Hết thời lợi dụng đấu giá đất để trục lợi?

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 66.11/2026 quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất theo quy định của Luật Đất đai.

Nghị quyết quy định về tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất cho cá nhân; xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.

Nghị quyết này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 6/1/2026 đến hết ngày 28/2/2027.

Theo đó, nghị quyết quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân theo quy định của Luật Đất đai thì tiền đặt trước (đặt cọc) tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm.

Việc nâng mức tiền đặt cọc đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng trả giá cao nhằm trục lợi rồi sau đó bỏ cọc. Trước đó, tại Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) quy định, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, tiền đặt trước tham gia đấu giá tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm.

Về xử lý vi phạm, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất (trường hợp giao đất ở) vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá.

Cụ thể, người tham gia đấu giá bị cấm từ 2-5 năm nếu không nộp tiền trúng đấu giá; Từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp không nộp đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Nghị quyết nêu rõ, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá đối với các trường hợp nêu trên.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá xem xét, ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Ngoài ra, nội dung của quyết định cấm tham gia đấu giá, việc gửi, đăng tải quyết định cấm tham gia đấu giá trên Cổng Đấu giá quốc gia, việc khiếu nại, khởi kiện và thời hiệu xử lý vi phạm được thực hiện theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 25, Điều 26 Nghị định số 172/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu giá tài sản số 01/2016 được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 37/2024.

Hét giá cao rồi bỏ cọc

Trước đó, như Nhadautu.vn đã thông tin, thời gian qua, tại nhiều địa phương, đã diễn ra những phiên đấu giá "không tưởng". Đơn cử như tại Hà Nội, hồi nửa cuối năm 2024, dư luận không ngừng xôn xao về những phiên đấu giá đất tại các khu vực như Hà Đông, Thanh Oai, Hoài Đức, Thường Tín, Sóc Sơn... với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, thời gian đấu giá dài và mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.

Có một vài nguyên nhân khiến giá đất đấu giá tiếp tục tăng cao. Trong đó, có hành vi trả giá cao hơn rồi bỏ tiền đặt cọc, không nộp tiền trúng đấu giá, thậm chí bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích "thổi giá", tạo mặt bằng giá "ảo" để làm căn cứ để đẩy mức giá của các lô đất có liên quan nhằm trục lợi.

Vụ việc xảy ra tại xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn (cũ) hồi cuối tháng 12/2024 là ví dụ điển hình. Các đối tượng biết thông tin đến thông tin về việc đấu giá đất tại xã này và đã tạo ra cuộc đấu giá đất không tưởng (30 tỷ đồng/m2 đất ở vùng nông thôn Hà Nội).

Các đối tượng đã khảo sát, lên kịch bản và rủ thêm nhiều người cùng tham gia, đồng thời bàn bạc về giá trị của khu đất cũng như cách thức để tham gia đấu giá và đấu trúng các lô đất mong muốn. Cả nhóm thống nhất từ vòng thứ nhất đến vòng thứ 4 sẽ đấu giá theo trình tự, trả giá dưới mức giá mà các đối tượng ấn định từ trước.

Ở vòng thứ 4 nếu thấy những người tham gia đấu giá khác trả giá vượt mức tối đa các đối tượng đã ấn định thì đến vòng thứ 5, các đối tượng sẽ trả giá cao bất thường.

Sau đó, tới vòng thứ 6, các đối tượng sẽ không trả giá nhằm mục đích để phiên đấu giá không thành công, buộc phải tổ chức đấu giá lại. Khi đó các đối tượng sẽ không mất tiền đặt cọc và sẽ có cơ hội tiếp tục tham gia đấu giá để mua được lô đất như mong muốn.