Giao dịch bất động sản qua sàn loại bỏ sự tồn tại cơ chế 2 giá đất

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá đất luôn là vấn đề nóng và nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư. Để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, tương xứng với giá trị mang lại, cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản (BĐS) trên lịch sử chuyển nhượng thực tế hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.

Việc giao dịch chuyển nhượng BĐS qua sàn, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng giúp kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch đất đai. Mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch. Thông qua sàn, 100% giao dịch BĐS thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai 2 giá, thất thu ngân sách Nhà nước. Đồng thời, đây là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất.

Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung - cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.

Không những vậy, việc yêu cầu mua bán BĐS qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường BĐS, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định.

Trong khi đó, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định, việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS bán nhà, công trình xây dựng phải thực hiện qua sàn giao dịch lần đầu tiên được quy định tại Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Trong đó, quy định về điều kiện đưa BĐS hình thành trong tương lai vào giao dịch nhưng chưa gắn với quyền sử dụng đất nên xảy ra tình trạng bán nhà mà chưa có quyền sử dụng đất, huy động vốn trước khi ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng...

Thậm chí quy định giao dịch qua sàn nảy sinh nhiều tiêu cực như: Sàn giao dịch trở thành "sân sau" của chủ đầu tư để thu tiền chênh lệch; sàn giao dịch liên kết với nhau để đầu cơ tăng giá hoặc dìm giá, lũng đoạn thị trường hoặc có trường hợp chủ đầu tư đi thuê chứng chỉ của cá nhân để thành lập sàn giao dịch nhằm hợp thức hóa giao dịch cũng như tạo thêm nguồn thu từ việc xác nhận của sàn. Vì các bất cập đó, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã bỏ quy định trên và siết chặt hơn hoạt động của sàn.

Trở lại đề xuất lần này, Luật sư Phượng nhìn nhận, về thực tiễn có thể đối chiếu với hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp. Dù quy định bắt buộc phải phát hành qua đại lý phân phối, không được chào bán trực tiếp cho nhà đầu tư nhưng do quản lý không tốt nên vẫn có bất cập. Đây là kinh nghiệm quan trọng trong việc xem xét áp dụng quy định giao dịch BĐS qua sàn.

Đang tồn tại cơ chế 2 giá đất

VARS cho biết, cách đây 30 năm, Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Thị trường BĐS cũng chính thức được hình thành. Tuy nhiên, thị trường BĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nguyên nhân xuất phát từ việc thị trường BĐS Việt Nam tồn tại cơ chế 2 giá đất. Khung giá của nhà nước và theo thị trường có sự chênh lệch nhau rõ rệt. Giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Bên cạnh đó, thống kê cũng cho thấy, vấn đề liên quan đến pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc trong lĩnh vực BĐS. Trong đó nổi bật là vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất… Còn theo thống kê của ngành thanh tra thì có khoảng gần 70% khiếu nại của công dân liên quan đến đất đai.

"Khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Hậu quả là khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư", VARS cho hay.

Đồng thời, sau hàng loạt vụ án sai phạm về đất đai, nhiều dự án phải nằm chờ thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền cũng "mỏi mắt" tìm các đơn vị tư vấn và thẩm định giá do các đơn vị này lo sợ rủi ro trong công tác định giá. Còn cán bộ sợ trách nhiệm do quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất chưa rõ ràng.

Ngoài ra, khung giá đất còn tạo kẽ hở cho nhà đầu tư khai 2 giá, các cá nhân khi chuyển nhượng BĐS thường kê khai giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với giá trị mua bán thực tế làm giảm số thuế phải nộp.

Mặc dù còn nhiều kẽ hở gây thất thu nguồn ngân sách Nhà nước. Song, những năm qua, nguồn thu tiền từ nhà, đất tại các địa phương tăng lên nhanh chóng và hiện đã chiếm tới 15-16% tổng thu ngân sách. Trong 5 khoản thu về nhà, đất hiện nay thì thu tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất, khoảng 80%.

Các khoản thu đất đai, nếu được truy thu chính xác và tận dụng tối đa sẽ tạo ra nguồn kinh phí rất lớn để xây dựng nâng cấp địa phương mà không dùng bất kỳ nguồn ngân sách Nhà nước hay vốn vay nào.

Vì vậy, để đất đai được khai thác, sử dụng hiệu quả, trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước, VARS nhận định, cần bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

"Nhiều địa phương áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (K), đưa bảng giá đất sát hơn với giá thị trường. Nhưng, việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường, không phù hợp với một số trường hợp nhất định", VARS đánh giá.

Bài liên quan

Chủ tịch Quốc hội: Thúc đẩy phát triển và quản lý chặt chẽ các thị trường tiền tệ, chứng khoán, bất động sản

'Giao dịch bất động sản qua sàn giúp ngăn chặn hành vi lừa đảo'

Đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội: Có những loại bất động sản tăng giá một cách bất thường

Phát triển bất động sản bền vững giúp các thành phần tham gia đều 'sống khỏe'