[Café Cuối tuần] Cò nhà đất: Bao giờ hết tự do 'dìm' hoặc 'thổi' giá?

Tuần trước một chị bạn sau khi "cân nhắc rất nhiều" đã quyết định viết trên facebook "bóc phốt" một bạn "cò" bất động sản thông qua việc chị mua một căn nhà. Theo lời chị kể, bạn "cò" này dẫn chị đến xem một căn nhà ngõ nội thành Hà Nội, ra giá 5,6 tỷ và cương quyết không cho gặp chủ nhà. Thấy vượt quá hạn mức tài chính, chị từ chối và đi xem căn nhà khác.

Bẵng đi một thời gian có việc đi qua căn nhà đó chị tò mò vào xem may mắn gặp chủ nhà và được biết chủ muốn thu về 4,5 tỷ nhưng chưa bán được. Thế là qua đàm phán giảm tiếp được 70 triệu, chị mua căn nhà mà bạn "cò" kia phát giá chênh 1,1 tỷ. Sau đó do có tranh cãi dữ dội với bạn cò, chị vẫn viết ra câu chuyện của mình để cảnh tỉnh cộng đồng về "một loại cò" mà theo chị nên tránh...

Câu chuyện của chị bạn, dù có tranh cãi, song đã phản ánh một thực trạng rằng sự ảnh hưởng của hoạt động "cò nhà đất" hay môi giới bất động sản có tác động rất lớn tới thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy biến động tại Việt Nam, vấn đề "cò" nhà đất dìm hoặc thổi giá trở thành một trong những chủ đề nóng bỏng, thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà. Mặc dù các cơ quan quản lý, trong đó có Bộ Xây dựng và chính quyền TP. Hà Nội, đã nhiều lần ra văn bản yêu cầu kiểm tra, xử lý các đối tượng "thổi" giá, nhưng thực tế cho thấy việc truy tìm và xử lý các đối tượng này gần như rơi vào bế tắc.9

Thực trạng khó khăn trong xử lý "cò" nhà đất

Hồi đầu và giữa năm 2024, Bộ Xây dựng cùng với chính quyền TP. Hà Nội đã ra văn bản yêu cầu kiểm tra và xử lý nghiêm các đối tượng có hành vi "thổi" giá chung cư, khiến giá bất động sản tại nhiều khu vực tăng cao bất thường. Tuy nhiên, kết quả thực tế lại không như mong đợi: không có đối tượng nào bị phát hiện và xử lý. Điều này không chỉ cho thấy sự khó khăn trong việc truy tìm và xác định trách nhiệm của các "cò" nhà đất mà còn phản ánh lỗ hổng trong hệ thống quản lý và giám sát thị trường bất động sản hiện nay.

Liên hệ với các quy tắc đạo đức do Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) đề ra, mặc dù có vẻ như đã có sự nỗ lực từ phía Hiệp hội để nâng cao tính minh bạch và đạo đức nghề nghiệp, nhưng thực tế việc thực thi và xử lý vi phạm lại chưa được công khai rộng rãi. Hiện chưa có thông tin cụ thể nào về các trường hợp hội viên bị xử lý vi phạm, hoặc kiến nghị từ VARs gửi tới các cơ quan cấp chứng chỉ hành nghề để xử lý các hành vi sai trái. Điều này làm giảm hiệu quả của các quy tắc đạo đức, khi mà các môi giới viên vẫn có thể "lách luật" mà không bị trừng phạt.

Mô hình quản lý tại Mỹ và Anh

Trái ngược với tình trạng ở Việt Nam, các quốc gia phát triển như Mỹ và Anh có những tổ chức xã hội-nghề nghiệp mạnh mẽ, hoạt động hiệu quả trong việc giám sát và xử lý hành vi vi phạm của các nhà môi giới bất động sản.

Tại Mỹ, Hiệp hội Quốc gia Các Nhà Môi Giới Bất Động Sản (NAR) không chỉ đưa ra bộ quy tắc đạo đức rõ ràng mà còn có cơ chế xử lý vi phạm rất chặt chẽ. Mọi hành vi thao túng giá, gian lận hoặc xung đột lợi ích đều có thể dẫn đến các biện pháp trừng phạt nghiêm khắc, bao gồm phạt tiền, đình chỉ hoặc thu hồi tư cách hội viên. Đặc biệt, NAR thường xuyên tổ chức các cuộc kiểm tra và thanh tra ngẫu nhiên để đảm bảo các quy tắc đạo đức được tuân thủ.

Tương tự, tại Anh, Hiệp hội Bất động sản Hoàng gia (RICS) cũng có các cơ chế giám sát mạnh mẽ. RICS không chỉ áp dụng quy tắc đạo đức nghiêm ngặt mà còn sử dụng các công cụ phân tích thị trường để phát hiện các hành vi thao túng giá. Các thành viên vi phạm sẽ đối mặt với các hình phạt từ cảnh cáo đến thu hồi tư cách hội viên, và thậm chí có thể bị truy cứu trách nhiệm pháp lý.

Giải pháp quản lý và giám sát hiệu quả

Trong khi Đoàn kiểm tra của Chính phủ đang đi xem xét lại hai cuộc đấu giá đất "cao bất thường" ở Thanh Oai và Hoài Đức (Hà Nội), nhiều người cho rằng các hạn chế hiện tại trong việc quản lý "cò" nhà đất ở Việt Nam cần có những giải pháp toàn diện và quyết liệt hơn để kiểm soát và ngăn chặn tình trạng "dìm" hoặc "thổi" giá bất động sản:

Cụ thể, cần tăng cường trách nhiệm của VARs, trong đó Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cần công khai và minh bạch hơn trong việc xử lý các trường hợp vi phạm quy tắc đạo đức. Bên cạnh đó, VARs cần phối hợp chặt chẽ hơn với các cơ quan cấp chứng chỉ hành nghề để đảm bảo các biện pháp xử lý vi phạm được thực thi nghiêm túc.

Cạnh đó cần áp dụng các công cụ giám sát hiện đại, tham khảo mô hình quản lý hoạt động môi giới bất động sản từ các quốc gia phát triển, Việt Nam cần triển khai các công cụ phân tích thị trường và tổ chức các cuộc thanh tra, kiểm tra ngẫu nhiên để phát hiện các hành vi thao túng giá. Việc truy nguồn các hồ sơ đấu giá đất, tìm kiếm sự liên hệ với nhau không phải là việc khó, bởi có những việc còn khó hơn cơ quan chức năng vẫn tìm ra và công khai các kết quả này.

Mặt khác phải thúc đẩy việc công khai thông tin và trách nhiệm giải trình. Trong đó cần có quy định yêu cầu công khai thông tin về các giao dịch bất động sản, đặc biệt là những giao dịch có dấu hiệu bất thường, như ở hai vụ đấu giá đất gây xôn xao vừa qua. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và tạo niềm tin cho thị trường.

Cuối cùng là xử lý nghiêm khắc các vi phạm. Phải có các biện pháp xử lý mạnh mẽ đối với các hành vi thao túng giá, từ phạt hành chính đến truy cứu trách nhiệm hình sự, để răn đe và ngăn chặn các hành vi tương tự trong tương lai.

Việc quản lý "cò" nhà đất và ngăn chặn tình trạng "dìm" hoặc "thổi" giá bất động sản là một nhiệm vụ quan trọng và cấp bách, đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của cả các cơ quan nhà nước và các tổ chức nghề nghiệp. Bài học từ các nước phát triển cho thấy, chỉ khi có một hệ thống quản lý và giám sát chặt chẽ, minh bạch, và thực thi nghiêm túc các quy tắc đạo đức, thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững, và quyền lợi của nhà đầu tư cũng như người mua nhà mới được bảo vệ