Nhà ở cho thuê - lời giải cho nghịch lý thị trường?

Trong nhiều năm, chính sách nhà ở chủ yếu xoay quanh mục tiêu giúp người dân sở hữu nhà. Nhưng khi giá bất động sản liên tục tăng cao, hàng triệu lao động vẫn phải thuê trọ trong điều kiện còn nhiều hạn chế, câu hỏi đặt ra không còn là "bao giờ mua được nhà" mà là "làm thế nào để có một nơi ở ổn định với chi phí hợp lý".

Chủ trương phát triển nhà ở cho thuê được xem là lời giải cho bài toán đó. Tuy nhiên, để phân khúc này thực sự trở thành một trụ cột của an sinh xã hội, Việt Nam cần một cơ chế đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp tham gia và tạo lập thị trường chuyên nghiệp.

Trao đổi với Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản cho biết, nhà ở cho thuê là sự thay đổi quan trọng khi chính sách không chỉ hướng tới mục tiêu sở hữu nhà ở mà còn nhìn nhận nhu cầu được thuê một nơi ở an toàn, ổn định với chi phí hợp lý như một cấu phần của an sinh xã hội.

Thực tế, quá trình đô thị hóa và phát triển các khu công nghiệp đang kéo theo hàng triệu lao động dịch chuyển về các đô thị. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở cho thuê, nhất là dành cho công nhân và người thu nhập trung bình, lại chưa được đầu tư tương xứng.

Ông Hoàng cho rằng, khoảng trống này nhiều năm qua chủ yếu được lấp đầy bằng hệ thống nhà trọ, căn hộ mini và nhà cho thuê do cá nhân tự phát phát triển. Dù đáp ứng nhu cầu trước mắt, mô hình này vẫn bộc lộ nhiều bất cập về chất lượng xây dựng, phòng cháy chữa cháy, quản lý vận hành cũng như bảo vệ quyền lợi người thuê. Những vụ cháy nhà trọ nghiêm trọng trong thời gian qua tiếp tục gióng lên hồi chuông cảnh báo về sự thiếu vắng một thị trường cho thuê được quản lý bài bản.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hiện có khoảng 4,5-5 triệu công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, phần lớn vẫn phải thuê trọ trong điều kiện còn nhiều hạn chế. Tại Hà Nội và TP.HCM, nhóm người trẻ, lao động nhập cư và các gia đình mới lập nghiệp cũng ngày càng lựa chọn thuê nhà trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng cao.

"Một thị trường bất động sản phát triển bền vững cần cân bằng giữa chức năng đầu tư và nhu cầu an cư. Người dân cần có nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính, thay vì chỉ hướng đến mục tiêu sở hữu nhà bằng mọi giá", ông Đính nói.

Làm gì để doanh nghiệp hào hứng tham gia?

Dù nhu cầu lớn, nhà ở cho thuê vẫn chưa hấp dẫn doanh nghiệp. Theo ông Nguyễn Hoàng, khác với dự án nhà ở thương mại có thể thu hồi vốn ngay sau khi bán sản phẩm, dự án nhà ở cho thuê đòi hỏi vốn đầu tư lớn nhưng thời gian hoàn vốn kéo dài từ 15-20 năm, trong khi lợi suất phổ biến chỉ khoảng 5-6% mỗi năm.

Không chỉ vậy, thủ tục đầu tư gần như không khác biệt so với dự án nhà ở thương mại, quỹ đất dành riêng cho phân khúc này còn thiếu, còn các chính sách tín dụng ưu đãi vẫn chưa tạo động lực đủ mạnh cho nhà đầu tư. "Nếu những vướng mắc của nhà ở xã hội còn chưa được tháo gỡ thì rất khó kỳ vọng doanh nghiệp sẽ mạnh dạn đầu tư nhà ở cho thuê", ông Hoàng cho hay.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu bày tỏ, nếu muốn hình thành một thị trường nhà ở cho thuê thì cần tạo ra cơ chế đủ hấp dẫn để bù đắp thời gian thu hồi vốn dài của loại hình này.

Vì vậy, hiệp hội đề nghị miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp; nghiên cứu áp dụng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp tương tự chính sách từng áp dụng với nhà ở xã hội; xây dựng các gói tín dụng trung và dài hạn dành riêng cho phân khúc này.

"Hiệp hội cũng đề xuất phát triển căn hộ cho thuê có diện tích từ 15 m2 trở lên đối với một số loại hình phù hợp. Mô hình này có thể đáp ứng nhu cầu của người độc thân, lao động trẻ và góp phần từng bước chuẩn hóa thị trường nhà trọ đang phát triển tự phát", ông Châu kiến nghị thêm.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính dẫn chứng, ở những quốc gia có thị trường thuê nhà phát triển đều có sự dẫn dắt mạnh mẽ của Nhà nước. Ví dụ, tại Đức, hệ thống pháp luật quy định khá chặt chẽ về hợp đồng thuê và cơ chế kiểm soát giá thuê, giúp người dân yên tâm thuê nhà lâu dài. Singapore phát triển đồng thời nhà ở sở hữu và nhà ở cho thuê thông qua Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB), còn Hàn Quốc xây dựng hệ thống nhà ở cho thuê dài hạn bằng nguồn vốn ưu đãi từ quỹ đô thị quốc gia.

"Điểm chung của các mô hình này là Nhà nước không đứng ngoài thị trường mà đóng vai trò kiến tạo thông qua quy hoạch, quỹ đất, tín dụng dài hạn và cơ chế bảo vệ người thuê", TS cho hay.

Từ thực tiễn đó, TS. Nguyễn Văn Đính kiến nghị, Việt Nam cần sớm hình thành hệ thống chính sách riêng cho thị trường nhà ở cho thuê, từ ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng đến xây dựng hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi người thuê. Đồng thời, cần khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở cho công nhân và người lao động thông qua các cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Ở góc độ quy hoạch, ông Nguyễn Hoàng đề xuất, cần xem nhà ở cho thuê là một hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, thay vì chỉ là một sản phẩm bất động sản. Các khu nhà ở cho thuê nên được quy hoạch đồng bộ với khu công nghiệp, cảng biển, trung tâm logistics hoặc các tuyến giao thông công cộng theo mô hình TOD để vừa đáp ứng nhu cầu ở, vừa giảm áp lực lên hạ tầng đô thị.

"Việt Nam cũng cần xây dựng một chương trình nhà ở quốc gia với tầm nhìn dài hạn, trong đó nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê là 2 trụ cột song hành", ông Hoàng nhấn manh.

Trong một diễn biến khác ở TP.HCM, số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trên địa bàn thành phố có hơn 10.000 căn hộ tái định cư thuộc tài sản công, trong đó, hàng nghìn căn chưa được bố trí sử dụng hoặc khai thác kém hiệu quả. Do đó, Sở đề xuất với Bộ Xây dựng, chuyển đổi một phần các quỹ nhà này sang nhà ở xã hội. Nếu đề xuất thành hiện thực, thành phố có thể thí điểm mô hình nhà ở cho thuê, vừa chống lãng phí tài sản công, vừa bổ sung nguồn cung tức thì.

Có thể nói, chủ trương phát triển nhà ở cho thuê là bước đi đúng, nhưng thành công sẽ phụ thuộc vào khả năng tháo gỡ những điểm nghẽn về quỹ đất, nguồn vốn và thể chế. Khi đó, nhà ở cho thuê không chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở của hàng triệu người lao động mà còn góp phần cân bằng thị trường bất động sản.