Những cái ‘lạ’ của thị trường bất động sản

Thị trường có nhiều động lực phát triển nhất châu Á

Thông tin tại Hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản 2022: Xu hướng và thách thức” của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, liên tiếp trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam năng động và có nhiều động lực phát triển nhất châu Á, duy trì tốc độ tăng trưỏng bình quân 15% mỗi năm. Bất động sản được dự báo triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới dựa trên quá trình đô thị hoá và nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao.

So với các nước châu Á, mức tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam vẫn là một điểm sáng nổi bật cho dù chịu ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh COVID-19 năm 2021. Với dự báo tăng trưởng duy trì ở mức 6-7% trong thập kỷ tới, Việt Nam đang là một trong những nền kinh tế vừa nhỏ có sức tăng trưởng tốt nhất châu Á với lợi thế về quy mô dân số, cơ cấu dân số trẻ, mức đô thị hoá, và sức tăng tiêu dùng của Việt Nam đều được đánh giá ở mức cao so với các nước trong khu vực. Đây là những lợi thế cạnh tranh tương đối bền vững, giúp cho bất động sản Việt Nam vẫn duy trì được một nhịp tăng trưởng nhất định ngay cả trong trạng thái nền kinh tế vừa trải qua đóng cửa vì dịch bệnh trong gần 2 năm qua.

Tăng trưởng kinh tế, như kinh nghiệm từ các nước phát triển, sẽ dẫn tới sự bùng nổ của thị trường bất động sản nhà ở và dịch vụ. Và đó cũng chính là những gì thị trường Việt Nam đã chứng kiến trong gần 2 thập kỷ trở lại đây.

Vị Chủ tịch VARS cho rằng, tăng trưởng kinh tế và thu nhập sẽ dần chuyển nhu cầu thành thực cầu và tiềm năng thành cơ hội. Nhìn từ góc độ của nhà đầu tư, thực cầu và cơ hội ở Việt Nam là rất hấp dẫn, trải đều trong các lĩnh vực bất động sản từ nhà ở, văn phòng, bất động sản bán lẻ, cho đến kho vận, khách sạn du lịch. Sức hút này có thể tạo ra những giai đoạn bùng nổ về xây dựng khó tránh khỏi và thị trường tốt sẽ có khả năng tự điều tiết cung cầu.

Với thị trường bất động sản phát triển, tính minh bạch là điều tất yếu, mức tăng trưởng ổn định sẽ đảm bảo các thành viên thị trường thu được lợi nhuận. Nhưng với thị trường mới nổi như Việt Nam, sự thiếu minh bạch và chuẩn mực trong giao dịch, trong việc hợp tác với các đối tác nội địa, lại là một trong những rủi ro lớn với các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tiêu chí để đánh giá về minh bạch, ngoài những chuẩn mực về định giá, thông tin giao dịch thị trường, còn bao gồm cả việc đánh giá về độ tin cậy của dịch vụ môi giới bất động sản trên thị trường.

“Việt Nam nằm trong số ít các nước Đông Nam Á đang hấp dẫn vốn đầu tư bằng một sự cạnh tranh tương đối, khi hầu hết thị trường bất động sản các nước châu Á khác đã trở nên đắt đỏ sau hơn 2 thập kỷ tăng trưởng nóng”, ông Đính nói và nhìn nhận Việt Nam sẽ nắm lấy cơ hội này để tiếp tục đẩy mạnh sự thay đổi về chất cho thị trường bất động sản.

Trong khi đó, dự báo thị trường bất động sản năm 2022, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch VARS cho rằng, những yếu tố lợi thế của bất động sản Việt Nam vẫn giữ nguyên trong dài hạn. Việt Nam đang là điểm đến hứa hẹn khi các thị trường xung quanh nóng lên.

Song song, thị trường bất động sản cũng tận dụng được lợi thế từ các gói kích thích cũng như chính sách tín dụng có điều chỉnh. Năm nay tiếp tục là năm củng cố về thể chế, tập trung vào các chính sách quản lý thị trường, quản lý dữ liệu thị trường.

Dự kiến, nguồn cung tăng, tuy nhiên với định hướng chung, tăng trưởng chung cả thị trường sẽ được điều tiết bởi chính sách vĩ mô. Phân khúc đất nền và cao cấp vẫn sẽ có sự tăng trưởng tốt và phân hóa rõ rệt, sẽ có căn hộ siêu cao cấp. Giá căn hộ bình dân và trung cấp, với sự hỗ trợ của Nhà nước, dự báo giá sẽ hợp lý hơn.

Với chính sách phục hồi phát triển kinh tế, đánh giá bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là điểm sáng hấp dẫn đầu tư của năm 2022, với vai trò tiên phong trong thúc đẩy đô thị hoá.

Nhưng thị trường cũng có nhiều cái “lạ”

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) trong năm 2021, thị trường bất động sản có một số điểm hơi ngược. Đó là, trong lúc dịch bệnh, kinh tế đất nước có nhiều vấn đề tồn tại thì thị trường bất động sản không biết là điểm sáng hay là vấn đề cần quan tâm.

Cơ cấu nguồn cũng hơi lạ, tiền rất nhiều nhưng không vào nguồn cung. Dòng tiền không vào đầu tư thị trường và cũng chưa có con số chính xác. Hay như câu chuyện dòng tiền nhưng nguồn cũng vẫn thiếu. Tiếp đến là nhu cầu bất động sản năm nào cũng tăng, nhưng thực tế chưa có đánh giá, con số nhu cầu thực là bao nhiêu để Nhà nước hoạch định chính sách, chiến lược phát triển.

"Có nhiều nguồn tin cho biết, năm 2021, thị trường phát triển nóng nhưng không biết có đúng hay không? Rồi cũng có thông tin một số địa phương có sự vực dậy của thị trường bất động sản nhưng như vậy có phải đại diện cho cả nước hay không? Tiếp đến có một vài tình huống xảy ra ở thị trường sơ cấp thì có ảnh hưởng đến thị trường hay không? Liệu rằng đây có phải là tín hiệu để chúng ta nói rằng thị trường bất sản 2022 sẽ phát triển hay là còn những yếu tố nào tác động vào?", ông Khởi nhiều vấn đề nghi hoặc và cho biết thị trường có những điều ngược ở góc độ quản lý Nhà nước.

Bên cạnh những điểm nghịch lý thì thị trường bất động sản vẫn còn đó những tồn tại. Thứ nhất là câu chuyện nguồn cung bất động sản, bất động sản giá thấp, người dân có nhu cầu nhưng tìm mãi không thấy. Vấn đề thứ hai là đầu kỳ quy hoạch của đất nước 2021-2030 và ông Khởi cho biết cứ đến đầu kỳ là có vấn đề như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch không gian vùng, quy hoạch tỉnh... nên cũng có ảnh hưởng đến các dự án bất động sản. Nhiều tỉnh còn chưa thông qua quy hoạch, đặc biệt là điều chỉnh quy hoạch.

Tuy vậy, thị trường trong năm qua cũng có những thay đổi, trong đó là thay đổi chính sách. Thị vị Phó Cục trưởng, thay đổi chính sách có tác động đến thị trường bất động sản. Năm 2021, có 2 nhóm chính sách là chính về tín dụng, tài khóa và chính sách liên quan trực tiếp đến hoạt động đầu tư bất động sản có tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, năm 2022 là một loạt cơ chế chính sách mà Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, đặc biệt Chính phủ trực tiếp chỉ đạo các cơ chế chính sách đã ban hành từ các năm trước. Chúng ta đều biết, bất động sản luôn có độ trễ và năm 2022 sẽ là năm thực thi và tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, tồn tại của thị trường như: Hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý bởi hệ thống pháp luật liên quan hiện đã dần hoàn thiện nên không còn mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư.

"Năm 2022 là năm mà nhiều chính sách được triển khai thực hiện và chắc chắn các nhà đầu tư cũng rất quan tâm. Chúng ta không thể nói vướng cái này, vướng cái kia, mâu thuẫn giữa luật này, luật kia trong hệ thống đầu tư bởi chúng ta đã hoàn thiện hệ thống pháp luật", ông Khởi nhấn mạnh.

Bài liên quan

Khánh Hòa: Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chờ ‘cú hích’ trong năm 2022

Nhiều thách thức cho thị trường bất động sản phía Nam năm 2022

Bất động sản nhà ở ‘chiếm sóng’ vùng ven TP.HCM

Cổ phiếu bất động sản đầu cơ vẫn tăng 'bất chấp'