Tiếp tục ách tắc chuyển nhượng dự án bất động sản

Thực trạng này dẫn đến việc các chủ đầu tư hết sức khó khăn khi chuyển nhượng dự án. Đây là một tồn tại, bất cập của chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản (BĐS), đòi hỏi cần phải xem xét lại nội hàm của các khái niệm "kinh doanh BĐS", "dự án BĐS", "dự án kinh doanh BĐS" và nhìn nhận chúng dưới cả góc độ lý luận cũng như thực tiễn để tìm giải pháp.

Chuyển nhượng dự án có phải là kinh doanh BĐS?

Vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định 02 quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản (thay thế Nghị định 76) với kỳ vọng sẽ tháo gỡ những "điểm nghẽn" trong hoạt động kinh doanh BĐS. Một trong số những "điểm nghẽn" liên quan đến thủ tục cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, vốn là vấn đề tồn tại từ nhiều năm qua.

Khoản 1 Điều 3 Nghị định 02 đề ra quy định: "BĐS đưa vào kinh doanh là các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại Điều 5 của Luật Kinh doanh BĐS".

Như vậy, nội hàm của "BĐS đưa vào kinh doanh" chỉ bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Theo nguyên tắc loại trừ thì bản thân một dự án BĐS A được chủ đầu tư là doanh nghiệp B chuyển nhượng cho doanh nghiệp C thì dự án đó không phải "BĐS đưa vào kinh doanh", đồng nghĩa với hoạt động chuyển nhượng dự án A không phải hoạt động kinh doanh BĐS.

Mặc dù vậy, quy định về "chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS" lại cấu thành Mục 6 (từ Điều 48 đến Điều 53) trong Chương II Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 (chương quy định về "kinh doanh BĐS có sẵn") là bất cập dưới góc độ khoa học pháp lý, về xây dựng pháp luật.

Vướng mắc khái niệm "dự án BĐS"

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 02: "Dự án BĐS là dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự án bất động sản bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật". Cách giải thích thuật ngữ này là quá rộng, theo đó mọi dự án có xây dựng nhà, công trình xây dựng đều coi là "dự án BĐS".

Ví dụ, dự án A do doanh nghiệp B làm chủ đầu tư là dự án du lịch nghỉ dưỡng, nội dung dự án gồm xây dựng các công trình để kinh doanh, cung cấp dịch vụ: khách sạn (dịch vụ lưu trú), nhà hàng (dịch vụ ăn uống), trung tâm thương mại (dịch vụ mua sắm), cung cấp các dịch vụ khác: karaoke, spa, chiếu phim…; hoặc dự án A1: sản xuất nông nghiệp có nhà lưới để trồng rau, chuồng trại để nuôi gia cầm; hoặc dự án A2: sản xuất công nghiệp nhẹ, có xây dựng nhà xưởng, lắp đặt dây chuyền gia công hàng may mặc; hoặc dự án A3: xây dựng bệnh viện.

Các dự án A, A1, A2, A3 mặc dù đều có đầu tư xây dựng công trình nhưng mục tiêu không hướng đến hoạt động kinh doanh BĐS (không mua bán, chuyển nhượng, cho thuê các loại nhà, công trình xây dựng), thay vào đó, việc xây dựng công trình chỉ nhằm mục đích tạo cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ hoặc để phục vụ sản xuất. Tuy nhiên theo cách giải thích thuật ngữ tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 02 thì các dự án này vẫn là dự án BĐS.

Bó buộc điều kiện chuyển nhượng dự án

Câu hỏi được đặt ra, với dự án A (A1, A2, A3), nếu doanh nghiệp B có nhu cầu chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp C thì hoạt động chuyển nhượng ấy liệu có phải hoạt động kinh doanh BĐS không? Có phải đáp ứng các điều kiện về kinh doanh BĐS hay không?

Câu trả lời là "có" nếu soi chiếu vào các quy định của Luật Kinh doanh BĐS (Mục 6 Chương II) và Nghị định 02 (Điều 9 đến Điều 13).

Câu hỏi tiếp theo, các quy định về yêu cầu, điều kiện mà Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 02 đặt ra trong trường hợp này có hợp lý, có phù hợp với thực tiễn không?

Nếu coi hoạt động chuyển nhượng dự án nêu trên là hoạt động kinh doanh BĐS thì doanh nghiệp B (bên chuyển nhượng) và doanh nghiệp C (bên nhận chuyển nhượng) mặc nhiên được coi là đang tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS và phải đáp ứng điều kiện của tổ chức kinh doanh BĐS theo Điều 4 Nghị định 02: Phải thành lập doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh BĐS; phải công khai trên website của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban QLDA, tại sàn giao dịch BĐS các thông tin về doanh nghiệp, về BĐS đưa vào kinh doanh, về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án BĐS đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm BĐS được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm BĐS đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Việc yêu cầu doanh nghiệp chuyển nhượng và doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện của tổ chức kinh doanh BĐS như trên rõ ràng chỉ phù hợp với hoạt động chuyển nhượng dự án mà dự án đó có mục tiêu kinh doanh sản phẩm BĐS (ví dụ chuyển nhượng dự án xây dựng nhà ở để bán; dự án xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp…)

Nhưng theo điểm d khoản 2 Nghị định 02, trong nội dung thẩm định hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án BĐS có đánh giá "điều kiện của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 của Luật Kinh doanh BĐS và quy định tại Điều 4 của nghị định này".

Nội dung thẩm định này đã dẫn chiếu đến khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS: "Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án".

Như vậy, kể cả các dự án không có mục tiêu kinh doanh BĐS mà khi chuyển nhượng dự án, cả bên chuyển nhượng lẫn bên chuyển nhượng đều phải đáp ứng điều kiện về kinh doanh BĐS.

Cần làm rõ "dự án BĐS" và "dự án kinh doanh BĐS"

Trở lại với ví dụ nêu trên, doanh nghiệp B là chủ đầu tư dự án A: du lịch nghỉ dưỡng; hoặc dự án A1: sản xuất nông nghiệp có nhà lưới để trồng rau, chuồng trại để nuôi gia cầm; hoặc dự án A2: sản xuất công nghiệp nhẹ, có xây dựng nhà xưởng, lắp đặt dây chuyền gia công hàng may mặc; hoặc dự án A3: xây dựng bệnh viện… Khi thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, doanh nghiệp B có phải đáp ứng điều kiện về kinh doanh BĐS không?

Câu trả lời là "không", bởi theo điểm c khoản 8 Điều 31 Nghị định số 31 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư, nội dung đánh giá việc đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản (đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, kinh doanh bất động sản).

Như vậy, khi chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án, việc đánh giá việc đáp ứng điều kiện theo pháp luật về kinh doanh BĐS chỉ đặt ra đối với dự án kinh doanh BĐS. Các dự án nêu trên là dự án BĐS nhưng không phải dự án kinh doanh BĐS nên không thẩm định điều kiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, doanh nghiệp B không phải đáp ứng điều kiện về kinh doanh BĐS (không cần có ngành, nghề kinh doanh BĐS) nhưng khi chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp B lại phải bổ sung các điều kiện, ngành nghề này mới được phép chuyển nhượng!?

Đồng thời, doanh nghiệp C muốn nhận chuyển nhượng dự án khách sạn, nông nghiệp, bệnh viện… từ doanh nghiệp B thì cũng phải đáp ứng các điều kiện, ngành nghề kinh doanh BĐS mới được phép nhận chuyển nhượng. Trong khi nếu xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ đầu (lập dự án mới thay vì "đi mua" dự án) thì doanh nghiệp C không cần đáp ứng các điều kiện trên!!

Cũng theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 48 Nghị định 31 quy định về chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án: "3. Đối với dự án kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại khoản 3 hoặc khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư khi chuyển nhượng dự án theo quy định tại điều này và tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS. 4. Đối với dự án kinh doanh BĐS không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 điều này, thẩm quyền, thủ tục, điều kiện, hồ sơ cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án kinh doanh BĐS thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS".

Tôi cho rằng việc sử dụng khái niệm "dự án kinh doanh BĐS" để đặt ra điều kiện đối với hoạt động chuyển nhượng dự án là chính xác. Bởi bản thân doanh nghiệp B khi thực hiện dự án kinh doanh BĐS đã phải đáp ứng yêu cầu về kinh doanh BĐS nên khi chuyển nhượng dự án đương nhiên vẫn cần đáp ứng; doanh nghiệp C mong muốn nhận chuyển nhượng dự án để kế thừa hoạt động kinh doanh BĐS nên ngay thời điểm nhận chuyển nhượng cũng phải đáp ứng yêu cầu về kinh doanh BĐS.

Nhưng sẽ là khiên cưỡng khi đặt ra yêu cầu về điều kiện kinh doanh BĐS đối với các doanh nghiệp chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án mà bản thân dự án đó không có mục tiêu kinh doanh BĐS.

Với những phân tích nêu trên, tôi cho rằng cần sớm sửa đổi quy định về chuyển nhượng dự án theo pháp luật kinh doanh BĐS mà trước mắt là sửa đổi Nghị định 02, cần xem xét lại giải thích từ ngữ "dự án BĐS" và loại bỏ các điều kiện về kinh doanh BĐS quá bó buộc khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng với các dự án có xây dựng công trình nhưng không có mục tiêu kinh doanh BĐS là nhà, công trình trong chính dự án.

Bài liên quan

Thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề bất cập

Cổ phiếu bất động sản rơi mạnh phiên đầu tuần

2,3 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng bất động sản

Phó Thống đốc Đào Minh Tú: Nguồn cung bất động sản không thiếu vì kiểm soát tín dụng