[Café Cuối tuần] Nhà khan, đất đắt?

Tôi vừa tham dự tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới", bàn về tác động của các luật mới (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật các Tổ chức tín dụng) đến thị trường bất động sản. Quan điểm phổ biến của các diễn giả là giá bất động sản nhiều khả năng sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

Suốt những tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản trải qua đợt sốt giá mới, đặc biệt phân khúc chung cư tại nội đô. Theo nghiên cứu từ CBRE, giá bán trung bình của chung cư ở Hà Nội quý II/2024 đã đạt mức trung bình 59 triệu đồng/m2 và tại TP.HCM đạt 63 triệu đồng/m2. Tại thị trường thứ cấp, con số trung bình là 38 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và tại TP.HCM là 47 triệu đồng/m2. Giá chung cư tại 2 thành phố lớn đã tăng 20% thời gian qua, mức tăng chưa từng có.

Thời gian qua, Chính phủ đã có rất nhiều Nghị quyết, Chỉ thị, Công điện nhằm tháo gỡ vướng mắc của thị trường, đặc biệt là đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân để giải quyết nhu cầu thực (phải kể đến gói tín dụng 120.000 tỷ). Tuy nhiên, sự tiến triển vẫn quá chậm chạp với số liệu hoàn thành kém xa so với mục tiêu đề ra.

Trong bối cảnh ấy, Luật Đất đai và các luật liên quan có hiệu lực sớm 5 tháng đã bỏ khung giá đất, quy định bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành hằng năm và định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Một số địa phương, điển hình là TP.HCM, đang rục rịch xây dựng bảng giá đất mới với mức tăng gấp nhiều lần sau khi thoát khỏi "vòng kìm kẹp" từ khung giá đất của Chính phủ.

Giá đất do cơ quan nhà nước ban hành thời gian tới được dự báo sẽ tăng mạnh, dấy lên những lo ngại về việc đất đai là "nguyên liệu đầu vào" của mọi dự án bất động sản. Giá đất tăng sẽ tiếp tục làm tăng giá bất động sản (sản phầm "đầu ra")?

Hay một vấn đề nữa khiến nhiều doanh nghiệp băn khoăn nằm ở chính sách tiếp cận đất đai trong thời kỳ mới: Nhà nước chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu và những "cuộc đấu" cạnh tranh ấy sẽ tiếp tục đẩy giá đất tăng, kéo theo tăng giá bất động sản, vượt quá khả năng chi trả của người dân và kìm hãm hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp?

Tôi tán thành với việc giá đất do các địa phương ban hành thời gian tới sẽ tăng, nhưng việc nó có kéo theo giá thành sản phẩm bất động sản (giá nhà ở, giá đất nền...) tăng hay không vẫn còn là một ẩn số ở thời điểm hiện tại.

Cần nhấn mạnh rằng trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa do rất nhiều yếu tố tác động, không thể không xét đến yếu tố đầu cơ, lợi nhuận kỳ vọng của người có tài sản đưa vào giao dịch.

Nguyên nhân chính khiến giá nhà, đất tăng cao thời gian qua là các vướng mắc pháp lý đã dẫn đến rất ít dự án được triển khai, đủ điều kiện bán hàng để cung cấp sản phẩm ra thị trường. Hiện tượng BĐS liên tục sốt giá, người dân liên tục phải mua nhà với giá "trên trời" thời gian qua là hệ quả của việc khan hiếm nguồn cung, nhu cầu của người dân rất lớn nhưng số lượng dự án được phê duyệt, chấp thuận không tương xứng bởi các vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn tín dụng.

Những than phiền về các chiêu trò "thổi giá", "làm xiếc" với giá nhà, đất ngày càng nhiều. Nhưng suy cho cùng, trong bối cảnh nguồn cung kém quá xa nhu cầu thì những người có lợi thế sở hữu nhà, đất đương nhiên có quyền hét giá cao. Các phương thức đẩy giá bất động sản, theo cách hợp pháp hoặc phi pháp, sẽ tất yếu xuất hiện.

Giới môi giới, đầu cơ liệu có thể "làm xiếc" với giá nhà, đất nếu nguồn cung sản phẩm ra thị trường cân bằng với nhu cầu của người dân?

Do đó, việc Luật Đất đai có hiệu lực sớm, đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản quy định chi tiết được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, khiến hệ thống pháp luật trở nên đồng bộ, minh bạch, các dự án sớm được khơi thông, cán cân "cung - cầu" được cân bằng. Một cách tự nhiên, người có tài sản sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng, đồng thời tập trung vào các sản phẩm sát nhu cầu thực. Hệ quả là giá bất động sản có thể được kiểm soát.

Một cách tổng quát, giá bất động sản có tăng mạnh hay không vẫn là một giả định, phụ thuộc nhiều vào khâu thực hiện của các địa phương.

Về cơ bản, Luật Đất đai và các luật liên quan đã tạo ra khung pháp lý minh bạch, trang bị điều kiện cần để nguồn lực đất đai được khai phá, sử dụng hiệu quả, giúp cân bằng cung - cầu.

Tuy nhiên điều kiện đủ là khả năng triển khai thực hiện ở cấp địa phương trong bối cảnh các luật về cơ bản đã phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh, từ việc phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư cho tới thu hồi đất, giao đất, xác định giá đất. Do đó, giá bất động sản có thể sẽ được kiểm soát để không "bùng phát" tại những địa phương năng động, nơi sớm tổ chức thực thi các luật mới, chủ động lập quy hoạch, triển khai các dự án mới để sớm đưa nguồn cung ra thị trường.

Ngược lại, với những địa phương vẫn giữ tâm lý chờ đợi, cán bộ sợ trách nhiệm, thì người dân sẽ là chủ thể chịu thiệt hại lớn nhất do nguồn cung không được cải thiện, giá nhà, đất leo thang.

Một nguyên nhân khác khiến giá nhà, đất leo thang là hiện tượng đầu cơ, găm giữ với tư duy "không gì giàu bằng buôn đất", được hậu thuẫn bởi ngân hàng. Đây là tệp khách hàng "VIP" của giới nhà băng do khoản vay luôn có thế chấp bằng nhà, đất - vốn được cho là hầu như luôn tăng giá, ít rủi ro...

Nhu cầu đầu tư của người dân là chính đáng nhưng khi hiện tượng này ở mức độ cao, trở thành đầu cơ, găm giữ nhà, đất đã làm méo mó thị trường, gây hoang hóa đất đai, làm lãng phí nguồn lực như đã chỉ ra trong Nghị quyết 18 của Đảng.

Một giải pháp khác nhất định phải được triển khai trong tương lai gần là đánh thuế bất động sản để chống đầu cơ. Gần đây, TP.HCM đã đề xuất cho phép thí điểm thu thuế đối với bất động sản mà chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng.

Về lâu dài, việc thu thuế đối với bất động sản là cần thiết, phù hợp thực tiễn, có cơ sở pháp lý cũng như cơ sở chính trị rõ ràng. Nghị quyết 18 của Đảng đã đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện thể chế: "Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang".

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản mới cũng siết chặt việc kinh doanh BĐS dưới hình thức "phân lô, bán nền". Khu vực nội thành, nội thị của đô thị loại III trở lên về cơ bản sẽ không được phân lô, bán nền.

Hình thức kinh doanh đất nền - nguyên nhân của nạn đầu cơ đất, thổi giá, gây "sốt đất", tạo "bong bóng" - sẽ bị khống chế thời gian tới. Về lâu dài, thị trường sẽ trở nên chuyên nghiệp do các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non"; giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả; tránh hiện tượng thổi giá, sốt đất.

Tuy nhiên cũng cần nhấn mạnh rằng các chính sách mới sẽ cần một thời gian nhất định để "thẩm thấu". Các "dự án mới" sẽ được triển khai nhanh chóng, hiệu quả trong chu kỳ pháp luật mới nhưng phải sau 1-2 năm mới có sản phẩm cung cấp cho thị trường.

Để kiềm chế giá nhà, đất trong ngắn hạn thì cần tính đến giải pháp để tháo gỡ các "dự án cũ". Đề án thí điểm về các loại đất khác (không có đất ở) được chuyển mục đích thực hiện dự án nhà ở thương mại là cần thiết để tháo gỡ khoảng hơn 600 dự án trong cả nước (theo số liệu của Bộ TN&MT).

Cũng cần đến một Đề án thí điểm các chính sách đặc thù để tháo gỡ các dự án đang gặp vướng mắc. Có thể vướng mắc xuất phát từ lỗi sai, thực hiện trái pháp luật của cơ quan nhà nước, chủ đầu tư và pháp luật không cho phép hợp thức hóa các vi phạm nhưng vẫn cần một giải pháp hài hòa lợi ích giữa các chủ thể để dự án được triển khai tiếp, tránh bỏ hoang phí nguồn lực đất đai, gây mất mỹ quan đô thị.