Bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ thương mại điện tử

Nhu cầu nhà kho tăng

Trước bối cảnh gia tăng của thương mại điện tử, nhu cầu dành cho các cơ sở nhà kho, trung tâm lưu chuyển, trung tâm logistics tại Việt Nam cũng tăng cao. Theo báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Côngcnghiệp Việt Nam 2024 của Savills mới công bố, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cả nước đạt 15,1 triệu m2, tăng 31% so với năm trước với nguồn cung mới mạnh mẽ tại các tỉnh trọng điểm.

Trong đó, nguồn cung nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tại khu vực phía Nam đạt 10,6 triệu m2, trong đó nhà xưởng chiếm 49% và kho bãi chiếm 51%. Tỷ lệ lấp đầu của các phân khúc này đạt 80% với giá thuê trung bình 4,4 USD/m2/tháng. Tại phía Bắc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đạt 4,5 triệu m2, chiếm 30% nguồn cung toàn quốc với tỷ lệ phân bổ là 61% nhà xưởng và 39% là tài sản kho bãi. Tỷ lệ lấp đầy chung đạt 80% với giá thuê trung bình ở mức 5% USD/m2/tháng.

Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, hiệu suất tích cực này cũng một phần đến từ nhu cầu mạnh mẽ về không gian logistics.

"Tại Việt Nam, ngành logistics có tiềm năng tăng trưởng lớn và là một trong những ngành phát triển nhanh nhất thế giới. Đông lực chính đến từ tốc độ tăng trưởng ổn định của nền kinh tế, hoạt động thương mại, sản xuất giá trị cao gia tăng và tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng, góp phần thúc đẩy tăng trưởng của ngành thương mại điện tử", ông John nói.

Để đáp ứng nhu cầu lớn này, ông John Campbell cũng đưa ra một số khuyến nghị để phía Chính phủ và các nhà đầu tư trong thời gian tới.

Trong khi đó, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, vào tháng 5/2024, tập đoàn Tripod Technology của Đài Loan đã thuê lại 18 ha đất tại KCN Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu, tổng vốn đăng ký 250 triệu USD, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất các loại mạch điện tử và bảng mạch điện tử. Tại Bắc Ninh, tập đoàn Đài Loan Johnson Health Tech cũng đã đăng ký dự án đầu tư với tổng vốn 100 triệu USD vào khu công nghiệp Thuận Thành 1, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị thể dục thể thao.

Trước đó vào tháng 3/2024, quỹ đầu tư của Singapore là Mapletree Logistics Trust đã chi 68.4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) mua lại 2 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên, có vị trí chiến lược giáp ranh TP.HCM và Hà Nội.

Ngoài các loại hình bất động sản công nghiệp truyền thống như trên, thị trường còn đang chứng kiến các loại hình mới nổi nằm bên trong khu công nghiệp. Vào tháng 5/2024, VNG Corporation và ST Telemedia Global Data Centres công bố hợp tác về xây dựng và vận hành các dự án trung tâm dữ liệu theo tiêu chuẩn quốc tế tại TP.HCM. Tháng 7/2024, Daiwa House Logistics Trust đã hoàn tất việc mua lại dự án D Project Tan Duc 2 tại tỉnh Long An với mức giá là 26.5 triệu USD, đánh dấu cột mốc lần đầu tiên quỹ tín thác này sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Ngoài ra, vào tháng 8/2023, Lineage, một trong những quỹ tín thác bất động sản (REIT) công nghiệp đã hoàn tất thỏa thuận liên doanh với đơn vị vận hành kho lạnh SK Logistics để khai thác 2 dự án kho lạnh tại Hà Nội và Hưng Yên. Các cơ sở kho lạnh này phục vụ đa dạng đối tượng khách hàng, bao gồm các chuỗi siêu thị cung cấp thực phẩm đến với các hộ gia đình tại địa phương.

Chú trọng quỹ đất cho logistics và kho bãi

Theo vị chuyên gia Savills, bước quan trọng nhất mà bất kỳ chính phủ nào có thể thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho logistics là đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng và đảm bảo các dự án được hoàn thành đúng thời hạn và suôn sẻ. Cơ sở hạ tầng là xương sống của logistics, bao gồm mọi thứ từ thủ tục hải quan đến vận tải đa phương thức, đường xá và sân bay.

"Một yếu tố quan trọng khác là đảm bảo đủ quỹ đất cho logistics và thương mại điện tử. Một số khu công nghiệp ở Việt Nam chỉ được chỉ định cho sản xuất, điều này có thể gây ra thách thức cho các công ty logistics và thương mại điện tử tìm kiếm đất đai phù hợp.

Để giải quyết vấn đề này, điều quan trọng là có các khu công nghiệp đủ linh hoạt để đáp ứng cả hoạt động sản xuất và logistics", ông John nhấn mạnh.

Về lý thuyết, các nhà đầu tư có thể làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, song quá trình này có thể mất vài tháng và thay đổi tùy theo từng địa phương. Tuy nhiên, những quy trình như vậy có thể là yếu tố gây cản trở cho các nhà đầu tư cần quyết định nhanh chóng.

“Nhiều khu công nghiệp được quy hoạch vào giai đoạn 2007-2008 chủ yếu phục vụ cho hoạt động sản xuất. Có lẽ thời điểm đó chúng ta ít chú trọng đến logistics và thương mại điện tử. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nhanh chóng của các lĩnh vực này đã làm nổi bật nhu cầu về sử dụng đất đa dạng hơn trong các khu công nghiệp”, ông John phân tích.

Đồng thời, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills cũng khuyến nghị các bản quy hoạch phát triển dự án trong tương lai cho các khu công nghiệp mới nên dành đủ diện tích cho logistics và kho bãi. Ngoài ra, với sự tăng trưởng đáng kể của thương mại điện tử ở Việt Nam, việc cung cấp các địa điểm phù hợp cho các trung tâm phân phối, trung chuyển cũng là điều cần thiết.

"Với dân số hơn 100 triệu người, Việt Nam sở hữu một thị trường mua sắm trực tuyến lớn và giàu tiền năng. Hơn 80% dân số sử dụng internet để mua sắm, thúc đẩy sự gia tăng hoạt động thương mại điện tử. Để đáp ứng sự tăng trưởng này, nhu cầu về đất đai để phát triển cơ sở vật chất logistics ngày càng tăng. Việc bị hạn chế về mặt bằng phù hợp có thể dẫn đến tăng chi phí thuê kho bãi cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh của thị trường", ông John nói.

Còn theo số liệu của C&W Việt Nam, tính tới hết quý III/2024, thị trường bất động sản công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc như Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, và Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì là điểm sáng thu hút đầu tư.

Nguồn cung hiện hữu đất khu công nghiệp hơn 41,000 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giá chào thuê sơ cấp trung bình đạt 154 USD/m2/thời hạn.

Nguồn cung hiện hữu nhà xưởng xây sẵn khoảng 10.3 triệu m2 sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 76%, giá chào thuê trung bình đạt 4.8 USD/m2/tháng. Nguồn cung hiện hữu nhà kho xây sẵn là 7.7 triệu m² sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, giá chào thuê trung bình đạt 4.6 USD/m2/tháng.

Theo đó, thị trường M&A bất động sản công nghiệp cũng diễn ra "rầm rộ" nhờ vào những chính sách đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối trọng điểm như hệ thống cao tốc Bắc - Nam và sân bay quốc tế Long Thành. Hệ thống luật mới được thông qua trong năm 2024 như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các nghị định hướng dẫn sẽ đơn giản hóa thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp và tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài.

Tính đến tháng 11/2024, FDI vào Việt Nam đạt 27,26 tỷ USD, tăng gần 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc và Hồng Kông là những quốc gia dẫn đầu. Thống kê trong giai đoạn 2020 - T9/2024, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản đạt 2.94 tỷ USD, trong đó bất động sản công nghiệp là loại hình dẫn đầu với tỷ trọng 40%. Chỉ tính riêng M&A 9 tháng đầu năm 2024, bất động sản công nghiệp chiếm đến 91% trên tổng giá trị giao dịch 178 triệu USD, theo ghi nhận C&W

Một trong những điều kiện để phát triển bất động sản công nghiệp là một nguồn năng lượng ổn định, bền vững. Do đó, gần đây các nhà đầu tư đã bắt đầu quan tâm đến lĩnh vực này. Cụ thể, vào tháng 6 năm 2024, tập đoàn Sembcorp vừa công bố đã hoàn tất việc mua lại gần như toàn bộ cổ phần tại ba trong số bốn công ty con của Tập đoàn Gelex thông qua công ty con Sembcorp Solar Vietnam. Với các thương vụ này, Sembcorp sẽ bổ sung tổng cộng 196MW công suất năng lượng điện gió và điện mặt trời vào danh mục hoạt động của tập đoàn.