Phát Đạt huy động gần 2.000 tỷ từ cổ đông, dành một phần để trả lương và nợ

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) đang triển khai phương án chào bán tối đa 199,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ thực hiện quyền 5:1, tương ứng cổ đông sở hữu 5 cổ phiếu được mua thêm 1 cổ phiếu mới.

Đáng chú ý, khác với nhiều doanh nghiệp vẫn cho phép cổ đông chuyển nhượng quyền mua trong các đợt chào bán, phương án của Phát Đạt không cho phép chuyển nhượng quyền này.

Với giá chào bán 10.000 đồng/cổ phiếu, công ty kỳ vọng huy động gần 2.000 tỷ đồng. Theo kế hoạch, Phát Đạt sẽ phân bổ 145,6 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động; góp 629 tỷ đồng vào Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Đà Nẵng Centre Point nhằm triển khai dự án ven sông Hàn; chi 921 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng cổ phần tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Đà Nẵng Centre Point và 300 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng cổ phần Công ty AKYN – chủ đầu tư dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám.

Mới đây, công ty đã ban hành nghị quyết HĐQT làm rõ phương án sử dụng khoản 145,6 tỷ đồng bổ sung vốn lưu động. Theo đó, Phát Đạt dự kiến dành 35 tỷ đồng để chi trả lương và bảo hiểm xã hội cho cán bộ, nhân viên trong quý cuối năm; 2,7 tỷ đồng chi phí dịch vụ tư vấn và kiểm toán trong ba tháng cuối năm; 4,9 tỷ đồng cho chi phí vận hành tòa nhà, văn phòng phẩm, chi phí hành chính và các chi phí khác trong bốn tháng cuối năm; 2 tỷ đồng trả lãi vay vốn lưu động và 101 tỷ đồng trả gốc các khoản vay.

Theo doanh nghiệp, các khoản vay này đến từ ông Đoàn Đức Luyện, Công ty Việt Long, VPBank, VietinBank... Trong đó, các khoản vay từ ông Đoàn Đức Luyện và Công ty Việt Long có lãi suất lên tới 12%/năm và được bảo đảm bằng cổ phiếu PDR thuộc sở hữu của ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu PDR hiện giao dịch quanh mức 13.450 đồng/cổ phiếu, giảm 48% so với vùng giá tháng 10/2025 và đang ở vùng thấp nhất trong khoảng ba năm. Dù vậy, thị giá hiện vẫn cao hơn khoảng 34,5% so với giá chào bán cho cổ đông hiện hữu.

Do cổ phiếu sẽ được điều chỉnh giá sau khi phát hành thêm, việc thực hiện quyền mua hay không sẽ phụ thuộc vào đánh giá của từng cổ đông về triển vọng doanh nghiệp và hiệu quả đầu tư.

Dồn lực cho dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem

Thời gian gần đây, tâm điểm trong chiến lược đầu tư của Phát Đạt là dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem. Cuối tháng 5, doanh nghiệp đã ký Biên bản ghi nhớ (MoU) với Công ty TNHH Lotte Properties HCMC liên quan đến dự án này.

Theo đó, Phát Đạt sẽ mua 35% vốn góp tại Lotte Properties HCMC với giá 7.666 tỷ đồng. Đồng thời, khi Lotte Properties HCMC tăng vốn điều lệ lên 12.000 tỷ đồng, Phát Đạt sẽ góp thêm 2.726,8 tỷ đồng để duy trì tỷ lệ sở hữu 35%.

Như vậy, tổng số tiền Phát Đạt dự kiến đầu tư vào dự án lên tới khoảng 10.393 tỷ đồng, tương đương khoảng 39% tổng tài sản của công ty tại thời điểm cuối quý I/2026. Đến đầu tháng 7, doanh nghiệp đã thanh toán hơn 2.444 tỷ đồng cho Công ty TNHH Lotte Properties HCMC để tham gia dự án.

Theo Phát Đạt, Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) - Chi nhánh Sài Gòn sẽ là đối tác tài chính đồng hành trong quá trình phát triển dự án. MB cam kết cho vay tối đa 8.835 tỷ đồng, gồm hai gói tín dụng. Trong đó, gói thứ nhất có hạn mức tối đa 6.108 tỷ đồng để tài trợ chi phí nhận chuyển nhượng 35% vốn góp tại Lotte Properties HCMC; gói thứ hai trị giá 2.727 tỷ đồng nhằm tài trợ phần vốn góp tương ứng với tỷ lệ sở hữu 35% khi doanh nghiệp này tăng vốn điều lệ lên 12.000 tỷ đồng. Thời hạn cho vay là 96 tháng kể từ ngày tiếp theo sau lần giải ngân đầu tiên.

Bên cạnh việc tìm kiếm nguồn tài trợ từ ngân hàng, Phát Đạt cũng đẩy mạnh tái cơ cấu danh mục đầu tư thông qua chuyển nhượng hai dự án, với kỳ vọng thu về khoảng 6.000 tỷ đồng.

Cụ thể, CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao Ốc Bình Dương - công ty con do Phát Đạt nắm quyền kiểm soát, đồng thời là chủ đầu tư dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 2 - sẽ chuyển nhượng CTCP Cao ốc Hòa Phú cho Bcons với giá không thấp hơn 3.000 tỷ đồng.

Đồng thời, Phát Đạt sẽ chuyển nhượng toàn bộ 136,86 triệu cổ phiếu tại CTCP Đầu tư Serenity - chủ đầu tư dự án Serenity Phước Hải - với giá không thấp hơn 3.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp hiện chưa công bố đối tác nhận chuyển nhượng.

Đại diện Phát Đạt cho biết việc chuyển nhượng các dự án nằm trong chiến lược tối ưu hóa nguồn vốn, tạo nền tảng tài chính để doanh nghiệp tập trung nguồn lực và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án trọng điểm trong giai đoạn tới.

Lotte Eco Smart City tọa lạc tại phân khu chức năng 2A - khu lõi trung tâm của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trải rộng trên 6 lô đất ký hiệu từ 2-1 đến 2-6 với tổng diện tích khoảng 7,54 ha. Đây được xem là một trong số ít quỹ đất quy mô lớn còn lại tại khu trung tâm Thủ Thiêm.

Dự án được Tập đoàn Lotte trúng thầu từ năm 2017 và tổ chức lễ động thổ vào tháng 9/2022 sau khi được TP.HCM giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, sau gần 8 năm kể từ khi ký hợp đồng đầu tư và gần 4 năm kể từ lễ động thổ, dự án vẫn chưa thể khởi công xây dựng do vướng mắc các thủ tục pháp lý.

Việc kéo dài thời gian triển khai khiến tổng mức đầu tư dự án dự kiến tăng mạnh từ khoảng 20.100 tỷ đồng ban đầu lên khoảng 60.000 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa, nếu tiếp tục duy trì tỷ lệ sở hữu 35%, tổng nguồn vốn Phát Đạt phải bố trí cho dự án có thể tăng lên khoảng 21.000 tỷ đồng, gấp hơn hai lần so với kế hoạch đầu tư hiện nay.