[Café Cuối tuần] Luật đất đai phải kiến tạo giá trị, không chỉ phân chia địa tô

Việt Nam đang hướng tới một mô hình tăng trưởng dựa trên khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và năng suất. Muốn vậy, thể chế phải khuyến khích doanh nghiệp làm giàu bằng năng lực tạo ra giá trị mới, thay vì chủ yếu bằng sự gia tăng giá trị của tài sản.

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản đã góp phần quan trọng huy động nguồn lực cho phát triển, thúc đẩy đô thị hóa và cải thiện kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, cũng phải thẳng thắn nhìn nhận rằng ở không ít trường hợp, lợi nhuận lớn nhất của dự án không đến từ giá trị doanh nghiệp tạo ra, mà từ chênh lệch địa tô sau khi đất được chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc được hưởng lợi từ quy hoạch và đầu tư công.

Đó không phải là lỗi của doanh nghiệp. Doanh nghiệp luôn hành động theo những tín hiệu mà thể chế tạo ra. Vì thế, sửa đổi Luật Đất đai lần này không chỉ là hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai. Quan trọng hơn, đó là cơ hội để thiết kế lại động lực của nền kinh tế: khuyến khích cạnh tranh bằng năng lực kiến tạo giá trị thay vì bằng khả năng tiếp cận chênh lệch địa tô.

Khi quyền tiếp cận đất trở thành lợi thế cạnh tranh

Trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp sẽ đầu tư vào nơi có khả năng sinh lợi cao nhất. Nếu lợi nhuận chủ yếu đến từ công nghệ, quản trị và đổi mới sáng tạo, doanh nghiệp sẽ đầu tư cho công nghệ, quản trị và đổi mới sáng tạo. Nhưng nếu lợi nhuận lớn nhất đến từ khả năng tiếp cận đất, chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc đón đầu quy hoạch, doanh nghiệp cũng sẽ tập trung nguồn lực vào đó.

Đất đai là nguồn lực đặc biệt và sự gia tăng giá trị của đất là điều bình thường trong quá trình phát triển. Vấn đề là trong không ít trường hợp, lợi nhuận từ quyền tiếp cận đất lại lớn hơn lợi nhuận từ năng lực tạo ra giá trị mới. Khi đó, cạnh tranh bằng sáng tạo rất dễ bị lấn át bởi cạnh tranh trong tiếp cận nguồn lực.

Hệ quả không chỉ là sự dịch chuyển của dòng vốn vào bất động sản, mà còn là sự dịch chuyển của tài năng, trí tuệ và khát vọng kinh doanh ra khỏi những lĩnh vực tạo ra năng suất cao hơn cho nền kinh tế.

Một nền kinh tế khó có thể trở thành nền kinh tế đổi mới sáng tạo nếu lợi thế lớn nhất của doanh nghiệp vẫn là khả năng tiếp cận đất đai.

Phân chia địa tô công bằng là cần thiết, nhưng chưa đủ

Một trong những nhiệm vụ quan trọng của Luật Đất đai là bảo đảm phần giá trị tăng thêm từ đất được phân chia hợp lý giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Đó là yêu cầu của công bằng và cũng là điều kiện để giảm xung đột trong quá trình phát triển.

Tuy nhiên, nếu tư duy sửa luật chỉ dừng lại ở câu hỏi địa tô được chia như thế nào thì vẫn chưa đủ. Một nền kinh tế không thể giàu lên chỉ bằng cách phân chia chiếc bánh hiện có công bằng hơn. Điều quan trọng hơn là phải tạo điều kiện để chiếc bánh ấy lớn hơn.

Vì vậy, câu hỏi lớn hơn mà Luật Đất đai cần trả lời không phải chỉ là: Ai được hưởng bao nhiêu địa tô? Mà còn là: Làm thế nào để trên mỗi mét vuông đất có thể tạo ra nhiều giá trị hơn cho nền kinh tế và xã hội?

Đó mới là sự khác biệt giữa một đạo luật quản lý nguồn lực và một đạo luật kiến tạo phát triển.

Trong nhiều năm qua, thành công của một dự án bất động sản thường được đo bằng tốc độ tăng giá đất. Nhưng nếu chỉ nhìn như vậy, chúng ta rất dễ nhầm lẫn giữa giá trị được tạo ra và giá trị được dịch chuyển.

Giá đất tăng chưa chắc nền kinh tế đã giàu hơn. Một phần của sự gia tăng ấy có thể chỉ phản ánh sự thay đổi quy hoạch, đầu tư hạ tầng công hoặc sự khan hiếm của nguồn cung. Đó là sự thay đổi về giá trị tài sản. Điều đất nước cần hơn là sự gia tăng của giá trị kinh tế.

Giá trị thực của một dự án phải được đo bằng những gì nó để lại cho xã hội: bao nhiêu việc làm được tạo ra, năng suất sử dụng đất tăng lên bao nhiêu, chất lượng không gian đô thị được cải thiện đến đâu, người dân có thêm cơ hội an cư, doanh nghiệp có thêm điều kiện sản xuất, địa phương có thêm nguồn thu bền vững và cộng đồng có thêm những giá trị mới.

Một khu đô thị đáng sống, một khu công nghiệp hiện đại hay một trung tâm đổi mới sáng tạo đều làm tăng giá đất. Nhưng điều quan trọng hơn là chúng làm tăng năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Đó mới là giá trị mà Luật Đất đai cần hướng tới.

Nói cách khác, đất đai không nên chỉ là nơi tạo ra tài sản có giá cao hơn, mà phải trở thành nền tảng để tạo ra nhiều giá trị hơn.

Luật phải làm cho kiến tạo giá trị trở thành lựa chọn sinh lợi nhất

Trong kinh tế thị trường, không thể yêu cầu doanh nghiệp từ bỏ lợi ích. Điều Nhà nước có thể và cần làm là thiết kế thể chế để lợi ích của doanh nghiệp gắn với lợi ích của quốc gia.

Nếu doanh nghiệp thu được lợi nhuận lớn nhất từ việc tạo ra những khu đô thị đáng sống hơn, những công trình chất lượng hơn, những không gian sản xuất hiệu quả hơn và những dịch vụ tốt hơn, họ sẽ đầu tư cho sáng tạo và nâng cao năng lực cạnh tranh. Ngược lại, nếu lợi nhuận lớn nhất vẫn đến từ chênh lệch địa tô, doanh nghiệp sẽ tiếp tục tập trung nguồn lực vào việc tìm kiếm lợi thế đất đai.

Bởi vậy, sửa đổi Luật Đất đai không chỉ là sửa các quy định về giao đất, định giá đất hay thu hồi đất. Điều quan trọng hơn là phải thiết kế lại hệ thống khuyến khích của thị trường.

Một Luật Đất đai hiện đại cần hướng tới ba mục tiêu.

Thứ nhất, bảo đảm việc tiếp cận đất đai công khai, minh bạch và cạnh tranh để nguồn lực được trao cho chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả nhất.

Thứ hai, điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm do quy hoạch và đầu tư công tạo ra, đồng thời bảo đảm người dân bị thu hồi đất được chia sẻ công bằng hơn thành quả phát triển.

Quan trọng hơn cả, luật phải tạo động lực để doanh nghiệp kiếm lợi nhuận chủ yếu từ năng lực tạo ra giá trị mới, chứ không phải từ khả năng tiếp cận chênh lệch địa tô.

Đó mới là nền tảng của một thị trường bất động sản lành mạnh và một nền kinh tế có năng suất cao.

Mọi đạo luật đều phản ánh một triết lý phát triển. Luật Đất đai cũng vậy. Nếu chỉ tập trung vào việc phân chia địa tô, luật sẽ góp phần giải quyết những xung đột của hiện tại. Nhưng nếu biết kiến tạo những động lực mới, luật sẽ góp phần định hình tương lai của nền kinh tế.

Giá trị lớn nhất của Luật Đất đai không nằm ở việc địa tô được phân chia công bằng hơn, mà ở chỗ nó có thể làm thay đổi cách doanh nghiệp cạnh tranh, cách nguồn lực được phân bổ và cách của cải được tạo ra.

Một nền kinh tế phát triển không phải là nền kinh tế có giá đất cao nhất. Đó phải là nền kinh tế mà trên mỗi mét vuông đất đều được tạo ra nhiều tri thức hơn, nhiều việc làm hơn, nhiều đổi mới sáng tạo hơn và nhiều giá trị hơn.

Đó cũng chính là triết lý mà lần sửa đổi Luật Đất đai này cần hướng tới việc: không chỉ phân chia giá trị từ đất, mà còn kiến tạo giá trị trên đất. Khi đó, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực của phát triển, chứ không chỉ là đối tượng của những cuộc săn tìm chênh lệch địa tô.