Mất cân bằng nguồn cung căn hộ ở Đà Nẵng?

Chung cư cao cấp "chiếm sóng"

Thị trường bất động sản Đà Nẵng gần đây trở nên sôi động với nhiều dự án mở bán, nhưng phần lớn là những dự án có giá cao. Theo tìm hiểu, phân khúc cao cấp đang xuất hiện ở loạt dự án với giá phổ biến từ 60-100 triệu đồng, có dự án ghi nhận mức giá hơn 150 triệu đồng/m2.

Đơn cử, dự án Sam Towers (trên đường Như Nguyệt), đang mở bán, có giá từ 80-100 triệu đồng/m2, tuỳ vị trí, diện tích, căn 1-2 phòng ngủ có giá từ 4-9 tỷ đồng.

Hay các dự án của Sun Group cũng đang có giá dao động từ 65 - 110 triệu đồng/m2, tuỳ theo vị trí. Nhưng theo môi giới, những dự án này có mức hấp thụ tốt, hiện đã hết hàng.

Trong khi đó, dự án The Filmore nằm trên đường Bạch Đằng, mới vừa bàn giao và đang được rao giá hơn 100 triệu đồng/m2. Hay dự án Peninsula (đường Lê Văn Duyệt) với 941 căn hộ, vừa mở bán với mức giá từ 53,5 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, dự án Landmark Tower có gần 500 căn, dù mới khởi công tháng 9/2024 nhưng nhiều môi giới đã mời chào, nhận đặt cọc giữ chỗ mua căn hộ. Theo tìm hiểu, giá bán tại đây dự kiến từ 80-130 triệu đồng/m2, tùy diện tích, vị trí căn hộ.

Khảo sát thực tế cho thấy, hiện nay các chủ đầu tư ở Đà Nẵng đang tập trung cho việc xây dựng những dự án căn hộ cao cấp với số lượng căn hộ khá lớn, trong khi các dự án mới vừa túi tiền với người dân được triển khai rất ít.

Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2024, TP. Đà Nẵng đã cấp mới quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư cho 5 dự án ngoài khu công nghiệp với tổng vốn đầu tư hơn 18.092 tỷ đồng, trong đó có đến 4 dự án liên quan đến căn hộ cao cấp với vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng.

Cụ thể, Dự án Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở cao tầng và biệt thự cao cấp Sơn Trà - Điện Ngọc (phường Thọ Quang, quận Sơn Trà), có tổng vốn đầu tư 1.167 tỷ đồng.

Dự án Khu tổ hợp trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và chung cư Sao Đỏ (phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà), tổng vốn đầu tư 3.430 tỷ đồng.

Dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại, khách sạn và căn hộ thành phố Huyền thoại - Đà Nẵng (THE LEGEND CITY DANANG) của Công ty TNHH MTV VIPICO, tại Khu đất A20 mặt tiền đường Võ Văn Kiệt (phường An Hải Tây, quận Sơn Trà), tổng vốn đầu tư 3.006 tỷ đồng.

Dự án căn hộ công viên ven sông Hàn của Công ty TNHH Hùng Anh Land tại Lô B4-3 đường Trần Hưng Đạo, (phường An Hải Tây, quận Sơn Trà), tổng vốn đầu tư hơn 628 tỷ đồng.

Trong khi đó, thị trường căn hộ giá bình dân ở Đà Nẵng đến từ nguồn cung của các dự án nhà ở xã hội ở quận Liên Chiểu và một dự án thương mại vừa được mở bán ở quận Ngũ Hành Sơn (dự án FPT Plaza 3 với giá giao động từ 28 - 35 triệu đồng/m2).

Tình trạng lệch pha khó kết thúc

Tình trạng lệch pha nguồn cung đã được nhiều chuyên gia cảnh báo, nhưng thực tế hiện nay cho thấy đang đi ngược với quy luật thị trường, nhất là nguồn cung nhà ở bình dân ngày càng ít đi.

Trao đổi với Nhadautu.vn, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết, thời gian gần đây, các dự án căn hộ mở bán mới tại Đà Nẵng phần lớn thuộc phân khúc cao cấp với mức giá phổ biến dao động từ 55 - 65 triệu đồng/m2.

Theo ông Thắng, thị trường phân khúc căn hộ vừa túi tiền trong thời gian sắp tới sẽ có những sự tự điều chỉnh nhất định để cân đối giữa nguồn cung/sức cầu thị trường. Điển hình như trong tháng 10 vừa qua, các sản phẩm thuộc phân khúc căn hộ hạng C khu vực quận Ngũ Hành Sơn cũng đã được mở bán ra thị trường và nhận được sự đón nhận tích cực.

"Thời gian tới, nguồn cung phân khúc căn hộ vừa túi tiền kỳ vọng sẽ có những chuyển biến nhất định, tuy nhiên sẽ khó bức phá trong ngắn hạn", ông Thắng nói.

Dự báo từ Tập đoàn DKRA, trong quý IV/2024, nguồn cung mới phân khúc căn hộ ở Đà Nẵng kỳ vọng sẽ tăng, đạt khoảng 2.000-3.000 căn, trong đó phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục là phân khúc dẫn dắt nguồn cung mới.

Trong khi đó, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản CBRE cho rằng, phải thúc đẩy tăng trưởng nguồn cung nhà ở đa dạng cả về số lượng và chất lượng. Việc phát triển các loại hình sản phẩm phong phú sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường, từ đó tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh.

Khi nguồn cung đa dạng, mặt bằng giá sẽ có xu hướng ổn định hơn, giúp thị trường phát triển bền vững và tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều người dân tiếp cận việc mua nhà.

Không chỉ riêng tại TP. Đà Nẵng, tình trạng lệch pha đang được diễn ra ở các thành phố lớn dẫn đến sự kém đa dạng trên thị trường bất động sản. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung thị trường vẫn phân hóa mạnh với 70% là căn hộ chung cư, trong đó, phân khúc cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2 và phân khúc hạng sang có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm áp đảo với tỷ lệ lên đến 70%.

Thị trường "vắng bóng" hoàn toàn căn hộ thương mại giá bình dân, 100% nguồn cung căn hộ bình dân đến từ các dự án nhà ở xã hội. Tình trạng nhà ở cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm sóng thị trường bất động sản, với sự gia tăng đáng kể từ đầu năm đến nay. Theo báo cáo, số lượng căn hộ hạng sang đã tăng gấp đôi so với quý III/2023, trong khi phân khúc căn hộ bình dân lại ghi nhận xu hướng sụt giảm.