Giá trị kinh tế của bất động sản xanh

Khi yếu tố phát triển bền vững ngày càng trở thành tiêu chí bắt buộc thay vì chỉ là xu hướng, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cũng bắt đầu nhận thức được cần có sự dịch chuyển sang bất động sản xanh. Đầu tư những công trình xanh không chỉ đem lại giá trị về môi trường mà còn có lợi ích kinh tế bền vững.

Tại Hội nghị bất động sản xanh Việt Nam 2025 do Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC) phối hợp cùng Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) tổ chức chiều ngày 13/11, ông Trey Archer, Giám đốc Phát triển Kinh doanh, GRESB cho biết các doanh nghiệp áp dụng tiêu chuẩn bền vững có thể giảm tới 30% chi phí năng lượng, tiết kiệm 20–25% lượng nước sử dụng và cắt giảm trung bình 5,5% lượng khí thải nhà kính – cao hơn mức trung bình châu Á (0,5%) và thế giới (1,3%).

Đồng thời, lợi ích của bất động sản xanh không chỉ nằm ở khía cạnh môi trường. Các công trình đạt chứng nhận xanh thường tăng giá trị định giá 5–10%, thu hút khách thuê sẵn sàng trả phí cao hơn 7–15%, đồng thời giúp doanh nghiệp cải thiện hình ảnh thương hiệu, uy tín và khả năng huy động vốn. Đây là yếu tố then chốt khi Việt Nam đang hướng tới mục tiêu phát thải ròng bằng 0 (Net Zero) vào năm 2050.

Đồng quan điểm, ông Khánh Đặng, Quản lý ESG, CBRE dẫn số liệu, theo quan sát tại TP.HCM, các văn phòng được chứng nhận xanh có giá thuê cao hơn khoảng 6–7% và tỷ lệ lấp đầy cao hơn 4–6% so với các tòa nhà thông thường. Ngay cả trong giai đoạn thị trường khó khăn, các tòa nhà này vẫn duy trì hiệu quả thuê tốt nhờ chi phí vận hành thấp, hiệu quả năng lượng và trải nghiệm tốt hơn cho người sử dụng.

Thực tế cho thấy 80% khách thuê mới tại Hà Nội và TP.HCM chọn các tòa nhà xanh, phản ánh xu hướng ưu tiên của doanh nghiệp trong việc đặt yếu tố bền vững. So với khu vực châu Á – Thái Bình Dương, văn phòng xanh tại Việt Nam cũng giữ giá ổn định, trong khi ở một số thị trường như Đài Loan hay Hàn Quốc, tòa nhà không đạt chuẩn phải giảm giá 1–2%. So sánh với châu Âu, thị trường văn phòng xanh ở đây phát triển vững mạnh hơn nhờ các quy định môi trường chặt chẽ; các tòa nhà xanh có lợi suất khoảng 6% và giá trị tăng 14–16% theo thời gian.

Rào cản phát triển bất động sản xanh

Tuy nhiên, phát triển bất động sản xanh tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế. Bà Khushboo Goyal, Giám đốc, Dịch vụ Tư vấn Quản trị Doanh nghiệp, KPMG đánh giá Việt Nam hiện vẫn chưa có đủ quy định và cơ chế để thúc đẩy các hoạt động phát triển bền vững, khiến tiến trình này còn cách xa so với mục tiêu phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Dù khảo sát gần đây cho thấy 60–75% người dùng sẵn sàng chi trả cao hơn 5–10% cho công trình xanh, song trên thực tế vẫn thiếu các hành động cụ thể do ba nguyên nhân chính.

Thứ nhất là thiếu khung pháp lý và cơ chế tài chính hỗ trợ. Dù từ tháng 8/2025 Việt Nam đã ban hành hệ thống phân loại tài chính xanh – bước tiến quan trọng cho các hoạt động ESG – nhưng đây vẫn là giai đoạn rất sớm. 

Trong hai đến ba năm qua, ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn, nên các doanh nghiệp chủ yếu tập trung vào duy trì hoạt động thay vì đầu tư cho phát triển bền vững. ESG tuy được xem là điều kiện thuận lợi để tiếp cận nguồn vốn vay gắn với bền vững, song chưa có quy định bắt buộc và thiếu công cụ kiểm chứng cụ thể.

Thứ hai là vấn đề dữ liệu và giám sát. Việc thu thập dữ liệu đòi hỏi đầu tư vào hệ thống, công nghệ, nhân lực và kinh phí – những yếu tố mà phần lớn doanh nghiệp Việt Nam chưa sẵn sàng. Điều này dẫn đến khoảng trống lớn trong minh bạch và đánh giá tác động ESG thực tế.

Thứ ba là sự thiếu rõ ràng trong hướng dẫn và công cụ tài chính. Hiện nhiều ngân hàng trong nước có KPI cho vay xanh, nhưng không có cơ sở đối chiếu cụ thể để xác định doanh nghiệp sử dụng vốn đúng mục đích. Chỉ khoảng 4% khoản vay được phân loại là “vay xanh”, nhưng đa phần chưa thực hiện đúng chuẩn ESG.

Bà Nguyễn Lê Hằng, Giám đốc Đối ngoại và ESG, SLP VN nhấn mạnh chi phí là thách thức đầu tiên mà doanh nghiệp phải đối mặt. Không chỉ là chi phí đầu tư ban đầu, mà còn bao gồm chi phí bảo trì, bảo dưỡng, báo cáo và theo dõi dữ liệu. 

Ngoài ra, việc thiếu nguồn chuyên gia và đơn vị tư vấn trong nước khiến doanh nghiệp phải hợp tác với các tổ chức tại châu Âu để đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế.

Cuối cùng, tại Việt Nam thiếu sự ghi nhận và khuyến khích đầu tư xanh. Doanh nghiệp mong muốn các cam kết và nỗ lực đầu tư bền vững cần được công nhận từ chính quyền, khách hàng và các bên thuê, kể cả khi chi phí ban đầu hoặc giá thuê cao hơn. Nhiều khách hàng lớn, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia, quan tâm mạnh đến yếu tố năng lượng và chi phí vận hành, sẵn sàng thuê dài hạn tại các cơ sở đạt chuẩn xanh.