'Phân mảnh' quyền lực khi chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án BĐS cho nhà đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh là quyền lợi chính đáng của chủ đầu tư, được ghi nhận cả trong Luật Đầu tư năm 2020 (Điều 41) và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 (Điều 48). Nhưng quy chế pháp lý để hiện thực hóa quyền này là một tồn tại mang tính chất lịch sử.

Sửa luật vẫn vướng

Giai đoạn trước năm 2021, Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có chồng lấn, mâu thuẫn khi đều có quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS và trao thẩm quyền cho 2 cơ quan khác nhau chủ trì thụ lý hồ sơ.

Sở Xây dựng/Bộ Xây dựng thẩm định, tham mưu cho UBND cấp tỉnh/Thủ tướng Chính phủ thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo pháp luật kinh doanh BĐS. Sở KHĐT/Bộ KHĐT thẩm định, tham mưu cho UBND cấp tỉnh/Thủ tướng Chính phủ thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo pháp luật đầu tư. Các luật không quy định rõ dự án nào thực hiện thủ tục theo luật nào và không phải thực hiện thủ tục nào. Dẫn đến cơ quan nhà nước và nhà đầu tư lúng túng, không biết phải làm một thủ tục hay 2 thủ tục.

Luật Đầu tư năm 2020 đã "sửa lỗi" để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, làm rõ trường hợp nào thực hiện theo pháp luật đầu tư, trường hợp nào thực hiện thủ tục theo pháp luật kinh doanh BĐS. Theo Điều 46, đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư năm 2020 và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh BĐS…

Luật Đầu tư cũng đồng thời sửa đổi Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS để tương thích, đồng bộ: Đối với dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Đối với dự án BĐS không thuộc trường hợp trên thì thực hiện thủ tục cấp quyết định cho phép chuyển nhượng dự án BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS.

Việc sử dụng thuật ngữ "nhà đầu tư được chấp thuận", "chấp thuận nhà đầu tư" tiếp tục "phân mảnh" thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án. Bởi Luật Đầu tư quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án: (1) Đấu giá quyền sử dụng đất; (2) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; (3) Chấp thuận nhà đầu tư.

Như vậy, "chấp thuận nhà đầu tư" chỉ là một trong 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư và chỉ những dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư năm 2020 mới thực hiện chuyển nhượng theo Luật Đầu tư.

Cụ thể, việc chấp thuận nhà đầu tư xảy ra ở 2 trường hợp theo khoản 3, 4 Điều 29 Luật Đầu tư. Trường hợp thứ nhất là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư, áp dụng đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất (bản chất là nhà đầu tư tự "mua gom đất" trước khi xin Nhà nước chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án).

Trường hợp thứ hai theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư và Điều 30 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP: Khi đấu giá mà chỉ có 1 nhà đầu tư đăng ký hoặc đấu giá 2 lần không thành; hoặc sau khi đăng tải danh mục dự án (bước 1 của thủ tục đấu thầu dự án) mà chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư đó được chấp thuận để thực hiện dự án.

Với những dự án được chấp thuận theo một trong 2 trường hợp trên, nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án theo thủ tục điều chỉnh dự án quy định tại Luật Đầu tư. Còn với dự án mà nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu thì vẫn thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS.

Để dễ hình dung, có thể xem xét một ví dụ như sau. UBND tỉnh A đã lập quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư một dự án Khu đô thị B có quy mô 50ha để lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu. Sau khi đăng tải danh mục dự án mà chỉ có 1 nhà đầu tư C đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư C được chấp thuận để thực hiện dự án. Nhà đầu tư C ứng tiền cho Nhà nước chi GPMB và được giao đất, sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D. Thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư.

Vẫn trường hợp trên nhưng khi đăng tải danh mục dự án mà có 2 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì UBND tỉnh A tổ chức đấu thầu và nhà đầu tư C trúng đấu thầu. Nhà đầu tư C cũng ứng tiền cho Nhà nước chi GPMB và được giao đất, sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D. Thủ tục chuyển nhượng lại áp dụng Luật Kinh doanh BĐS!?

Rõ ràng là với 2 trường hợp trên, cách thức để nhà đầu tư C được lựa chọn có bản chất không khác nhau nhưng việc quy định 2 thủ tục riêng biệt để nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án là không cần thiết.

Người viết cho rằng xuất phát từ phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư là luật quy định về mọi hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam và từ Việt Nam ra nước ngoài, và chuyển nhượng dự án cũng là một hoạt động đầu tư thì thủ tục chuyển nhượng dự án nên thực hiện thống nhất theo pháp luật đầu tư. Việc quy định 2 thủ tục, thực hiện theo 2 luật riêng biệt với 2 cơ quan thụ lý khác nhau dẫn đến phân mảnh thẩm quyền và gây vướng mắc cho doanh nghiệp.

Cản trở quyền lợi nhà đầu tư

Về mặt tổng thể, pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án theo 2 thủ tục khác nhau, theo 2 luật khác nhau. Đi vào chi tiết, bản thân Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (Nghị định 02) quy định chi tiết Luật Kinh doanh BĐS lại tiếp tục gây vướng mắc khi Điều 9 Nghị định này quy định thực hiện chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS theo pháp luật về đầu tư đối với dự án được chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư 2020 và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020. Đối với dự án không thuộc trường hợp trên thì thực hiện theo pháp luật về kinh doanh BĐS.

Quy định này mâu thuẫn với Luật Đầu tư năm 2020, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP (Nghị định 31) và chính Luật Kinh doanh BĐS (đã được Luật Đầu tư năm 2020 sửa đổi). Bởi theo 3 văn bản này, tất cả dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì đều thực hiện chuyển nhượng theo pháp luật về đầu tư. Quy định của Nghị định 02 dẫn đến các dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 sẽ phải thực hiện theo pháp luật về kinh doanh BĐS.

Ngoài ra, Nghị định 02 giải thích thuật ngữ “dự án bất động sản" quá rộng, gồm tất cả các dự án có xây dựng nhà, công trình xây dựng, và yêu cầu doanh nghiệp chuyển nhượng và doanh nghiệp nhận chuyển nhượng “dự án bất động sản" phải đáp ứng điều kiện của tổ chức kinh doanh BĐS. Quy định này dẫn đến khi chuyển nhượng các dự án có xây dựng công trình nhưng không có mục tiêu kinh doanh BĐS (ví dụ dự án khách sạn, bệnh viện, trường học…) thì cả bên chuyển nhượng lẫn bên chuyển nhượng đều phải đáp ứng điều kiện về kinh doanh BĐS.

Như vậy, cần phải sửa quy định về điều kiện chuyển nhượng "dự án bất động sản" tại Nghị định 02, chỉ đặt ra điều kiện về kinh doanh BĐS khi thẩm định điều kiện chuyển nhượng "dự án kinh doanh bất động sản". Các dự án có xây dựng nhà, công trình xây dựng nhưng không có mục tiêu kinh doanh BĐS thì không cần đáp ứng điều kiện theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 02 (ví dụ dự án có xây nhà, công trình để tạo cơ sở vật chất cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ…).

Để được chuyển nhượng, dự án phải được phê duyệt?

Một trong các điều kiện để chuyển nhượng dự án là “Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt" (theo điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS và khoản 1 Điều 9 Nghị định 02).

Quy định này tiếp tục gây ra vướng mắc, bất cập bởi 2 lý do. Thứ nhất, đối với các dự án BĐS sử dụng vốn tư nhân, thẩm quyền quyết định đầu tư (phê duyệt dự án) thuộc về chủ sở hữu hoặc đại diện chủ sở hữu (là người quyết định bỏ vốn đầu tư), theo Điều 60 Luật Xây dựng. Do đó, không thể có việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án.

Thứ hai, việc phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng thực hiện theo Điều 18 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP và điều kiện bắt buộc để dự án được phê duyệt là phải thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng hoặc Cục Quản lý HĐXD - Bộ Xây dựng). Như vậy để được chuyển nhượng dự án thì ngoài các quy định vốn dĩ đã quá "ngột ngạt": có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, đã hoàn thành GPMB, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì còn phát sinh thêm điều kiện phải được cơ quan nhà nước thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (gồm thiết kế cơ sở)?

Bài liên quan

Tiếp tục ách tắc chuyển nhượng dự án bất động sản

Chồng lấn thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản

Cienco4 liên tiếp chuyển nhượng dự án ở Nghệ An

Thaiholdings dự thu hơn 1.000 tỷ đồng từ chuyển nhượng dự án