Giáo sư Đặng Hùng Võ: Khơi thông sông Cổ Cò để 'gặt hái giá trị từ các đại đô thị’

"Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ"

Tại Hội thảo Khơi thông sông Cổ Cò: “Đột phá mới cho phát triển kinh tế - xã hội Quảng Nam và Đà Nẵng do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức, Giáo sư Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, từ xa xưa, các bậc tiền nhân ở nước ta đã có câu thành ngữ về việc chọn nhà cửa “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ”, tức là thứ nhất gần chợ, thứ nhì gần sông, thứ ba gần đường. Yếu tố “nhất cận thị” có lẽ phải xuống hàng thứ yếu. Bên cạnh đó, yếu tố “cận lộ” và “cận giang” vẫn luôn được quan tâm hàng đầu, hơn nữa còn là yếu tố quyết định giá trị bất động sản (BĐS). Yếu tố “cận lộ” bảo đảm giá trị dễ dàng kết nối nơi ở với các trung tâm phát triển; yếu tố “cận giang” bảo đảm việc đưa nơi ở vào thiên nhiên và nâng cao chất lượng môi trường.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, tại các xã hội phát triển, lý thuyết phát triển thị trường BĐS vẫn nói rằng “thứ nhất là vị trí, thứ hai là vị trí và thứ ba vẫn là vị trí”. Cách nói này mang tính khái quát rằng vị trí của một BĐS là yếu tố quyết định giá trị của BĐS, còn vị trí đó ở đâu phụ thuộc vào các tiện ích của nơi đó mang lại. Trong giai đoạn trước đây, vị trí được ưa chuộng là tại trung tâm đô thị, nơi có tiện nghi hạ tầng và dịch vụ công cộng tốt nhất. Hiện nay, vị trí được ưa chuộng lại là các khu vực xa trung tâm đô thị, nơi gần với thiên nhiên xanh, chất lượng môi trường cao và có kết nối thuận lợi với các trung tâm phát triển.

“Từ những kinh nghiệm phát triển BĐS, có thể thấy những nơi đang có cảnh quan thiên nhiên ở một mức độ nhất định, đầu tư nâng cấp cảnh quan thiên nhiên đó là cách tốt nhất để thu được giá trị hàng hóa BĐS tăng thêm. Mọi cảnh quan thiên nhiên đều phải dựa vào nước để phát triển, từ nước có thể tạo không gian xanh của cây cối, tạo không khí trong lành. Vì vậy, mặt nước là một yếu tố cơ bản nhất để hoàn chỉnh cảnh quan thiên nhiên, tức là yếu tố cơ bản nhất để tạo giá trị gia tăng cao cho hàng hóa BĐS”, Giáo sư Đặng Hùng Võ nói.

Điểm mạnh của dải đất nối Đà Nẵng và Hội An

TP. Hội An vẫn được coi là đô thị cổ, thương cảng cổ nhất Việt Nam, có sức hút khách du lịch nước ngoài rất mạnh. Nhìn trên hệ sinh thái thiên nhiên, Hội An có vị trí khá đặc biệt, nằm trên vùng sông nước gắn với sông Thu Bồn. Phía Nam Hội An là một vùng cửa sông Thu Bồn đổ ra Cửa Đại. Phía Đông Bắc là sông Đế Võng chạy song song với bờ biển tạo nên vùng đầm rộng tiếp theo với cù lao Trà Quế. Do lợi thế sông nước và bờ biển như vậy, Hội An đã dễ dàng phát triển như một thương cảng cổ hấp dẫn.

Ngược lên phía trên, TP. Đà Nẵng đã phát triển rất mạnh cũng dựa trên vùng sông nước gắn với sông Hàn đổ ra vịnh Đà Nẵng. TP. Đà Nẵng xưa có trung tâm ở phía Tây sông Hàn, không gian từ sông Hàn tới bờ biển là vùng không phát triển, giá đất rất thấp. Một thành công lớn làm cho TP. Đà Nẵng phát triển là chính quyền thành phố đã nhìn thấy tiềm năng của vùng đất giữa sông Hàn và bờ biển có chuỗi bãi biển thuộc nhóm 10 bãi biển đẹp nhất thế giới.

Đầu tư rất nhiều cầu bắc qua sông Hàn đã làm cho TP. Đà Nẵng trở thành thành phố của những cây cầu có nhiều kiểu dáng khác nhau; đồng thời tạo động lực để vùng đất cũ với giá đất rất thấp trước đây có giá trị đất đai tăng thêm rất cao, cao hơn cả trung tâm xưa của TP. Đà Nẵng. Giá đất tăng lên là nguồn lực chính để phát triển thành phố. Một quy hoạch hợp lý đã đưa TP. Đà Nẵng trở thành một thành phố đáng sống với giá đất tăng lên đáng kể. Một đặc điểm đáng quan tâm là TP. Đà Nẵng phát triển mạnh chỉ dựa vào nguồn lực từ đất, không dựa vào bất kỳ nguồn lực tài chính nào khác, cụ thể hơn là dựa vào giá trị đất đai tăng thêm trên dải đất từ sông Hàn tới bờ biển.

Từ khi TP. Đà Nẵng phát triển mạnh, các nhà đầu tư đã quan tâm tới dải đất dọc bờ biển đẹp nối giữa TP. Đà Nẵng và Hội An, nối giữa một thành phố hiện đại và một thành phố cổ, thành phố hiện đại dựa vào sông Hàn và thành phố cổ dựa vào sông Thu Bồn. Rất nhiều dự án đã được giao đất để phát triển BĐS nhà ở và BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Tại phía Bắc của vùng đất này, một nhánh sông Hàn là sông Cổ Cò chạy song song với bờ biển được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm.

“Nếu hiện nay, sông Cổ Cò được khôi phục như xưa thì chắc chắn giá trị giao thông đường thủy được khôi phục mà giá trị du lịch cao hơn giá trị giao thông - vận tải. Mặt khác, lợi ích nhiều hơn là giá trị cảnh quan mặt nước làm cho vùng đất giữa sông Cổ Cò được khơi thông như xưa và bờ biển có giá trị đất đai tăng lên rất cao”, Giáo sư Đặng Hùng Võ nói.

Cơ chế nào để đầu tư khơi thông sông Cổ Cò

Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định, việc khơi thông sông Cổ Cò như xưa không gặp bất kỳ trở ngại nào về kỹ thuật. Để đạt hiệu quả cao nhất, chúng ta cần bàn kỹ 2 vấn đề. Thứ nhất là quy hoạch và kiến trúc cảnh quan và thứ hai là thu xếp nguồn lực vốn đầu tư.

Vấn đề quy hoạch và kiến trúc cảnh quan là điều cần xem xét trước vì giá trị đất đai tăng thêm cao hay thấp là do yếu tố này tạo ra. Để giải quyết vấn đề này, chúng ta cần tới sự đóng góp của các nhà quy hoạch và các kiến trúc sư giỏi. Một cách thức thường áp dụng là mở cuộc thi về phương án quy hoạch và kiến trúc cảnh quan. Từ đó có thể lựa chọn phương án phù hợp nhất theo ý kiến từ nhiều phía khác nhau, từ hội đồng chuyên môn và từ phản hồi của dân.

“Vấn đề phức tạp và khó khăn hơn là tạo nguồn lực tài chính. Tất nhiên, dự án cần một lượng nhất định ngân sách nhà nước nhất định để chuẩn bị đầu tư và khởi động dự án. Lượng ngân sách này sẽ được bù đắp lại bằng giá trị đất đai tăng thêm thu được sau khi dự án hoàn thành. TP. Đà Nẵng và Quảng Nam có thể mở đợt vận động đóng góp từ các dự án đã được triển khai, từ những người đang sử dụng đất vì giá trị đất đai sẽ được tăng thêm trong tương lai do dự án mang lại”, Giáo sư Đặng Hùng Võ nói thêm.

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, ở nhiều quốc gia khác, giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra được thu bằng các sắc thuế phù hợp. Rất tiếc là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều có quy định mang tính nguyên tắc là “Nhà nước thu lại giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra”, nhưng quy định này hoàn toàn không có biện pháp để thực hiện.

Vậy, giải pháp hiện có thể sử dụng chỉ là động viên sự đóng góp tự nguyện. Phần kinh phí còn thiếu để thực hiện dự án, các địa phương có thể vay của Quỹ phát triển đất và từ Kho bạc nhà nước. Các khoản thu từ đất với giá trị đất đai cao hơn sau khi dự án hoàn thành sẽ trả lại các khoản đã vay.

"Về nguyên tắc, kinh phí thực hiện dự án khơi thông sông Cổ Cò hoàn toàn có thể lấy từ giá trị đất đai tăng thêm trong tương lai", Giáo sư Võ nhấn mạnh.

Bài liên quan

Hội thảo 'Khơi thông sông Cổ Cò: Đột phá mới cho phát triển kinh tế - xã hội Quảng Nam và Đà Nẵng'

Chủ tịch Quảng Nam Lê Trí Thanh: ‘Khơi thông sông Cổ Cò tạo cú hích để phát triển đô thị và du lịch’

Tạo sức bật cho các đại đô thị ven sông Cổ Cò

Khơi thông sông Cổ Cò: Thúc đẩy phát triển bất động sản liên kết vùng