Thanh khoản nhà phố, biệt thự phía Nam rất thấp, có nơi bằng 0

Báo cáo thị trường bất động sản phía Nam của DKRA Group cho thấy, trong quý I, phân khúc nhà phố, biệt thự có 86 dự án với 5.096 căn, tăng 7% so với cùng kỳ, lượng tiêu thụ gấp 4 lần so với cùng kỳ đạt mức 373 căn, tương ứng với tỷ lệ 7%.

Tuy nhiên, phần lớn các dự án này đều là những dự án cũ, số dự án mới mở bán trong quý chỉ đếm trên đầu ngón tay và có mức giá rất cao, kéo theo lượng tiêu thụ rất thấp.

Cụ thể, tại Đồng Nai, nguồn cung có 2.139 căn, tiêu thụ được 24 căn; TP.HCM có 1.545 căn, tiêu thụ 99 căn; Long An có 611 căn, tiêu thụ 143 căn; Bình Dương có 572 căn, tiêu thụ 147 căn; Tây Ninh có 16 căn, tiêu thụ 6 căn. Riêng, Bà Rịa - Vũng Tàu có 213 căn, nhưng lượng tiêu thụ bằng 0 căn.

DKRA cho biết, sức cầu chung của thị trường đã ghi nhận mức tăng đáng kể, trong đó, lượng tiêu thụ gần như tập trung ở Bình Dương và Long An với tỷ trọng đạt lần lượt là 41% và 40%.

Nguồn cung mới vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 4% trên tỷ trọng nguồn cung sơ cấp. Trong đó, TP.HCM và Long An chiếm khoảng 66% tỷ trọng cung mới của thị trường.

Dù thanh khoản yếu, nhưng mặt bằng giá sơ cấp đạt mức tăng trung bình 6% so với quý trước, mức giá tiếp tục neo cao do áp lực của các loại chi phí đầu vào. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi bán hàng… được các chủ đầu tư duy trì áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Tại TP.HCM mức giá cao nhất lên tới 700 tỷ đồng/căn thuộc về dự án The Rivus tại TP. Thủ Đức của Masterise Homes. Kế đến là dự án Vinhomes Ba Son tại quận 1, biệt thự đơn lập hướng sông Sài Gòn có mức giá dao động từ 400-500 tỷ đồng/căn, loại song lập cũng từ 200 tỷ đồng/căn. Tại Thảo Điền, TP. Thủ Đức, biệt thự đơn lập lên tới 270 tỷ đồng/căn; Khu đô thị Vạn Phúc City, TP. Thủ Đức, biệt thự đơn lập có mức giá 250 tỷ đồng/căn... Mức giá thấp nhất ở TP.HCM là 5,3 tỷ đồng/căn.

Tại Đồng Nai, mức giá cao nhất là 228,5 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 2,2 tỷ đồng; Bình Dương cao nhất 45,5 tỷ đồng, thấp nhất 2,5 tỷ đồng; Long An cao nhất 39,4 tỷ đồng, thấp nhất 2,7 tỷ đồng; Bà Rịa - Vũng Tàu cao nhất 12,5 tỷ đồng, thấp nhất 4,6 tỷ đồng; Tây Ninh cao nhất 8,5 tỷ đồng, thấp nhất 2,8 tỷ đồng.

DKRA đánh giá, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức tăng trưởng tích cực 8-12% so với cuối năm 2024 nhờ vào hiệu ứng chính sách, cú hích thị trường từ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn vào các khu đô thị vệ tinh TP.HCM. Riêng một số địa phương có thông tin sáp nhập đạt mức tăng lên đến 30% so với quý trước.

Khan hiếm dự án mới mở bán

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group dự báo, quý II, nguồn cung dự kiến phân bổ chủ yếu ở các khu đô thị thuộc vùng phụ cận TP.HCM dao động khoảng 1.200-1.500 căn. Trong đó, các địa phương quen thuộc như Long An, Bình Dương, Đồng Nai chủ lực nguồn cung của thị trường. Các khu vực còn lại tiếp tục tình trạng khan hiếm dự án mở bán mới.

"Mặt bằng giá sơ cấp sẽ có nhiều biến động, duy trì ở mức cao do chịu tác động của các yếu tố chi phí đầu vào và chính sách thuế đối ứng mới của Mỹ đối với Việt Nam. Thị trường thứ cấp duy trì đà phục hồi tích cực ở cả mức giá cũng như thanh khoản. Trong đó, nhóm sản phẩm thuộc các khu đô thị có mức độ tạo thị cao, liên kết vùng thuận lợi, hoàn thiện pháp lý... chủ lực thanh khoản của thị trường", ông cho hay.

Trong khi đó, số liệu của Savills Việt Nam chỉ ra, năm 2024, tại TP.HCM, nguồn cung mới hạn chế với chỉ 197 căn được mở bán từ 2 dự án. Nguồn cung sơ cấp giảm 2% theo năm xuống còn 970 căn. Phân khúc trên 30 tỷ đồng/căn tiếp tục chiếm ưu thế với 74% thị phần. Trong quý IV/2024, lượng giao dịch giảm mạnh 65% theo quý và 6% theo năm. Giá sơ cấp trong quý  tăng 20% theo quý nhưng giảm 10% theo năm xuống còn 330 triệu đồng/m2 đất.

Bà Giang Huỳnh, chuyên gia Savills TP.HCM nhận định, phân khúc cao cấp vẫn sẽ tiếp tục chiếm ưu thế tại TP.HCM do hạn chế quỹ đất và chi phí đầu vào tăng cao, trong khi nguồn cung giá cả phải chăng sẽ mở rộng ra các tỉnh lân cận nhờ hạ tầng ngày càng phát triển.

"Năm nay, thị trường TP.HCM có hơn 700 căn sẽ được mở bán, với 55% từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Các sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm 70%.

Dự kiến, đến năm 2026, TP.HCM sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng. Các sản phẩm với mức giá này chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai", bà nhấn mạnh.