Tiếp tục "xung đột" pháp luật

Chồng lấn thủ tục cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là vấn đề tồn tại từ nhiều năm qua do chồng lấn, mâu thuẫn trong quy định của Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Nguyên nhân là cả hai đạo luật này đều quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho nhà đầu tư khác và do hai cơ quan khác nhau chủ trì thẩm định. Sở Xây dựng/Bộ Xây dựng thẩm định, tham mưu cho UBND cấp tỉnh/Thủ tướng Chính phủ thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản. Sở KHĐT/Bộ KHĐT thẩm định, tham mưu cho UBND cấp tỉnh/Thủ tướng Chính phủ thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư năm 2014.

Luật Đầu tư năm 2020 đã "fix lỗi" để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ trong quy định về thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản, làm rõ trường hợp nào thực hiện thủ tục theo pháp luật đầu tư, trường hợp nào thực hiện thủ tục theo pháp luật kinh doanh bất động sản.

Cụ thể theo Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020, đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư năm 2020 và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản… Luật Đầu tư năm 2020 cũng đồng thời sửa đổi Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản để tương thích, đồng bộ.

Tiếp đó, để quy quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 31/2021/NĐ-CP (Nghị định 31) và quy định cụ thể tại Điều 48: Đối với dự án kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư năm 2020 hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư khi chuyển nhượng dự án (thực hiện theo pháp luật về đầu tư). Đối với dự án không thuộc trường hợp trên thì thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định 31 là đầy đủ, rõ ràng để triển khai, thực hiện. Tuy nhiên Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (Nghị định 02) quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản vừa ban hành lại đặt ra quy định khác. Cụ thể, tại Điều 9 Nghị định 02 quy định thực hiện chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản theo pháp luật về đầu tư đối với dự án được chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư 2020 và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020. Đối với dự án không thuộc trường hợp trên thì thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Quy định nêu trên là trái Luật Đầu tư năm 2020, Nghị định 31 và chính Luật Kinh doanh bất động sản (đã được Luật Đầu tư năm 2020 sửa đổi). Bởi theo 3 văn bản ban hành trước, tất cả dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì đều thực hiện chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án theo pháp luật về đầu tư (do Sở KH&ĐT/Bộ KH&ĐT chủ trì). Tuy nhiên, Nghị định 02 giới hạn các dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2020 mới thực hiện theo pháp luật về đầu tư. Trái lại, các dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 sẽ phải thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản (do Sở Xây dựng/Bộ Xây dựng chủ trì).

Nghị định 02 đã gây ra "xung đột" pháp luật đồng thời dẫn đến chồng lấn thẩm quyền giữa các cơ quan thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án đối với các dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014. Chủ đầu tư phải liên hệ Sở KH&ĐT/Bộ KH&ĐT để làm theo pháp luật về đầu tư, hay sẽ liên hệ Sở Xây dựng/Bộ Xây dựng để làm theo pháp luật về kinh doanh bất động sản?

Trong tình huống "xung đột" pháp luật này, có thể vận dụng nguyên tắc tại Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật: "Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn" (do Nghị định 02 "yếu" hơn Luật Đầu tư nên áp dụng quy định của Luật Đầu tư mà không áp dụng Nghị định 02).

Tuy nhiên để tháo gỡ vướng mắc, giải quyết triệt để, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, tác giả kiến nghị Bộ Xây dựng tham mưu cho Chính phủ sửa đổi gấp quy định tại Điều 9 Nghị định 02.

Sai sót trong giải thích "quyết định việc đầu tư"

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đã được quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi bởi Luật Đầu tư năm 2020). Theo đó, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án thuộc về chủ thể "quyết định việc đầu tư". Cụ thể, dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư thì UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng dự án; dự án bất động sản do Thủ tướng quyết định việc đầu tư thì Thủ tướng cho phép chuyển nhượng dự án.

Điều 11, 12 Nghị định 02 đã liệt kê các trường hợp "quyết định việc đầu tư", bao gồm "quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư". Cách liệt kê 3 hình thức "quyết định việc đầu tư" này vừa thừa, vừa thiếu. Thừa là bởi trong các quy định của pháp luật không có hình thức "văn bản chấp thuận đầu tư". Trong khi đó, hình thức "quyết định đầu tư" của UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ chỉ áp dụng cho dự án đầu tư công (các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản không thuộc đối tượng, lĩnh vực đầu tư công theo Điều 5 Luật Đầu tư công 2014 và Điều 5 Luật Đầu tư công 2019).

Sau khi Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực, thủ tục đầu tư các dự án được thực hiện thống nhất theo Luật Đầu tư với hình thức là "quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư" và các "dự án mới" này được thực hiện chuyển nhượng theo pháp luật đầu tư mà không áp dụng Nghị định 02. Do vậy, Nghị định 02 chỉ áp dụng để xử lý thủ tục chuyển nhượng đối với các "dự án cũ" được thực hiện thủ tục đầu tư theo các văn bản trước Luật Đầu tư năm 2020.

Trước đây, thủ tục đầu tư gồm 3 thủ tục khác nhau:

(i) Thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 (Sở KH&ĐT/Bộ KH&ĐT chủ trì thẩm định trình UBND cấp tỉnh/Thủ tướng Chính phủ quyết định, hình thức văn bản là quyết định hành chính);

(ii) Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (Sở Xây dựng/Bộ Xây dựng chủ trì thẩm định trình UBND cấp tỉnh/Thủ tướng Chính phủ quyết định, hình thức là văn bản hành chính);

(iii) Thủ tục quyết định chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP (Sở Xây dựng/Bộ Xây dựng chủ trì thẩm định trình UBND cấp tỉnh/Thủ tướng Chính phủ quyết định, hình thức văn bản là quyết định hành chính).

Như vậy, cách liệt kê 3 hình thức "quyết định việc đầu tư" còn thiếu 2 trường hợp: (ii) chấp thuận chủ trương đầu tư theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP; (iii) quyết định chấp thuận đầu tư theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Chưa đáp ứng yêu cầu phân cấp, phân quyền

Từ quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi bởi Luật Đầu tư năm 2020) đến Nghị định 02, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án thuộc về cơ quan có thẩm quyền "quyết định việc đầu tư". Quy định này theo tôi chưa chặt chẽ bởi chưa làm rõ thẩm quyền "quyết định việc đầu tư" được căn cứ theo pháp luật tại thời điểm "quyết định việc đầu tư" dự án hay theo pháp luật tại thời điểm thực hiện chuyển nhượng dự án. Bộ Xây dựng (cơ quan chủ trì soạn thảo, trình Chính phủ ban hành Nghị định 02) cần hướng dẫn để các chủ đầu tư, doanh nghiệp, địa phương… thống nhất thực hiện nội dung này.

Nếu thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án thuộc về cơ quan có thẩm quyền "quyết định việc đầu tư" theo pháp luật tại thời điểm dự án được "quyết định việc đầu tư" thì quy định của Nghị định 02 chưa đảm bảo yêu cầu phân cấp, phân quyền theo định hướng của Chính phủ. Lý do bởi nếu dự án A có từ 2.500 căn nhà ở trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư), được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư thì nay vẫn phải trình Thủ tướng cho phép chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án (!?) Bởi khoản 4 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định nếu dự án có từ 2.500 căn nhà ở trở lên thì thuộc thẩm quyền của Thủ tướng chấp thuận, quy mô 2.500 căn nhà ở là quá nhỏ và không cần thiết phải trình Thủ tướng xem xét trong bối cảnh hiện nay.

Hoặc nếu dự án B là dự án nhà ở có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên (trong đó chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng có thể lên đến 3.000 - 4.000 tỷ đồng), được Thủ tướng quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 thì nay vẫn phải trình Thủ tướng cho phép chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án (!?) Bởi khoản 2 Điều 31 Luật Đầu tư năm 2014 quy định nếu dự án có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên thì thuộc thẩm quyền của Thủ tướng quyết định, quy mô  5.000 tỷ đồng là quá nhỏ và không cần thiết phải trình Thủ tướng xem xét trong bối cảnh hiện nay.

Như vậy, nếu thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án thuộc về cơ quan có thẩm quyền "quyết định việc đầu tư" theo pháp luật tại thời điểm dự án được "quyết định việc đầu tư" thì có thể xuất hiện trường hợp dự án có quy mô chỉ khoảng 10ha, xây dựng khoảng 10 tòa nhà chung cư nhưng chủ đầu tư phải gửi hồ sơ đến Bộ Xây dựng, xin ý kiến thẩm định của nhiều Bộ, ngành trước khi trình Thủ tướng cho phép nếu muốn chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án.

Hiện nay Chính phủ đang đẩy mạnh phân cấp, phân quyền (theo Luật sửa đổi 9 luật vừa được thông qua, Chính phủ đề xuất phân cấp cho UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị quy mô dưới 300ha và dân số dưới 50.000 người). Trong bối cảnh ấy, tác giả kiến nghị làm rõ thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án thuộc về cơ quan có thẩm quyền "quyết định việc đầu tư" theo pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng dự án. Quy định như vậy sẽ giúp nhiều dự án "nhỏ" trước đây do Thủ tướng "quyết định việc đầu tư" thì nay sẽ do UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng.

Tăng thủ tục hành chính

Khoản 3 Điều 8 Nghị định 02 đặt ra quy định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn thì phải gửi văn bản thông báo về việc nhận chuyển nhượng đến cơ quan quản lý nhà ở của Trung ương để tổng hợp, theo dõi.

Quy định này không cần thiết bởi làm tăng thêm thủ tục hành chính đối với doanh nghiệp, tăng chi phí tuân thủ và làm gia tăng thêm áp lực công việc cho cơ quan quản lý (Cục QLN&TTBĐS - Bộ Xây dựng) mà không rõ mục đích quy định để làm gì. Bởi giao dịch nhận chuyển nhượng hợp đồng là hoạt động kinh doanh thông thường của doanh nghiệp và không cần phải báo cáo cho cơ quan quản lý cấp trung ương đối với từng giao dịch.

Quy định theo khoản 3 Điều 8 Nghị định 02 dẫn đến trường hợp doanh nghiệp "mua lại" 1 căn hộ chung cư cũng phải báo cáo, số lượng báo cáo mà Cục QLN&TTBĐS nhận được mỗi năm sẽ vô cùng nhiều và không hiểu Cục sẽ bố trí nhân lực để xử lý "núi báo cáo" này như thế nào.

Bài liên quan

Philippines nới lỏng quy định khắc nghiệt nhất châu Á đối với FDI bán lẻ

Vì sao nguồn thu từ 'bán đất' của 300 thành phố ở Trung Quốc sụt giảm?

Tỷ phú thế giới đổ xô đầu tư tiền điện tử

Những cái ‘lạ’ của thị trường bất động sản