Loạt dự án địa ốc mở bán quý II tại TP.HCM có gì đặc biệt?

Từ cuối tháng 3, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) ở TP.HCM đã bắt đầu triển khai các hoạt động giới thiệu dự án, nhận booking (đặt cọc) giữ căn để chuẩn bị cho các đơt mở bán mới trong quý II.

Giới chuyên gia, doanh nghiệp và nhiều chủ thể liên quan tới thị trường đều kỳ vọng rằng, sau quý I ảm đạm về giao dịch và thanh khoản, quý II, thị trường TP.HCM sẽ khởi sắc hơn, nguồn cung được cải thiện khi có nhiều dự án mở bán.

Tuy nhiên, trong danh sách dự án nhà ở thương mại (căn hộ chung cư) mở bán ở quý II, dữ liệu của Nhadautu.vn cho thấy, các dự án làm mới giỏ hàng cũ để bán ở giai đoạn tiếp theo hoặc có những dự án đã mở bán từ trước năm 2020 đến nay mới hoàn thiện pháp lý để chào hàng. Đặc biệt, dự án Gem Riverside tại TP. Thủ Đức của Đất Xanh Group sau nhiều lần "thay tên để đổi vận" không thành thì nay đã có tên mới The Privé, với mức giá chào bán mới tăng gấp nhiều lần (khoảng 130 triệu đồng/m2) so với những lần trước đây.

Nhưng thương hiệu địa ốc quen thuộc

Ở quý II, các chủ đầu tư có tên tuổi, uy tín vẫn là điểm nhấn chính của thị trường căn hộ TP.HCM.

Đơn cử như dự án Celadon City (quận Tân Phú) của Gamuda Land, trong tháng chủ đầu tư này mở bán đợt mới với giỏ hàng hơn 500 căn loại 2-3 PN thuộc các phân khu Diamond Centery, Diamond Alnata Plus và Diamond Brilliant, ngoài ra còn một số penthouse, shophouse, duplex, sky-linked villa. Nhận đặt cọc từ cuối tháng 3 đến ngày ráp căn, các đơn vị môi giới, chủ đầu tư truyền tai nhau dự án đã nhận được tới 2.800 lượt booking của người mua.

Giá bán trung bình căn hộ dự án từ khoảng 70-80 triệu đồng/m2. Khoảng giá tham khảo cho căn hộ 2PN từ 4,9-6,6 tỷ đồng; căn 3PN từ 6,5-7,9 tỷ tùy từng tòa, tùy vị trí. Các căn hộ bán mới dự kiến sẽ được bàn giao cuối năm 2025.

Một dự án nữa của chủ đầu tư này ở TP. Thủ Đức là Eaton Park cũng mở bán với các đợt mở bán giá tăng giá "chóng mặt". Đợt đầu mở bán vào tháng 4/2024 với giá từ 120 triệu đồng/m2, cho giỏ hàng tháp A1, A2. Ở đợt 2, chủ đầu tư bán tiếp giỏ hàng tháp A1, A2 với giá trung bình 145 triệu đồng/m2. Với đợt 3, giỏ hàng là tháp A3 và các căn còn lại ở tháp A1, A2, giá đã lên tới 160 triệu đồng/m2.

Hiện, chủ đầu tư đang nhận booking chuẩn bị mở bán đợt mới ở tháp A4, với mức giá đồn đoán lên tới hơn 8.000 USD/m2.

Tương tự, Vinhomes với phân khu The Opus One - Vinhomes Grand Park, TP. Thủ Đức. Phân khu này đã được khởi công từ tháng 2/2024, dự kiến sẽ bàn giao căn hộ từ quý I/2026. Tại đợt mở bán đầu tiên, hơn 500 căn hộ đã chủ chỉ trong vòng 24 giờ đầu mở bán. Giỏ hàng mới sẽ tiếp tục được triển khai trong năm 2025, với mức giá dao động khoảng 70-85 triệu đồng/m2.

Alta Height - The 9 Stellars của Sơn Kim Land cũng chào bán đợt này. Chủ đầu tư giới thiệu là đô thị TOD kiểu mẫu đầu tiên tại TP.HCM, quy mô dự án bao gồm khu thấp tầng và khu cao tầng (Alta Height). Alta Height có 1 tòa tháp cao 21 tầng với 195 căn hộ loại 1-2PN, penthouse và shophouse khối đế. Mức giá mở bán căn hộ dự kiến từ 70-80 triệu đồng/m2.

Một tên tuổi quen thuộc trên thị trường là Masterise Homes với dự án Masteri Grand View, phân khu cao tầng trong dự án The Global City. Phân khu này có 27 tòa nằm dọc theo kênh đào, trong đó giai đoạn 1 có 4 tòa. Cuối năm ngoái, chủ đầu tư chính thức giới thiệu 2 tòa đầu tiên. Hai tòa này cao 25 tầng, có tổng cộng 616 căn hộ, mỗi sàn chỉ 8-9 căn, diện tích mỗi căn từ 57-181 m2, thiết kế từ 1-4PN và một số penthouse rộng hơn 300 m2.

Giá bán tham khảo hiện tại đối với các căn hộ Masteri Grand View vào khoảng từ 100-150 triệu đồng/m2, tương đương với mức từ 6,5 tỷ đồng/căn hộ 1PN, từ 13-19 tỷ đồng/căn 3PN. Chủ đầu tư dự kiến bàn giao căn hộ trong năm 2026.

Ngoài ra, còn nhiều dự án khác mở bán từ lâu cũng hiện diện ở quý II. Ví dụ như dự án Khải Hoàn Prime tên cũ La Partenza của Khải Hoàn Land; Citi Grand của Kiến Á mở bán trước năm 2020 nhưng hiện nay mới đang thi công; King Crown Infinity của BCG Land cũng là cái tên quen thuộc khi dự án mới được gỡ pháp lý để triển khai thi công…

Hàng tồn kho khó tiêu thụ, nguồn cung mới cũng hạn chế

Báo cáo của Savills Việt Nam về thị trường BĐS TP.HCM trong quý I cho thấy sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung mới với khoảng 800 căn hộ được chào bán ra thị trường, giảm mạnh 70% so với quý trước, dù vẫn ghi nhận mức tăng trưởng 29% so với cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, hơn một nửa nguồn cung mới tập trung vào giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn tại TP. Thủ Đức và quận Bình Tân. Nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng B và C tiếp tục khan hiếm. Nguồn cung mới hạng C với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 thông thủy chỉ chiếm 13%.

Bên cạnh sự sụt giảm về nguồn cung, thị trường bất động sản TP.HCM cũng chứng kiến lượng giao dịch chững lại. Lượng giao dịch toàn thị trường giảm mạnh 46% so với quý trước, chỉ đạt khoảng 1.400 căn.

Nhu cầu nhà ở trên thị trường BĐS vẫn ở mức cao, tuy nhiên chưa được đáp ứng, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức thấp, chỉ 23%. Ngược lại, nguồn cung mới lại có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn đạt 61%.

Các chuyên gia Savills nhận định, thị trường TP.HCM quý II sẽ có những biến động khi các dự án tạm ngưng bán rục rịch quay trở lại thị trường và nguồn cung mới có thể được bổ sung. Tuy nhiên, bài toán về nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn là một thách thức lớn đối với trong bối cảnh hiện tại.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho biết, nguồn cung căn hộ hạng C, phân khúc được người mua quan tâm nhất, tại TP.HCM vẫn đang ở mức thấp.

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm; giá đất và các chi phí phát triển, xây dựng đều tăng cao. Do đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất có xu hướng ưu tiên phát triển các phân khúc trung và cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, thay vì tập trung vào phân khúc vừa túi tiền với biên lợi nhuận thấp hơn.

Ngoài ra, trong vài năm qua, các thủ tục pháp lý dự án BĐS bị tắc nghẽn, nên nguồn cung nhà ở chưa hồi phục. Tuy vậy, với các chính sách mới, dự kiến sẽ đẩy nhanh quá trình triển khai dự án trở lại, từ đó khơi thông nguồn cung nhà ở trong trung và dài hạn.

Đánh giá chung về thị trường BĐS TP.HCM, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, mặc dù nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM hiện vẫn còn hạn chế, nhưng thị trường đang đón nhận những tín hiệu tích cực từ việc điều chỉnh quy hoạch và các quy định pháp lý.

Trong phần còn lại của năm nay, nguồn cung căn hộ dự kiến vẫn sẽ ở mức hạn chế, ước tính khoảng 7.000 căn. 90% nguồn cung sẽ đến từ các giai đoạn tiếp theo của 7 dự án hiện hữu và chỉ có 4 dự án mới dự kiến mở bán, chiếm 10%.

Vị chuyên gia nhận định, bức tranh nguồn cung được kỳ vọng sẽ tươi sáng hơn vào năm 2027, với gần 40.000 căn hộ dự kiến sẽ được tung ra thị trường. Trong đó, TP. Thủ Đức được dự báo sẽ dẫn đầu về nguồn cung, chiếm 55%, theo sau là quận 7 và Bình Tân với cùng tỷ lệ 9%. Về cơ cấu sản phẩm, phân khúc hạng B và C dự kiến sẽ chiếm tỷ trọng lớn, lần lượt là 41% và 45%.