Bất động sản và 'cuộc tháo chạy' khỏi sản phẩm đầu cơ

Ngày 16/7, tại TP.HCM, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức Hội thảo công bố báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý II và nửa đầu năm.

Cụ thể, ở quý II, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước. Tuy nhiên, tính chung 6 tháng, tổng nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại các đại đô thị và những dự án hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.

Dù nguồn cung cải thiện, bức tranh thị trường BĐS vẫn cho thấy tình trạng lệch pha cung - cầu chưa được giải quyết. Qua số liệu, có gần 82% nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và siêu sang; căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%, trong khi nhà ở thương mại bình dân gần như không còn xuất hiện trên thị trường.

Nguyên nhân được cho là do áp lực chi phí đất đai, tài chính, xây dựng cùng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Trong điều kiện hiện nay, nhà ở thương mại bình dân rất khó quay trở lại thị trường nếu không có những điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu phù hợp với mặt bằng chi phí phát triển dự án mới.

Bên cạnh câu chuyện nguồn cung, thị trường BĐS đang bước sang giai đoạn phát triển mới khi nhu cầu ở thực và giá trị khai thác của BĐS dần thay thế tâm lý đầu cơ ngắn hạn.

Bình luận về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, quá trình phục hồi của thị trường vẫn được duy trì nhưng sự phân hóa giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường ngày càng rõ nét. Những thay đổi về hành lang pháp lý, môi trường kinh doanh, chi phí phát triển dự án cũng như hành vi của người mua đang thúc đẩy quá trình thanh lọc mạnh mẽ.

Thị trường không còn được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn mà đang vận động theo nhu cầu ở thực và khả năng tạo dòng tiền của tài sản. Đây là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, đồng thời buộc doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực triển khai dự án.

Xu hướng này cũng được phản ánh qua diễn biến giao dịch trên thị trường. Trong quý II, thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp; lũy kế 6 tháng đạt khoảng 48.000 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 58%, thể hiện sức cầu vẫn được duy trì nhưng dòng tiền đang có sự chọn lọc, ưu tiên những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Một số chuyên gia khác tại hội thảo bày tỏ quan điểm, quyết định mua nhà hiện không còn dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá mà phụ thuộc nhiều hơn vào giá bán, chính sách tín dụng, pháp lý, tiến độ xây dựng, chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê. Dòng tiền đang dịch chuyển từ "đón sóng" sang "đón giá trị", trong khi các đợt đầu cơ ngắn hạn chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt.

Dòng tiền dịch chuyển về tài sản có khả năng chống chịu

Về mặt bằng giá, số liệu của VARS cũng chỉ ra, giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án gia tăng và nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Thay vì giảm giá bán, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu.

Giá căn hộ sơ cấp bình quân trên cả nước đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, bình quân 6 tháng đầu năm ở mức 76,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với năm ngoái. Tại TP.HCM, giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước. Khu vực Bình Dương (cũ) đã hình thành mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m2 khi nhiều dự án được định vị ở phân khúc cao cấp.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán bắt đầu phân hóa sau giai đoạn tăng nóng. Những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, nhu cầu ở thực cao và khả năng khai thác tốt vẫn duy trì đà tăng ổn định, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào thông tin quy hoạch tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản.

"Quá trình thanh lọc hiện nay không phải là dấu hiệu suy giảm của thị trường mà là bước tái cấu trúc cần thiết. Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính, thị trường sẽ từng bước hình thành mặt bằng giá trị mới, trong đó các sản phẩm có pháp lý minh bạch, chất lượng tốt, khả năng khai thác và tính thanh khoản cao sẽ tiếp tục chiếm ưu thế", đại diện VARS nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, năm nay sẽ là một năm tiếp tục xu hướng phòng thủ, đồng thời sẽ xuất hiện sự phân hóa rõ nét hơn giữa các phân khúc và khu vực. Với BĐS tạo dòng tiền, người mua và nhà đầu tư nên ưu tiên khu vực dễ ở, dễ cho thuê, thanh khoản tốt và bền vững trong dài hạn. Đây là điều nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý khi ra quyết định trong bối cảnh lạm phát và áp lực chi phí hiện nay.

Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhìn nhận, Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầu tư hạ tầng quy mô lớn chưa từng có. Đây là thời kỳ then chốt, khi hạ tầng không còn đơn thuần là yếu tố hỗ trợ, mà đã trở thành nền tảng bắt buộc cho tăng trưởng dài hạn của thị trường BĐS. Trong giai đoạn này, dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển rõ rệt về các tài sản có khả năng chống chịu tốt hơn và có khả năng tạo ra dòng tiền bền vững thay vì các sản phẩm lướt sóng.