Doanh nghiệp địa ốc 'chật vật' với tiền sử dụng đất

Phản ánh của nhiều doanh nghiệp địa ốc cho thấy, định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản (BĐS). Thực tế, thời gian qua, doanh nghiệp địa ốc đã phải "chật vật" với việc tính tiền sử dụng đất.

Đơn cử như 2 dự án của BIDGroup ở Thái Bình, đều gặp vướng mắc về tính tiền sử dụng đất là dự án BT - xây dựng toà nhà hỗn hợp 15 tầng, nằm trong dự án đầu tư xây dựng, chỉnh trang khu tập thể 4-5 tầng (phường Lê Hồng Phong) và dự án Khu nhà ở thương mại Lê Hồng Phong - Eden Garden.

Đại diện doanh nghiệp này cho biết, dự án BT không thuộc diện phải tính tiền sử dụng đất, nhưng với dự án nêu trên lại phát sinh việc tính tiền sử dụng đất. Cụ thể, doanh nghiệp đang phải chịu tiền sử dụng đất lên đến hơn 187 tỷ đồng/4.967 m2 sàn, tương đương 37,6 triệu/m2 căn hộ. Nếu tính từ tiền sử dụng đất như vậy, cộng chi phí xây dựng, giá thành sản phẩm sẽ lên đến hơn 40 triệu đồng/m2. Đây là mức rất cao, không phù hợp với sản phẩm tái định cư.

Đối với dự án Eden Garden, doanh nghiệp bị giao đất chậm hơn kế hoạch, do đó, tiền sử dụng đất được tính vào đúng thời điểm giá đất tăng cao khiến doanh nghiệp chịu nhiều thiệt thòi.

Theo quyết định hồi tháng 8/2021, chi phí giải phóng mặt bằng và quyền sử dụng đất là gần 221 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay, doanh nghiệp phải nộp trên 720 tỷ đồng. Hiện, doanh nghiệp đã nộp được 452 tỷ đồng.

"Tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần dự toán chi phí, dẫn đến những khó khăn cho chúng tôi", vị này nói.

Tương tự với Phú Đông Group - một doanh nghiệp địa ốc chuyên phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền ở Bình Dương. Dự án Phú Đông SkyOne nằm ở TP. Dĩ An gần như đã hoàn tất các bước để đưa dự án ra thị trường. Nhưng, việc tính tiền sử dụng đất chậm, khiến doanh nghiệp phải lùi kế hoạch triển khai.

Đại diện doanh nghiệp này nêu, phần lớn các thủ tục pháp lý đã thực hiện xong, dự án cũng đã khởi công xây dựng với tiến độ nhanh, nhưng có một bước cuối cùng tính tiền sử dụng đất là phải chờ đợi, việc nằm ngoài tầm của doanh nghiệp.

Để có thể đưa dự án vào kinh doanh, đủ điều kiện mở bán thì phải trải qua các bước như cấp giấy phép xây dựng; hoàn thiện phần móng dự án; ngân hàng bảo lãnh và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trong đó có việc đóng tiền sử dụng đất.

"3 bước đầu thì doanh nghiệp địa ốc có thể thực hiện được, nhưng bước đóng tiền sử dụng đất thì phải phụ thuộc các cơ quan chức năng. Đây chính là nguyên nhân khiến dự án kéo dài, vốn đầu tư bị đội lên", vị này cho hay.

Cũng ở Bình Dương, một doanh nghiệp địa ốc khác cho rằng, tiền sử dụng đất đang làm khó doanh nghiệp.

Theo đó, vị này chia sẻ, ban đầu, tiền sử dụng đất được tính khoảng gần 20 tỷ đồng. Nhưng, sau khi xác định lại phương pháp tính tiền sử dụng đất, cơ quan chức năng thông báo tiền sử dụng đất của dự án hơn 80 tỷ đồng. Doanh nghiệp lại phải tính toán lại phương án kinh doanh, ảnh hưởng đến giá bán của sản phẩm. Nếu bán giá rẻ thì lỗ nặng, còn nếu bán giá cao thì khó tiếp cận với khách hàng.

Tiền sử dụng đất bổ sung cũng áp lực

Ngoài những dự án mới vướng định giá đất thì những dự án BĐS trước đây cũng vướng bởi câu chuyện tính tiền sử dụng đất bổ sung. Đơn cử như hàng loạt dự án ở TP.HCM, đã bán và cư dân vào ở nhưng do tắc tính tiền sử dụng đất bổ sung nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất bổ sung cũng tăng vọt, khiến nhiều doanh nghiệp "trở tay không kịp" và có thể bị lỗ nặng. Có thể kể đến những tên tuổi lớn như Novaland, Hưng Thịnh… Dù đã nhiều lần kiến nghị lên cơ quan chức năng, nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Một doanh nghiệp địa ốc phát triển dự án ở Thủ Đức, TP.HCM co biết, năm 2004, dự án đã được UBND TP.HCM ban hành quyết định thu hồi và tạm giao đất để tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án. Sau đó, dự án đã được doanh nghiệp triển khai, xây dựng và bán cho khách hàng. Giá bán căn hộ tại dự án này được doanh nghiệp căn cứ vào số tiền sử dụng đất tạm nộp thời điểm đó.

Tuy nhiên, cơ quan chức năng đã có yêu cầu doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất bổ sung hơn gần 5.000 tỷ đồng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn, trong bối cảnh thị trường chưa sôi động trở lại.

Hay như một trường hợp khác, doanh nghiệp này sau nhiều năm chờ đợi đóng tiền sử dụng đất, chủ đầu tư một dự án nhà ở tại TP.HCM đã nhận được thông báo tiền sử dụng đất lên tới hơn 250 tỷ đồng. Trước đó, đơn vị thậm dự án tạm tính tiền sử dụng đất vào khoảng 50 tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, khoản tiền sử dụng đất bổ sung này sẽ là gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp vì phần lớn các dự án này đã được huy động vốn hoặc bán nhà ở cho khách hàng.

Trước thực tế trên, quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung là chưa thật thỏa đáng đối với các doanh nghiệp, nhất là trường hợp doanh nghiệp "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất" để thực hiện dự án đầu tư. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không có lỗi trong việc cơ quan Nhà nước chưa ban hành quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền.

Dẫn chứng, ông Châu lấy ví dụ, tại một án nhà ở thương mại có quy mô diện tích đất là 5,2 ha do doanh nghiệp tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất từ tháng 08/2021 và quyết định hệ số sử dụng đất 3,05. Mật độ xây dựng tối đa của dự án là 35% gồm khu nhà chung cư có chiều cao tối đa 27 tầng với 903 căn hộ và khu nhà liên kế thấp tầng với 110 căn nhà phố.

Với dự án này, chủ đầu tư tự tính toán tổng giá trị quyền sử dụng đất có thể là 1.240 tỷ đồng, có thể được khấu trừ khoảng 390 tỷ đồng kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nên số tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước dự kiến khoảng 850 tỷ đồng.

Dự án thuộc trường hợp phải nộp bổ sung khoản tiền đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính bằng 50% khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, pháp luật về quản lý thuế, số tiền thuế và tiền chậm nộp được tính bằng 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp.

Như vậy, tiền chậm nộp bằng 10,8%/năm, 50% khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp sẽ là 5,4%/năm. Khoản tiền chậm nộp của dự án này sẽ là 850 tỷ đồng x 5,4% = 45,9 tỷ đồng/năm. Tổng số tiền chậm nộp trong ba năm 2021-2024 sẽ là 137,7 tỷ đồng, khiến tổng chi phí nộp tiền sử dụng đất lên đến 987,7 tỷ đồng.

Chủ tịch HoREA nhận định, nếu dự án chưa huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư sẽ tính gộp khoản tiền chậm nộp vào giá bán nhà. Giá nhà có thể tăng thêm khoảng 16,2%, người mua nhà sẽ chịu khoản tiền nộp bổ sung này. Còn nếu dự án đã huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư sẽ sẽ phải trả toàn bộ khoản tiền nộp bổ sung và khiến lợi nhuận đầu tư bị sụt giảm nghiêm trọng.