Lượng tiêu thụ chung cư Hà Nội vượt trội hơn TP.HCM

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý I của Savills Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư có nguồn cung mới và số lượng căn bán giảm.

Cụ thể, nguồn cung mới giảm 39% theo quý nhưng tăng 95% theo năm, đạt 7.940 căn, tỷ lệ hấp thụ 84%. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm. Số lượng căn bán được đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý nhưng tăng 49% theo năm. Hạng B chiếm 99% số lượng căn bán được. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 32% theo năm.

Trong quý, các dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% số lượng căn bán được, phản ánh việc duy trì nguồn cầu đối với các dự án đại đô thị. Những dự án này sở hữu tiện ích để bù đắp cho vị trí nằm ở xa bao gồm trung tâm thương mại, tiện ích thể thao, trường học và bệnh viện.

Savills cho biết, năm nay, nguồn cung mới dự kiến gồm 7.400 căn hộ, trong đó hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 80.900 căn hộ từ 99 dự án sẽ được mở bán, với Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai đóng góp 52% thị phần.

Bà Đỗ Thu Hằng, chuyên gia Savills Hà Nội cho rằng, cơ cấu sản phẩm trên thị trường vẫn lệch pha, không còn phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng. Về giao dịch, chiếm một nửa lượng giao dịch căn hộ sơ cấp trong quý có giá 2-4 tỷ đồng/căn, còn lại hơn 4 tỷ đồng.

Mặt bằng giá cao đã ảnh hưởng đáng kể tới nhóm người mua với nhu cầu ở thực, đặc biệt là người mua tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Ngay cả khi xem xét đến phương án vay ngân hàng hay sử dụng đòn bẩy tài chính, việc tiếp cận nhà ở khu vực nội đô vẫn là bài toán khó.

Trước mức giá nhà ở nội đô neo ở mức cao và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng hạn chế, thị trường ghi nhận xu hướng mở rộng nhu cầu tìm kiếm nhà ở ra các khu vực ngoài trung tâm.

Cả quý chỉ có 800 căn hộ mới

Tại thị trường căn hộ TP.HCM, theo Savills Việt Nam, nguồn cung mới trong quý I chỉ đạt khoảng 800 căn, giảm 70% theo quý nhưng tăng 29% theo năm. Hơn một nửa nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn tại TP. Thủ Đức và Bình Tân và chỉ có 1 dự án mới là The 9 Stellars - Alta Heights ở TP. Thủ Đức. Toàn bộ nguồn cung mới trên thị trường thuộc hạng B và hạng C.

Nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, nguồn cung mới hạng C dưới 50 triệu đồng/m2 thông thủy chỉ chiếm 13%, đến từ dự án duy nhất là Green Town - Giai đoạn 2 ở Bình Tân.

Do nguồn cung mới hạn chế và các dự án tạm ngưng bán vẫn chưa mở bán lại, nguồn cung sơ cấp giảm 24% theo quý nhưng tăng nhẹ 2% theo năm, gồm khoảng 5.000 căn. Lượng giao dịch trong quý giảm 46% theo quý xuống còn 1.400 căn. So với cùng kỳ của 2 năm gần nhất, tình hình hoạt động có sự cải thiện, được thúc đẩy bởi lịch thanh toán giãn và chính sách hỗ trợ vay.

Nhu cầu nhà ở tuy vẫn cao nhưng các chuyên gia của Savills TP.HCM đánh giá, chưa được đáp ứng, phản ánh bởi tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho thấp ở mức 23%. Nguồn cung mới được hấp thụ tốt hơn so với hàng tồn kho, đạt 61%.

Với quy hoạch chung TP. Thủ Đức đã được phê duyệt vào tháng 1, dự kiến đến năm 2040, nguồn cung sẽ được cải thiện. Các dự án nhà ở cao tầng theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD) được khuyến khích, với hệ số sử dụng đất cao. Các dự án mới dự kiến sẽ chủ yếu tập trung tại Thủ Thiêm, Trường Thọ, Long Bình và Long Trường.

Đồng thời, các cơ quan chức năng cũng đã nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án nhà ở, kéo theo tiến triển mới trong phê duyệt thủ tục pháp lý, cấp giấy phép xây dựng, ký hợp đồng mua bán và cấp sổ hồng cho người mua.

Về triển vọng, phần còn lại của năm nay, nguồn cung tương lai tại TP.HCM dự kiến vẫn hạn chế, ước tính gần 7.000 căn. Trong đó, 90% sẽ đến từ giai đoạn tiếp theo của 7 dự án. Có 4 dự án mới sẽ mở bán, chiếm tỷ trọng khiêm tốn là 10%.

Chia sẻ thêm với Nhadautu.vn, bà Giang Huỳnh, chuyên gia Savills TP.HCM đánh giá, trong quý, thanh khoản nhìn chung còn thấp, giao dịch hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung mới bị gián đoạn bởi 2 kỳ nghỉ lễ dài. Khi nguồn cung khan hiếm, ít sự lựa chọn, thị trường thiếu động lực giao dịch nên thanh khoản giảm. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn khá ổn định.

Nhưng, nếu so với cùng kỳ năm 2024, lượng giao dịch đã có dấu hiệu cải thiện. Các dự án mới ra mắt có tỷ lệ hấp thụ khoảng 60%, cao hơn mức trung bình của thị trường. Điều này cho thấy người mua đang rất quan tâm đến các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và tiềm năng hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng tương lai.

Thời gian trước, nhiều dự án nhà ở gặp vướng mắc pháp lý, nhưng hiện nay, người mua đã thận trọng và chọn lọc hơn, mất nhiều thời gian để xem xét dự án hơn. Điều này buộc các chủ đầu tư phải minh bạch trong triển khai dự án, đảm bảo đầy đủ pháp lý trước khi mở bán và ký hợp đồng.

Về tốc độ tăng trưởng giá, bà Giang nhìn nhận, phân khúc căn hộ hạng B tăng trưởng tốt nhất cả về giá và thanh khoản. Phân khúc này đang chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, với nhiều dự án tiêu biểu, khi mở bán đều được thị trường đón nhận tích cực.