Điểm danh những dự án chung cư giảm giá sâu nhất Hà Nội

Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, giá bán căn hộ chung cư phổ biến tại Hà Nội đang có xu hướng đi xuống sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.

Theo batdongsan.com.vn, từ mức đỉnh trung bình khoảng 88 triệu đồng/m2 vào tháng 2, giá chung cư trung bình tại Thủ đô đã giảm xuống còn khoảng 85 triệu đồng/m2 vào tháng 5, tương đương mức điều chỉnh khoảng 2% chỉ trong vòng 3 tháng.

Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức giảm sâu hơn đáng kể, từ 4-9% so với thời điểm đầu năm, cho thấy áp lực điều chỉnh không còn là hiện tượng đơn lẻ mà đã lan rộng trên nhiều phân khúc của thị trường.

Lợi thế của người mua

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, thị trường căn hộ Hà Nội bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng giá kéo dài. Giá rao bán có xu hướng đi xuống trong khi mức độ quan tâm và lượng giao dịch chưa phục hồi tương ứng, phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của người mua nhà.

Bên cạnh đó, thị trường hiện không còn xuất hiện tâm lý mua bằng mọi giá như giai đoạn 2024-2025. Người mua có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định và ưu tiên những sản phẩm có mức giá hợp lý hơn với nhu cầu ở thực cũng như khả năng tài chính của bản thân.

Tương tự, CBRE Việt Nam, JLL Việt Nam cũng cho biết, thị trường chung cư Hà Nội bước vào giai đoạn "sàng lọc" và tái cấu trúc mạnh mẽ. Đà tăng giá chính thức đi ngang từ cuối năm 2025 và bắt đầu chu kỳ điều chỉnh giảm trong nửa đầu năm 2026. Để kích cầu thanh khoản trong bối cảnh thị trường trầm lắng, nhiều chủ đầu tư và đại lý lớn đã phải áp dụng các chính sách chiết khấu ẩn (chiết khấu hậu trường) lên tới 10-15% kết hợp các gói thưởng dòng tiền để đẩy hàng tồn.

Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc chung cư tại Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt ở thứ cấp. Tỷ lệ hấp thụ đối với nguồn cung mới giảm mạnh xuống còn 55% (so với mức cao kỷ lục 84% của cùng kỳ năm ngoái). Người mua chuyển sang trạng thái cực kỳ thận trọng trước các biến động vĩ mô, chấm dứt hoàn toàn tâm lý "mua bằng mọi giá". Phần lớn nguồn cung mới và dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển hẳn ra ngoài đường Vành đai 3 và các thị trường vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, nơi mặt bằng giá "mềm" hơn.

Giới phân tích bày tỏ, có 3 yếu tố đang khiến làn sóng giảm giá chưa thể ngay lập tức kéo người mua quay trở lại thị trường gồm tâm lý chờ giá giảm thêm, mặt bằng giá vẫn neo cao so với thu nhập của người dân và áp lực lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi vẫn phổ biến ở mức 9-11%/năm.

Bình luận về vấn đề này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội đánh giá, đợt điều chỉnh hiện nay chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, nơi tập trung nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn trước. Bởi, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng quá nhanh trong 2 năm gần đây, trong khi tốc độ tăng thu nhập của người dân không theo kịp, khiến khả năng hấp thụ của thị trường suy giảm đáng kể.

"Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế, khả năng kết nối hạ tầng và năng lực vận hành của dự án thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá trong tương lai", bà Hằng cho hay.

Trong khi đó, nhiều môi giới bất động sản chia sẻ rằng, dù chủ nhà đã chủ động giảm giá từ vài chục triệu đồng đến hàng trăm triệu đồng mỗi căn, nhưng lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế.

Chung cư nào giảm giá sâu nhất?

Khảo sát trên thị trường thứ cấp của batdongsan.com.vn chỉ ra, nhiều dự án từng là tâm điểm tăng giá trong giai đoạn 2024-2025 hiện đang dẫn đầu đà điều chỉnh của thị trường.

Đứng đầu danh sách là Mỹ Đình Pearl (Nam Từ Liêm) với mức giảm khoảng 10,4%. Trong giai đoạn cao điểm cuối năm 2025, giá rao bán tại dự án này từng lên tới khoảng 111,6 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hiện nay, nhiều căn hộ diện tích khoảng 73 m2 được chào bán quanh mức 6,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 93,1 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi căn hộ đã giảm khoảng 1,3 tỷ đồng so với thời điểm đỉnh giá.

Xếp ngay sau là Goldmark City (Bắc Từ Liêm) với mức giảm khoảng 9,2%. Nếu như cuối năm 2025, mặt bằng giá phổ biến tại dự án này từng đạt khoảng 91,7 triệu đồng/m2, thì hiện nay nhiều căn hộ diện tích khoảng 100 m2 được rao bán quanh mức 7,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 79 triệu đồng/m2. Mức điều chỉnh thực tế vào khoảng 1,2-1,3 tỷ đồng mỗi căn.

Hay như tại Vinhomes Gardenia (Nam Từ Liêm), một trong những dự án từng dẫn dắt mặt bằng giá khu vực Mỹ Đình, giá chuyển nhượng đã giảm khoảng 9% so với đầu năm 2026. Theo đó, mức giá phổ biến đã giảm từ khoảng 145-150 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 132-136 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm khoảng 800 triệu đến hơn 1 tỷ đồng đối với các căn hộ diện tích trung bình.

Trong khi đó, Times City (Hai Bà Trưng) và Imperia Sky Park (Hai Bà Trưng) cùng ghi nhận mức giảm khoảng 8%. Đối với Times City, mặt bằng giá phổ biến đã giảm từ khoảng 110-115 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 101-106 triệu đồng/m2. Còn tại Imperia Sky Park, giá rao bán phổ biến đã giảm từ khoảng 115 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 106 triệu đồng/m2.

Tại khu vực phía Tây, phân khu The Sapphire thuộc Vinhomes Smart City ghi nhận mức giảm khoảng 8%, từ vùng giá khoảng 88-90 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 81-83 triệu đồng/m2.

Đối với toàn bộ đại đô thị Vinhomes Smart City, mức điều chỉnh nhẹ hơn, khoảng 2%, với mặt bằng giá phổ biến từ khoảng 85 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 83 triệu đồng/m2.

Một dự án khác cũng ghi nhận mức điều chỉnh mạnh là Xuân Mai Riverside (Hà Đông). Từ mức đỉnh khoảng 88,4 triệu đồng/m2, giá hiện phổ biến quanh mức 81,2 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm khoảng 500 triệu đồng đối với một căn hộ diện tích khoảng 70 m2.

Ở phía Đông Hà Nội, Vinhomes Ocean Park 1 (Gia Lâm) cũng ghi nhận mức điều chỉnh khoảng 4%, từ khoảng 76-78 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 73-75 triệu đồng/m2.

Thậm chí, ngay cả phân khúc bình dân cũng không nằm ngoài xu hướng điều chỉnh. Đơn cử như tại Khu đô thị Xa La (Hà Đông), giá căn hộ đã giảm khoảng 5%, từ mức khoảng 56-58 triệu đồng/m2 xuống còn khoảng 53-55 triệu đồng/m2.

Không chỉ Hà Nội, một số thị trường vệ tinh từng tăng nóng như Hưng Yên và Bắc Ninh cũng ghi nhận mức giảm khoảng 3% trên thị trường căn hộ thứ cấp.

Đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, xu hướng điều chỉnh giá hiện nay tập trung chủ yếu tại những dự án từng tăng giá vượt quá tốc độ cải thiện về hạ tầng, tiện ích hoặc giá trị khai thác thực tế. Đây là quá trình tái định giá cần thiết của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đồng thời góp phần đưa mặt bằng giá dần trở lại gần hơn với khả năng chi trả của người dân.

Diễn biến trên thị trường cũng chỉ ra, phần lớn các trường hợp giảm giá sâu hiện nay đều tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc đã hết thời gian ân hạn nợ gốc từ ngân hàng. Khi áp lực trả cả gốc lẫn lãi gia tăng, việc giảm giá để thu hồi dòng tiền và cơ cấu lại danh mục tài sản trở thành lựa chọn bắt buộc.

Vậy, câu hỏi đặt ra là "giá chung cư Hà Nội có còn tiếp tục giảm nữa hay không?" Trả lời cho băn khoăn này, một số chuyên gia nhận định, khả năng xuất hiện một đợt giảm giá diện rộng như nhiều người kỳ vọng là khá thấp khi nhu cầu ở thực tại Hà Nội vẫn rất lớn, trong khi nguồn cung căn hộ nội đô tiếp tục hạn chế.

Tựu chung lại, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, nơi những dự án từng được định giá vượt xa giá trị sử dụng thực tế sẽ tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh, trong khi các dự án sở hữu vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng khai thác thực vẫn sẽ duy trì được sức chống chịu trước chu kỳ tái định giá hiện nay.