Thị trường căn hộ TP.HCM sôi động trở lại

Số liệu trên được ông ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà CBRE Việt Nam đưa ra tại Hội thảo “Dòng tiền và xu thế bất động sản nửa cuối năm 2022”.

Cụ thể, CBRE Việt Nam thống kê, trong quý 2/2022, thị trường căn hộ tại TP.HCM đón nhận số lượng sản phẩm tăng đột biến so với cùng kỳ, nguồn cung mới phục hồi và đạt gần 13.000 căn. Tổng nguồn cung mới trong nửa đầu 2022 gần bằng nguồn cung mới cả năm 2021. Điều này cho thấy thị trường có sức bật rất cao. Tuy nhiên, số lượng sản phẩm chủ yếu tập trung ở các dự án lớn, nghĩa là số lượng dự án gần như giữ nguyên, không có nhiều chuyển biến.

"Giá bán sơ cấp có xu hướng tăng cao, lên hơn 2.420 USD/m2 so với cùng kỳ. Hiện TP.HCM không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có chủ yếu nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang. Chính nguồn cung này đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường TP.HCM tăng vọt", ông Kiệt thông tin.

Ở phân khúc nhà ở liền thổ, đại diện CBRE Việt Nam cho biết, các dự án mới xác lập mức giá kỷ lục. Giá loại hình nhà phố và biệt thự tăng gần tương đương nhà phố thương mại nhờ nguồn cung mới giá cao, nằm ở các vị trí đẹp, ven song. Nguồn cung sơ cấp giá phải chăng ngày càng khan hiếm. Nhu cầu nhà đầu tư ở phân khúc này lớn trong khi số lượng sản phẩm có giới hạn đã đẩy giá bán nhà liền thổ lên tăng “cao chót vót”. Giá sản phẩm trung bình 200-400 triệu mỗi m2, đặc biệt có những sản phẩm biệt thự lên đến 700 tỷ đồng mỗi căn, tạo ra mức giá mới trên thị trường biệt thự TP.HCM.

Giai đoạn 2020-2021 thị trường chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi đại dịch, dự án không thể triển khai đúng tiến độ. Tuy nhiên nguồn cung mới và doanh số bán dự kiến dần hồi phục trong năm 2022 và phục hồi hoàn toàn vào năm 2023.

Về xu hướng bất động sản nửa cuối năm, các chuyên gia nhận định, nửa cuối năm nay, thị trường bất động sản sẽ không có nhiều biến động. Dòng tiền sẽ tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp.

"Dòng tiền sẽ nằm ở các sản phẩm cao cấp, nhóm sôi động nhất chỉ nằm ở các nhà đầu tư có tài chính mạnh. Thực tế, nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở cao nhất nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng họ không biết mua gì, mua ở đâu và tìm ở đâu để mua. Hiện nay mua sản phẩm khoảng 3 tỷ trên thị trường thứ cấp thì rất khó khăn vì ngân hàng đang siết tín dụng. Chúng tôi dự đoán, trong năm 2022 nguồn cung căn hộ sẽ ở mức 22.000-24.000 căn hộ. Giai đoạn 2023-2024 sẽ đón nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn khi có nhiều sản phẩm được chào bán", ông Kiệt đưa ra dự đoán.

Còn ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định: "Thị trường hiện tại nguồn cung thấp, giá bán còn cao nên thanh khoản đang hạn chế. Phân khúc cao cấp đối với các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội. Phân khúc thị trường trung cấp dành cho những đối tượng trẻ từ dưới 30-35 đang có nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên, trên thực tế, nhóm đối tượng này hạn chế hoặc rất ít sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ vì nguồn cung vướng pháp lý. Dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS vẫn sẽ diễn ra theo xu hướng như hiện nay".

Dòng tiền sẽ về đâu?

Một trong những nội dung được quan tâm hiện tại là dòng tiền sẽ đi về đâu? Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản có 3 dòng tiền chính. Họ huy động vốn từ thị trường tín dụng, trái phiếu và vốn FDI (nguồn vốn đầu tư nước ngoài). Và dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản sẽ không bị ảnh hưởng trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Chính phủ vừa giải ngân gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ, bao gồm gói 15.000 tỷ hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc giải ngân nguồn vốn này hiện còn triển khai rất chậm. Nếu không giải quyết tốt nguồn vốn mồi này sẽ không phát huy được hiệu quả.

Hiện vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là thể chế pháp luật. Theo đó, người đứng đầu HoREA đề xuất "năm 2023, cần xem xét sửa đổi luật đất đai, nhà ở để tạo ra hành lang pháp lý". Ngoài ra, nếu tháo gỡ được thể chế pháp luật thì thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường BĐS.

Thị trường có đa dạng nguồn cung nhà ở, từ đó giải quyết bài toán nhà ở cho số đông người dân. Tạo điều kiện cho những người yếu thế tiếp cận được nhà ở xã hội. Ngoài ra, vẫn cần đẩy mạnh phát triển được phân khúc BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng. Nguồn vốn này đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở các tỉnh có BĐS công nghiệp phát triển như Bình Dương…

Vốn FDI vào bất động sản tăng, nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn tốt nhất, hiệu quả nhất mà nhà đầu tư không chịu áp lực lãi vay. Có nguồn vốn này sẽ giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo ra doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp. Tuy nhiên để có được dòng vốn này doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng hẹn.

Tuy nhiên việc triển khai dự án hiện nay gặp không ít vướng mắc. Hiện nay người mua đang gặp khó trong tiếp cận vốn vay, vay mua nhà xã hội chỉ có thể tiếp cận từ ngân hàng chính sách. Việc “tắc” tiếp cận vốn vay mua nhà xã hội khiến nhiều người mua nhà ở xã hội phải vay thương mại.

Đồng tình với ông Lê Hoàng Châu, Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương cho rằng, vướng mắc lớn nhất trong việc huy động vốn, dòng tiền từ các nhà đầu tư nước ngoài là thiếu dự án sạch, dự án phát triển.

Ví von thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là nồi lầu ngon của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ông Khương nhận định, cách các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận thị trường Việt Nam là mua lại 1 dự án khu công nghiệp lớn mà chủ đầu tư đã cho thuê, lấp đầy. Họ tập trung vào để có dòng tiền nhanh thông qua việc mua bán sáp nhập các dự án văn phòng trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp.

"Trong 10 năm tới, sẽ khó có chuyện họ rút vốn đầu tư khỏi Việt Nam. Theo tôi biết, ở các nước, chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%. Đối với những dự án tạo ra dòng tiền ổn định, ví dụ một toà nhà, suất sinh lời, lợi nhuận sau vốn khoảng 6-7% thì so với chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%, họ có lời hơn 4%. Cách thức của họ là mua 1 dự án đã hoạt động, khoảng 6,7 năm sau họ chuyển nhượng. Như vậy, với một thị trường nhỏ như Việt Nam, nhưng biên độ lợi nhuận hấp dẫn so với chi phí tài chính, so với rủi ro lạm phát, thì thị trường Việt Nam vẫn là điểm nóng để họ tham gia nhưng cơ hội của chúng ta lại không có cho họ", ông Khương phân tích.

Bài liên quan

An Gia bàn giao căn hộ du lịch biển The Sóng tại Vũng Tàu

Cần hơn 70.000 tỷ đồng cho Chương trình phát triển sâm Việt Nam đến 2030

TP.HCM bán hơn 5.900 căn hộ trong tháng 5

‘Giải mã’ cơn sốt căn hộ mặt tiền đường Vành đai 3