[Café Cuối tuần] Từ Thanh Oai đến Thủ Thiêm - Những cơn sốt đất giả tạo thiếu phác đồ điều trị

Công ty Đấu giá hợp danh Trường Sơn vừa có thông báo dừng tổ chức đất huyện Thanh Oai, Hà Nội đợt 1 đối với 57 thửa đất tại xã Cao Dương vào ngày 17/8 và trả lại tiền mua hồ sơ, tiền đặt trước cho khách hàng. Việc dừng đấu giá này được cho rằng để chính quyền xác định lại mức giá khởi điểm, khi mà vụ đấu giá một tuần trước đó với mức trúng giá lên tới cả trăm triệu đồng/m2 đã làm dấy lên nhiều lo ngại về sự lặp lại của kịch bản "thổi giá" đất tương tự như vụ Tân Hoàng Minh đấu giá ở Thủ Thiêm năm 2021.

Cả hai vụ việc đều có điểm chung là mức giá trúng đấu giá vượt xa giá trị thực tế, gây ra những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế.

"Lỗ hổng" chính sách?

Vụ đấu giá đất tại Thanh Oai diễn ra với mức giá khởi điểm chỉ hơn 10 triệu đồng/m2, nhưng kết quả trúng giá cuối cùng lại lên tới hàng trăm triệu đồng/m2. Dư luận xã hội địa phương cũng như các chuyên gia đều có chung nhận định đây là một mức giá cao bất thường, gấp nhiều lần so với giá trị thực tế của thị trường.

Tình trạng này làm người ta nhớ lại vụ đấu giá "sốt đất" ở Thủ Thiêm, khi Tân Hoàng Minh đưa ra mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 – một con số cao chưa từng có trong lịch sử đấu giá đất tại Việt Nam. Mặc dù mức giá này sau đó không được thực hiện do Tân Hoàng Minh bỏ cọc, nhưng hậu quả của nó đã gây ra nhiều xáo trộn trong thị trường. Ngay lập tức, các chuyên gia pháp lý vào cuộc và dẫn chiếu Luật Đấu giá tài sản 2016 và các quy định liên quan.

Dù luật yêu cầu quá trình đấu giá phải đảm bảo tính công khai, minh bạch và công bằng; Các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải tuân thủ các quy định về nộp tiền đặt cọc và thực hiện nghĩa vụ thanh toán sau khi trúng đấu giá. Tuy nhiên, thực tế cho thấy những lỗ hổng trong quy định pháp luật vẫn tồn tại, đặc biệt là thiếu các chế tài đủ mạnh để ngăn chặn hành vi "thổi giá" và bỏ cọc.

Do đó, trong cả hai vụ việc, mặc dù pháp luật quy định rõ về trách nhiệm của người trúng đấu giá, nhưng việc bỏ cọc không chỉ gây thiệt hại cho Nhà nước mà còn làm méo mó thị trường, gây ra tình trạng "sốt đất" giả tạo. Nhưng những người tham gia đấu giá lại được đánh giá là không vi phạm pháp luật khi đưa ra mức giá cao, dù hành động bỏ giá quá cao của họ đã gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực.

Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam

Các nước phát triển như Hoa Kỳ, Úc, Hàn Quốc và Singapore đều đã gặp phải tình trạng thao túng giá trong đấu giá tài sản. Tuy nhiên, họ đã có những biện pháp mạnh mẽ để đối phó với vấn đề này, từ việc áp dụng các chế tài nghiêm khắc đến tăng cường giám sát và minh bạch hóa thông tin.

Ở Hoa Kỳ, cơ quan giám sát như Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC) được trao thẩm quyền điều tra và xử phạt các hành vi thao túng giá trong đấu giá tài sản. Các hành vi gian lận nếu bị phát hiện có thể dẫn đến các hình phạt nặng, bao gồm cả truy cứu trách nhiệm hình sự.

Còn tại Úc, Chính phủ có các quy định chặt chẽ về công khai giá bán cuối cùng của tài sản và yêu cầu báo cáo chi tiết về các cuộc đấu giá. Nếu phát hiện có hành vi gian lận hoặc thổi giá, các bên liên quan có thể bị phạt nặng, bao gồm cả phạt tiền và cấm tham gia các cuộc đấu giá khác.

Chính phủ Hàn Quốc cũng đã từng gặp phải tình trạng cấu kết nhau "thổi giá" nên họ đã áp dụng các biện pháp giới hạn tăng giá bất động sản trong một số khu vực và yêu cầu báo cáo định kỳ về giá trị thực tế của tài sản, từ đó ngăn ngừa các hành vi thổi giá không phù hợp.

"Hàng xóm" Việt Nam, Singapore yêu cầu mọi cuộc đấu giá tài sản phải được thực hiện công khai và minh bạch. Bất kỳ sự thao túng giá nào đều bị coi là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý nghiêm. Các cơ quan quản lý cũng thường xuyên kiểm tra và giám sát các hoạt động đấu giá.

Từ những kinh nghiệm quốc tế này, theo các chuyên gia, Việt Nam có thể rút ra một số bài học quan trọng để ngăn chặn tình trạng "thổi giá" đất trong đấu giá, như:

Tăng cường các biện pháp chế tài mạnh mẽ hơn để xử lý hành vi bỏ cọc sau khi trúng đấu giá, bao gồm phạt tiền lớn, cấm tham gia đấu giá và truy cứu trách nhiệm hình sự khi cần thiết.

Mặt khác cần nâng cao sự giám sát từ các cơ quan nhà nước đối với các cuộc đấu giá, đảm bảo tính công khai, minh bạch và hạn chế các hành vi thao túng giá.

Cạnh đó nhiều chuyên gia đề xuất xem xét áp dụng các biện pháp giới hạn tăng giá bất động sản trong các khu vực nhạy cảm để ngăn ngừa tình trạng "sốt đất" không thực tế. Đặc biệt, phải đảm bảo mọi thông tin liên quan đến đấu giá đất đều được công khai và dễ dàng tiếp cận để người dân và các nhà đầu tư có thể giám sát và đánh giá độc lập.

Vụ đấu giá đất tại Thanh Oai, cũng như vụ Tân Hoàng Minh ở Thủ Thiêm, là những dấu hiệu cho thấy sự cần thiết phải điều chỉnh và hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đấu giá tài sản tại Việt Nam.

Những bài học từ các quốc gia khác cho thấy rằng, chỉ có sự minh bạch, công bằng và các chế tài nghiêm khắc mới có thể ngăn chặn được tình trạng "thổi giá" trong đấu giá tài sản, góp phần vào việc duy trì sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong nước