Sửa đổi Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản tạo động lực mới cho thị trường

Ngày 13/7, tại Hà Nội, Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam".

Nhadautu.vn xin trân trọng giới thiệu bài tham luận của ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS với chủ đề "Những điểm mới trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) - Đánh giá tác động đến thị trường BĐS Việt Nam".

Nội dung mới trong dự thảo Luật Nhà ở

Thứ nhất, về quy định sở hữu nhà chung cư. Chính phủ tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội nên không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở. Tuy nhiên có bổ sung, làm rõ các nội dung về thời hạn sử dụng, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, làm rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để có cơ sở xử lý, giải quyết tháo gỡ các trường hợp đang gặp khó khăn, vướng mắc trên thực tế hiện nay.

Thứ hai, về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ cho phép giữ nguyên như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về việc cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư), đồng thời Bộ tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội bỏ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê.

Thứ ba, về hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng chỉnh lý lại dự thảo luật đảm bảo thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng quy định các loại đất nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Bài liên quan

[Trực tiếp] Hội thảo quốc tế 'Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam'

Thứ tư, về chính sách nhà ở xã hội có nhiều nội dung đổi mới. Trong đó, sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Cụ thể, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai; được hưởng lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; chủ đầu tư không bắt buộc phải dành 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê…

Về đối tượng và điều kiện, trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về nhà ở và thu nhập (bỏ điều kiện về cư trú); trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập như mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Nhà ở bổ sung 2 chính sách mới về phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Bộ Xây dựng đề xuất quy định về thời điểm có hiệu lực sớm đối với một số quy định về nhà ở xã hội. Trong đó, đối với nhóm chính sách về phát triển nhà ở xã hội quy định tại chương VI sẽ có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày dự án luật được Quốc hội thông qua; các nội dung khác sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024.

Nội dung mới trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS

Dự thảo luật thống nhất quy định các giao dịch kinh doanh nhà ở trong Luật Kinh doanh BĐS, không còn quy định trong Luật Nhà ở để tránh giao thoa, chồng chéo.

Bổ sung quy định về việc đặt cọc khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chỉ được nhận tiền đặt cọc hoặc các khoản tiền khác từ khách hàng nhằm mục đích bán, cho thuê mua nhà ở khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của Luật này.

Bên cạnh đó, sửa đổi, bổ sung quy định về giao dịch qua sàn giao dịch BĐS, trong đó đề xuất phương án yêu cầu thực hiện qua sàn đối với các BĐS để tăng cường công khai, minh bạch và quản lý hoạt động giao dịch.

Sửa đổi, bổ sung quy định xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; bổ sung quy định về điều tiết thị trường BĐS bao gồm nguyên tắc điều tiết, các trường hợp cần thiết điều tiết và thực hiện điều tiết để làm cơ sở Chính phủ chỉ đạo thực hiện điều tiết thị trường BĐS khi cần thiết.

Chính phủ trong thẩm quyền được giao quyết định điều tiết thị trường BĐS thông qua điều hành thực hiện các chính sách về: đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh BĐS, thuế, tín dụng, tài chính, các chính sách thích hợp khác trong từng thời kỳ nhất định.

Ngoài ra, dự thảo Luật cũng sửa đổi bổ sung một số nội dung khác nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư… và đảm bảo kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS công khai, minh bạch đảm bảo phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

Đảm bảo thị trường phát triển không quá nóng

Đối với kinh tế, việc sửa đổi, bổ sung một số quy định trong chính sách sở hữu nhà ở có tác động tích cực trong việc thể hiện rõ vai trò, trách nhiệm của Nhà nước, tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản là nhà ở và khuyến khích thu hút FDI.

Góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở đảm bảo cân đối cung - cầu, đa dạng hóa nguồn cung, tránh tình trạng thị trường phát triển nóng, bất thường, gây lạm phát kinh tế.

Việc sửa đổi, bổ sung các hình thức sử dụng đất đảm bảo thống nhất với pháp luật liên quan sẽ tạo điều kiện thông thoáng cho các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, tạo nguồn cung nhà ở thương mại dồi dào, để đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, hạn chế được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực khi thực hiện dự án.

Hệ thống tài chính nhà ở được hoàn thiện theo hướng ổn định và dài hạn, giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo nguồn vốn phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng chính sách.

Đối với xã hội, việc quy định rõ và bổ sung đầy đủ các quyền và nghĩa của chủ sở hữu góp phần hạn chế các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở, góp phần tạo sự ổn định trật tự xã hội.

Các quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài được luật hóa theo hướng rõ ràng, cụ thể tạo sự yên tâm về điều kiện sinh sống làm việc tại Việt Nam, góp phần thu hút đầu tư nước ngoài, phù hợp với thông lệ quốc tế mà không ảnh hưởng đến chính sách nhà ở cho các đối tượng xã hội.

Tạo cơ hội cho đa số người dân đặc biệt là người có thu nhập thấp, trung bình tại khu vực đô thị có khả năng tiếp cận nhà ở một cách đa dạng thông qua việc mua, thuê, thuê mua nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Đồng thời, tăng nguồn cung nhà ở, giảm giá nhà, tạo nhiều cơ hội cho đa số người dân tiếp cận với nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng tài chính nhất là các đối tượng có thu nhập thấp hoặc trung bình tại khu vực đô thị góp phần bảo đảm an sinh, xã hội…

Tạo động lực mới cho thị trường

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS giúp cho thị trường BĐS tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, ngân sách nhà nước qua đó sẽ tăng thu, việc tái đầu tư lại xã hội như mở rộng trường học, xây dựng công viên, phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp… sẽ có thêm nguồn lực để thực hiện tốt hơn. Góp phần phát triển kinh tế xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội.

Giải quyết, tháo gỡ được nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn, bất cập của thị trường BĐS làm cơ sở khơi thông thị trường, khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS; giải quyết cân đối hài hòa quan hệ cung - cầu của thị trường BĐS.

Tạo động lực mới cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, hiệu quả, bền vững; kéo theo các ngành nghề khác phát triển; đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Cùng với đó, sửa đổi luật lần này sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng, công khai, minh bạch hơn cho hoạt động kinh doanh BĐS, kiểm soát thị trường BĐS cũng như kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật của tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh BĐS và BĐS đưa vào kinh doanh nhằm giúp cho thị trường BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS của các tổ chức, cá nhân tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS…

(*) TS. Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản

Bài liên quan

Bất động sản công nghiệp là điểm sáng của thị trường

Những dự án bất động sản đang có chính sách bán hàng cực 'hot'

Lãi suất hạ nhiệt nhưng thị trường bất động sản vẫn trầm lắng

Bất động sản quý II vẫn 'khát' nguồn cung căn hộ vừa túi tiền