TS. Lê Xuân Nghĩa: Bất động sản sẽ không đóng băng nhưng cũng khó tăng nóng

Thách thức từ mối quan hệ giữa bất động sản và hệ thống tài chính

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường bất động sản từ đầu năm 2026 đến nay đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh nhất định. Thanh khoản có xu hướng chậm lại, trong khi giá bán tại một số khu vực và phân khúc đã bắt đầu điều chỉnh sau thời gian tăng nóng. Diễn biến này khiến nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp đặt ra những câu hỏi về triển vọng của thị trường trong thời gian tới.

Xoay quanh vấn đề này, phát biểu tại Hội thảo "Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026", tổ chức bởi Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nhận định thị trường bất động sản những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế, dù vẫn đối mặt không ít thách thức về huy động nguồn lực cho tăng trưởng.

Theo đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung bất động sản đang được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội. Trong khi đó, nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, ông Nghĩa đánh giá thị trường sẽ không xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước.

"Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng", ông nhận định.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, sự phân bổ vốn đa dạng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh hơn, dù một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực.

Nhìn tổng thể, ông cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục nhận được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Dù vậy, thị trường sẽ không còn những cơn sốt mang tính đại trà mà sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.

"Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Về phần mình, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh nhìn nhận một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản.

Đi cùng với quy hoạch là hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược quốc gia, không chỉ bao gồm hạ tầng giao thông mà còn cả hạ tầng số, hạ tầng ngầm, hạ tầng biển và không gian trên không. Những công trình này đòi hỏi nguồn lực rất lớn và kéo theo nhu cầu hoàn thiện các cơ chế đặc thù.

Đồng thời, TS. Võ Trí Thành cũng lưu ý 3 thách thức đối với thị trường bất động sản. Đầu tiên, đó là bản chất đặc biệt khi bất động sản vừa là nhu cầu thiết yếu gắn với quyền có nhà ở của người dân, vừa là loại tài sản có giá trị lớn và là công cụ đầu tư phổ biến. Vì vậy, việc xây dựng chính sách luôn phải cân bằng giữa mục tiêu an sinh xã hội và mục tiêu phát triển thị trường.

Thách thức thứ hai là mối quan hệ "song sinh" giữa bất động sản và hệ thống tài chính - ngân hàng. Theo ông, cần tiếp tục cải thiện nền tảng tài chính vĩ mô để thị trường vận hành ổn định hơn, tránh các chu kỳ tăng nóng, bong bóng hoặc đóng băng đột ngột.

Thách thức thứ ba liên quan đến bộ máy chính quyền địa phương trong mô hình chính quyền hai cấp. Nhiều thủ tục về xác nhận, cấp phép, đầu tư và các quyền lợi hợp pháp của người dân đều gắn chặt với hoạt động của chính quyền cơ sở. Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế vận hành để bảo đảm quá trình thực thi chính sách diễn ra thông suốt, hiệu quả và phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dân cũng như doanh nghiệp.

TS. Võ Trí Thành cho rằng khi bàn về bất động sản, cần nhìn nhận đây không chỉ là câu chuyện của thị trường, mà còn liên quan đến đầu tư, tài chính, tài sản và quyền lợi của người dân. Vì vậy, mọi chính sách cần hướng tới mục tiêu phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống người dân.

Thị trường chứng khoán chưa là kênh dẫn vốn đủ mạnh

Tại hội thảo, các chuyên gia cũng nhìn nhận việc phát triển thị trường vốn chưa làm tốt khi cấu trúc thị trường tài chính Việt Nam còn mất cân đối khi quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

TS. Võ Trí Thành nhìn nhận thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí và bảo hiểm vẫn chưa phát triển tương xứng. Đây mới là những nguồn vốn dài hạn quan trọng cho nền kinh tế.

Những năm tới, quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, niêm yết trên thị trường chứng khoán và phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần được thúc đẩy mạnh mẽ hơn. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp huy động vốn hiệu quả mà còn giảm gánh nặng cung ứng vốn trung và dài hạn cho hệ thống ngân hàng.

Xa hơn nữa, Việt Nam cần phát triển các định chế tài chính dài hạn và xây dựng các trung tâm tài chính có khả năng thu hút dòng vốn quốc tế. Đây không chỉ là câu chuyện về thị trường tài chính mà còn là vấn đề nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

"Chúng ta cần tạo điều kiện để thu hút các dòng vốn lớn, các nhà đầu tư tổ chức và các nguồn vốn dài hạn. Khi đó, doanh nghiệp sẽ có thêm nhiều kênh huy động vốn ngoài ngân hàng, còn thị trường tài chính sẽ phát triển cân bằng và bền vững hơn. Đó cũng là kỳ vọng đối với các cải cách trong thời gian tới, cả về điều hành chính sách lẫn phát triển thị trường tài chính theo chuẩn mực quốc tế", TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, PGS.TS Lê Bộ Lĩnh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Kinh tế, đánh giá về thị trường vốn, đặc biệt là thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Điều này khiến khả năng huy động vốn trung và dài hạn cho bất động sản còn nhiều hạn chế.

"Theo tôi, khi phân tích xu hướng tài chính của thị trường bất động sản, cần đặt nó trong tổng thể của hệ thống tài chính quốc gia. Nếu thị trường vốn phát triển mạnh hơn, đặc biệt là thị trường chứng khoán hoạt động hiệu quả và minh bạch hơn, áp lực cung ứng vốn cho hệ thống ngân hàng sẽ giảm bớt, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho lĩnh vực bất động sản", PGS.TS Lê Bộ Lĩnh nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng dù thị trường chứng khoán đang phát triển, nhưng thực tế đây vẫn chưa phải là kênh dẫn vốn đủ mạnh và đủ ổn định để tạo động lực lan tỏa cho toàn bộ nền kinh tế như kỳ vọng.

Trong khi đó, bất động sản có khả năng hấp thụ dòng tiền lớn và tạo ra tác động dây chuyền tới hàng loạt ngành nghề khác như xây dựng, vật liệu, tài chính, lao động, thương mại và dịch vụ. Vì vậy, nếu dòng vốn được đưa vào bất động sản theo hướng hợp lý, kiểm soát tốt và tập trung vào các dự án tạo ra giá trị thực, thị trường này sẽ đóng vai trò như một động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế.

Theo ông Đính, vấn đề hiện nay không phải là có nên đưa dòng tiền vào bất động sản hay không, mà quan trọng là dòng tiền đó đi vào đâu và tạo ra giá trị gì. Nếu vốn chảy vào các dự án có quy hoạch bài bản, đáp ứng nhu cầu thực và tạo ra hệ sinh thái phát triển đồng bộ, thì bất động sản sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, tạo việc làm và nâng cao chất lượng hạ tầng đô thị.

Ngược lại, nếu dòng tiền chủ yếu tập trung vào đầu cơ, đẩy giá hoặc chạy theo các cơn sốt ngắn hạn, thị trường sẽ dễ mất cân đối, tạo ra rủi ro lớn cho cả nhà đầu tư lẫn nền kinh tế.