Giá chung cư Hà Nội tăng 'nóng' có dấu hiệu từ nhóm đầu cơ

Việc thiếu nguồn cung khiến mặt bằng giá chung cư Hà Nội tăng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, mức tăng "nóng" như thời gian qua có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản (BĐS) khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây áp lực lên nguồn cung, thúc đẩy giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nhất là phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý I.

Giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý I đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm % so với quý IV/2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Về nguyên nhân, VARS nhận thấy, giá căn hộ ở Hà Nội tăng là do cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện, kéo giá trị BĐS tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3-4 lần là bất hợp lý.

Bên cạnh đó, thị trường Hà Nội quá thiếu nguồn cung, khan hiếm nguồn hàng. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng

Ngoài ra, việc tăng giá còn do nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang "chảy" vào BĐS để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm "đáy". Đồng thời, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên.

Theo VARS, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ đạt khoảng 5,58 triệu người, tăng lên từ mức hơn 4,13 triệu người vào năm 2022. Tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm.

Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025 cho biết, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022-2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Trong khi số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý I/2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.

"Từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới cũng liên tục sụt giảm và thị trường cũng đã vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân", VARS cho hay.

Kéo giảm giá nhà được không?

VARS cho rằng, giá cả chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối. Dù mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại. Nhưng, thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư.

Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc "thuận mua, vừa bán". Trong bối cảnh nguồn cung "ách tắc", cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Việc người bán đẩy giá khi sản phẩm khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

"Giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan Nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường", VARS nhận định.

Để kéo giá nhà về mức ổn định, VARS kiến nghị, đối với cơ quan Nhà nước cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tỉnh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà.

Tiếp theo, cần nỗ lực đấy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm các quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch.

Sớm thông qua đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đấy nguồn cung căn hộ. Bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyến đối thành đất ở.

Thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ, cần phải có đột phá trong công tác cải tạo chung cư cũ, việc lập quy hoạch phải giải quyết các khó khăn, vướng mắc và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước.

Cùng với đó, nghiên cứu phương áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô BĐS sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua BĐS đầu cơ.

Đối với khách hàng, nhà đầu tư, VARS khuyến nghị trong bối cảnh này cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo cơn "sốt", phong trào đám đông.

"Các chủ đầu tư cần phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối. Các sàn giao dịch, môi giới cần có ý thức hơn trong quá trình tư vấn giao dịch, không trục lợi cá nhân, hỗ trợ tối đa cho hoạt động giao dịch của khách hàng", VARS đề nghị.

Bài liên quan

'Đỏ mắt' tìm căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 ở Hà Nội

Giá chung cư Hà Nội tiếp tục 'neo' cao, dự báo tăng thêm 10%

10 khu công nghiệp tại Hà Nội thu hút 6,7 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài

Hà Nội thu hút FDI tăng 500% so với cùng kỳ