Bất động sản công nghiệp là điểm sáng của thị trường

Năm 2022, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 27,72 tỉ USD, vốn FDI thực hiện đạt kỷ lục 22,4 tỉ USD, tăng 13,5% so với năm 2021. Đây là lượng vốn FDI được giải ngân cao nhất trong 5 năm (2017 – 2022).

Việt Nam là nền kinh tế phát triển nhanh nhất ở châu Á năm 2022 (tăng trưởng 8,02%) và là một trong số ít nền kinh tế trên toàn cầu đạt được mức tăng trưởng hai năm liên tiếp kể từ đại dịch COVID-19. Những tập đoàn hàng đầu như Apple, Dell, Google, Microsoft, Amkor Technology, Goertek đều đã chuyển một phần chuỗi cung ứng của họ đến Việt Nam trong những năm gần đây. Với vị trí gần Trung Quốc, chi phí sản xuất thấp, lực lượng lao động trẻ và được đào tạo tốt, Việt Nam tiếp tục thu hút đầu tư từ các tập đoàn toàn cầu.

Theo ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, thị trường công nghiệp Việt Nam đang được hưởng lợi nhờ xu thế đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu, tỷ giá Việt Nam đồng ổn định; mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Đặc biệt, trước thực tế các công ty đa quốc gia đang tìm địa điểm để di dời từ Trung Quốc, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam càng phải biết cách tận dụng xu thế này.

Ở khu vực phía bắc, theo báo cáo mới nhất của công ty Cushman & Wakefield, quý 2/2023 ghi nhận nguồn cung khu công nghiệp (KCN) mới khoảng 238 ha đến từ 2 KCN ở Hưng Yên.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận xét: “Duy trì lợi thế vị trí và tiềm năng thu hút đầu tư, miền Bắc tiếp tục đón nhận làn sóng đầu tư vào các tỉnh, trong đó dẫn đầu là các tỉnh Quảng Ninh, Hải Dương nhờ vào mặt bằng đất khu công nghiệp sẵn có với mức giá thuê hợp lý. Lượng hấp thụ thuần trong quý 2 đạt 179 ha”.

Giá chào thuê sơ cấp của đất KCN được ghi nhận ở mức 120 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 3,8% theo quý và 9,8% theo năm do nhu cầu vẫn ở mức cao.

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn đón nhận nguồn cung mới gần 252.000 m2 từ 3 dự án ở Bắc Ninh và Vĩnh Phúc. Trong đó, hơn 86% từ Vĩnh Phúc, theo Cushman & Wakefield.

Tương tự ở phân khúc đất KCN, nhu cầu đối với loại hình nhà xưởng xây sẵn vẫn ở mức cao, đạt 84.000 m2. Trong đó Bắc Ninh và Hải Dương dẫn đầu về lượng hấp thụ ròng với tỉ trọng 28% và 26%. Tỷ lệ lấp đầy đạt 76%, giảm 4 điểm phần trăm theo quý và 10 điểm phần trăm theo năm do thị trường đón nhận lượng nguồn cung mới cao trong quý.

“Nhìn chung, phân khúc nhà xưởng xây sẵn miền Bắc trong quý 2 sôi động hơn so với miền Nam nhờ làn sóng đầu tư FDI mạnh”, bà Trang cho biết.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn miền Bắc duy trì ổn định theo quý ở mức 4,7 USD/m2/tháng, và tăng nhẹ 1,7% theo năm.

Cuối tháng 6, Gaw NP Industrial, là nền tảng BĐS công nghiệp thuộc Gaw NP Capital (liên doanh giữa quỹ đầu tư hàng đầu Châu Á Gaw Capital Partners và quỹ đầu tư BĐS công nghiệp NP Capital) đã giới thiệu Trung tâm công nghiệp GNP Đồng Văn 3. Tổng diện tích lên đến 16 ha, đây là dự án nhà xưởng và nhà kho xây sẵn cho thuê tại KCN Đồng Văn 3, tỉnh Hà Nam. Báo cáo quý 2 của Cushman & Wakefield chưa ghi nhận dự án này vì nó được giới thiệu vào ngày cuối tháng.

Theo Gaw NP Industrial, sau khi hoàn thành, dự án sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 110.000 m2 nhà xưởng và nhà kho xây sẵn cho thuê chất lượng cao. Dự kiến thời gian bàn giao các khối nhà xưởng và nhà kho đầu tiên vào quý 4/2023.

Doanh nghiệp này cho biết dự án mới tiếp nối thành công của 2 dự án tương tự trước đó là GNP Nam Đình Vũ (17 ha ở Hải Phòng) và GNP Yên Bình 2 (16 ha, Thái Nguyên). Trước Yên Bình 2, GNP Yên Bình 1 (cũng 16 ha) đã được đưa vào sử dụng.

GIAI ĐOẠN SẮP TỚI

Để tiếp tục duy trì lợi thế thu hút đầu tư, các tỉnh phía Bắc đã gấp rút hoàn thiện và công bố quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh nhằm dọn tổ đón “đại bàng”. Các chủ đầu tư cũng đang đẩy nhanh tiến độ pháp lý và quá trình xây dựng. Nhờ đó, nguồn cung đất KCN giai đoạn 2023 – 2026 sẽ tăng đáng kể, đạt gần 5.000 ha, theo Cushman & Wakefield.

Bà Trang Bùi cho biết từ 2023 đến 2026, miền Bắc dự kiến sẽ đón nhận 1,4 triệu m2 nhà xưởng và 0,7 triệu m2 nhà kho. Dự báo nhu cầu đối với hai loại hình này sẽ tiếp tục được duy trì nếu miền Bắc tiếp tục phát huy vị thế nam châm thu hút đầu tư.

Cũng trong tâm thế dọn tổ cho “đại bàng”, Công ty cổ phần Hanaka (tỉnh Bắc Ninh) tổ chức lễ khởi công Khu công nghiệp Gia Bình 2 ngày 9/7 tại Bắc Ninh. Dự án có quy mô 250 ha tại huyện Gia Bình, tổng vốn đầu tư dự kiến 3.957 tỷ đồng. Hanaka dự kiến trong quý 4/2023 sẽ bàn giao mặt bằng sạch cho các nhà đầu tư thứ cấp thuê đất đầu tư xây dựng.

Theo Hanaka, KCN Gia Bình 2 được đầu tư xây dựng theo hướng hiện đại, công nghệ tiên tiến để thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực phía Nam sông Đuống và tỉnh Bắc Ninh. Đây sẽ là nơi tập trung thu hút các dự án sử dụng công nghệ hiện đại, công nghiệp không gây ô nhiễm môi trường theo hướng ưu tiên lĩnh vực sản xuất, lắp ráp điện tử, công nghệ thông tin, công nghệ cao.

Về xu hướng trong tương lai, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, chia sẻ: “Chúng tôi chưa thấy bằng chứng rõ về chênh lệch giá thuê của các dự án công nghiệp đạt chứng chỉ xanh tại Việt Nam, nhưng khách thuê đã bắt đầu có xu hướng ưu tiên hơn đối với các dự án được phát triển bền vững và chú trọng vào năng lượng tái tạo. Thực tế có ngày càng nhiều dự án công nghiệp được đăng ký và có chứng nhận LEED tại Việt Nam."

Tính đến đầu tháng 7/2023, nhiều dự án BĐS công nghiệp đã đăng ký cấp chứng nhận LEED (bộ tiêu chuẩn quốc tế của Mỹ về xây dựng các công trình tiết kiệm năng lượng và bảo vệ môi trường sống), như Core5-Hải Phòng, Logos-Bắc Ninh, RBW tại khu công nghiệp Phú Tân (Bình Dương), và RBW tại khu công nghiệp Xuyên Á (Long An)…

Cũng theo xu hướng phát triển xanh và bền vững, Tập đoàn Sembcorp (Singapore) và Becamex IDC (Bình Dương) trong vòng 3 năm tới bên cùng nhau xây dựng 5 KCN kiểu mới này tại Việt Nam. Tổng vốn đầu tư 5 khu VSIP này sẽ lên đến gần 1 tỷ USD, theo thông báo khi Sembcorp và Becamex IDC ký bản ghi nhớ vào tháng 2.

Sembcorp cho biết các KCN VSIP sắp tới được định hướng các dự án thông minh và bền vững, với lượng khí thải carbon thấp và các tính năng như hệ thống năng lượng mặt trời trên mái nhà hoặc trạm năng lượng mặt trời trên mặt đất (nếu khả thi).

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dù tình hình chung của thị trường bất động sản là khó khăn nhưng phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn duy trì sự tăng trưởng và phát triển ổn định trong thời gian tới.