sở hữu không cản trở cải tạo chung cư cũ

Cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho rằng, từ thực trạng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thời gian vừa qua, nhiều trường hợp nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Cần bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư để có cơ sở pháp lý cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Tôi cho rằng vấn đề của các chung cư cũ (nói đúng hơn là các khu tập thể cũ) hiện nay là do lịch sử để lại, chủ yếu do quy hoạch thiếu tầm nhìn của thời bao cấp. Các khu tập thể có chất lượng thấp nhưng lại "nhét" ở khu vực trung tâm đô thị mà nếu thực hiện xây dựng lại sẽ bị bó "chỉ tiêu dân số" trong quy hoạch, khiến nhà đầu tư không thể xây cao tầng để vừa tái định cư tại chỗ, vừa bán để hoàn vốn (bởi gia tăng dân số sẽ gây áp lực lên hạ tầng xung quanh).

Hiện nay, công tác lập quy hoạch ngày càng được quan tâm, đổi mới. Nếu làm tốt công tác quy hoạch khi triển khai các khu chung cư mới, đảm bảo tầm nhìn dài hạn, chúng ta sẽ không gặp vướng mắc lớn khi cải tạo, xây dựng lại.

Mặt khác, việc cải tạo các chung cư cũ bị "ách tắc" còn bởi Luật Nhà ở quy định chỉ trường hợp nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ mới bắt buộc phá dỡ để xây dựng lại. Nếu chung cư xuống cấp nhưng chưa đến mức "hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ" thì phải được 100% các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ. Như vậy, chỉ cần một hộ trong 1.000 hộ không đồng ý phá dỡ thì không thể thực hiện được.

Để triển khai hiệu quả cải tạo chung cư cũ thì phải sửa chính quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư, thay vì sửa chính sách sở hữu chung cư (lưu ý rằng Luật Đất đai hiện nay đã có quy định về thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, cần sửa Luật Nhà ở để đảm bảo đồng bộ).

Bài liên quan

Tiếp tục ách tắc chuyển nhượng dự án bất động sản

Ngân hàng Nhà nước muốn siết cho vay đặt cọc bất động sản

'Phân mảnh' quyền lực khi chuyển nhượng dự án bất động sản

Bất động sản Việt Nam được dự báo có triển vọng rất tích cực